Directrice des éditions : Claire de Gramont

Directeur éditorial : Thierry Kremer

Éditeur : Arnaud Bongrand

Édition et coordination des illustrations : Alain Bouteveille

Réalisation de la couverture : STDI (Charlène Pineau)

Mise en pages : STDI (Tiffany Lambert)

Réalisation des illustrations : STDI (Julie Kroschwald)

Fabrication : Isabelle Fontaine

© Groupe Moniteur (Éditions du Moniteur), Antony, 2020

ISSN  : 2261-3749

ISBN papier : 978-2-281-13451-3

ISBN numérique : 978-2-281-13452-0

Liste des sigles et abréviations

AOP : Appellation d’origine protégée

BCAE : Bonnes conditions agricoles environnementales

CCH : Code de la construction et de l’habitation

C. com : Code de commerce

C. expo. : Code de l’expropriation

CGI : Code général des impôts

CMPC : coût moyen pondéré du capital

CNPF : Centre national de la propriété forestière

C. urb. : Code de l’urbanisme

DGFiP : Direction générale des Finances publiques

DIA : Déclaration d’intention d’aliéner

DPB : Droit au paiement de base

DPU : Droit de préemption urbain

DVF : Demande de valeurs foncières

EBE : Excédent brut d’exploitation

EPCI : Établissement public de coopération intercommunal

GLA : Gross leasing area (surface commerciale utile)

ICPE : Installation classée pour la protection de l’environnement

IFI : Impôt sur la fortune immobilière

ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires

ILC : Indice trimestriel des loyers commerciaux

ISF : Impôt sur la fortune

OAT : Obligations assimilables du Trésor

PAC : Politique agricole commune

PLD : Plafond légal de densité

PLU : Plan local d’urbanisme

PLUi : Plan local d’urbanisme intercommunal

POS : Plan d’occupation des sols

PUP : Projet urbain partenarial

Safer : Société d’aménagement foncier et d’établissement rural

SCoT : Schéma de cohérence territoriale

SdP : Surface de plancher

SDPHO : Surface développée pondérée hors œuvre

SHAB : Surface habitable

SHOB : Surface hors œuvre brute

SHON : Surface hors œuvre nette

SIE : Surface d’intérêt écologique

SIS : Secteur d’Information sur les Sols

ZAC : Zone d’aménagement concerté

ZAD : Zone d’aménagement différé

Avant-propos

J’ai eu le plaisir de rencontrer et découvrir l’équipe IPFEC lors de différents événements organisés par notre Chambre.

Lors de ces rencontres, très rapidement, nous avons partagé avec passion les mêmes approches techniques et spécifiques de notre profession d’expert en évaluations immobilières et les enjeux à venir de la « data » dans nos métiers.

En suivant, notre commission formation a reconnu naturellement les compétences et les capacités pédagogiques de cette équipe, qui depuis, intervient à la CEIF sur les différents sujets de l’évaluation immobilière avec des modules adaptés à nos spécialités. Fort de ce partage et afin d’extraire des comparables les plus pertinents possibles et surtout opposables aux tiers, Isidro Perez-Mas s’est investi dans la commission de développement des Données de valeurs immobilières (DVI-CEIF), dont il est membre depuis sa création.

Ce « traité de l’évaluation » aborde avec méthode les facettes du savoir de notre profession par une analyse détaillée et illustrée des éléments constitutifs à intégrer dans nos études afin de produire les rapports les plus adaptés à nos missions.

Cet ouvrage est autant destiné aux praticiens qui débutent dans l’évaluation immobilière qu’aux plus expérimentés où cette relecture sera toujours intéressante.

Denis Pelouse, Expert immobilier Entreprises et Commerces,
Expert près la cour d’appel de Montpellier, Certifié Recognised European Valuer (REV), Président de la Chambre des Experts immobiliers de France FNAIM

Préface

Préface de la précédente édition

Je mesure tout spécialement l’honneur que me fait Monsieur Huyghe en m’invitant à préfacer la nouvelle édition de son ouvrage sur l’évaluation des biens. Il s’agit d’un livre important, voire incontournable pour tous ceux qui, dans leur activité professionnelle, ont besoin d’évaluer des biens, qu’ils soient corporels ou incorporels.

Ils y découvriront, avec un plan habilement repensé, la mine d’informations qui figuraient déjà dans les précédentes éditions. Mais ils trouveront aussi de nouveaux chapitres rendus nécessaires par l’évolution des techniques d’évaluation. Ainsi, par exemple, l’auteur s’est attaché à préciser les nombreuses surfaces susceptibles d’être prises en compte lors de l’estimation d’un bien. Le lecteur sera aussi particulièrement intéressé par la partie consacrée à la valeur vénale, ce qui lui permettra de distinguer utilement cette notion des concepts voisins. Les spécialistes de l’expropriation lui seront reconnaissants d’avoir réservé une partie spécifique à cette matière tant il est vrai que ses règles exorbitantes nécessitent une approche particulière.

Monsieur Huyghe est aujourd’hui conservateur des hypothèques honoraires. Ce titre vient consacrer une carrière passée aux services des Domaines de l’État où il a franchi toutes les étapes jusqu’à assurer la responsabilité de chef du service Domaniale foncier et de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID). En cette qualité, il a participé à toutes les réflexions sur l’adoption de nouvelles méthodes pour évaluer les biens du domaine de l’État, ce qui lui permet d’aborder avec une expertise unique, mais aussi avec la nuance nécessaire, les méthodes d’évaluation contemporaines telles celles de la charge foncière ou du compte à rebours.

Derrière ce travail difficile, c’est souvent la question de la juste et préalable indemnité qui est traitée et donc celle de l’utilité publique. Jean-Jacques Rousseau nous enseigne que là où il n’y a point d’utilité possible, il ne peut y avoir de propriété. Tout le mérite de l’ouvrage de Monsieur Huyghe est de nous aider à analyser cette utilité possible.

Qu’il en soit remercié.

Frédéric Lévy, avocat à la Cour, 2012

Préface de cette nouvelle édition

Le Cabinet IPFEC poursuit, par cette nouvelle et 13e édition du Traité de l’évaluation des biens, le travail de Michel Huyghe qui en signait la précédente mouture.

S’il en était besoin, il serait aisé de rassurer le lecteur quant à la qualité de l’ouvrage qu’il tient entre ses mains et dont le Cabinet IPFEC nous fait l’honneur de nous confier la préface.

D’abord, parce que la précédente édition était déjà une référence en matière d’évaluation, servant de guide aussi bien aux évaluateurs d’un jour confrontés à la valorisation de leur propre patrimoine ou de celui de leur entreprise, qu’aux professionnels spécialisés de l’évaluation, experts, avocats, magistrats ou encore assistants à maîtrise d’ouvrage.

Ensuite parce que ses auteurs, Michel Huyghe, Isidro Perez-Mas et Brigitte Perez, rassemblés au sein du Cabinet IPFEC, disposent d’une expérience particulièrement précieuse en cette matière. Ce savoir-faire c’est évidemment celui dont témoignent leurs parcours et bibliographies, qui auraient pu faire l’objet des prochains paragraphes, mais c’est à notre sens surtout celui des passionnés, de ceux qui sont capables d’innover et d’adapter les techniques d’évaluation à la complexité des nouveaux enjeux fonciers.

L’expertise reconnue des auteurs se retrouve dans la qualité de ce nouvel ouvrage qui parvient à exposer les concepts les plus complexes de manière claire, offrant à la fois une vision globale des sujets abordés, mais également des précisions techniques et juridiques confinant à l’exhaustivité, en évitant toujours les confusions entre ces différents niveaux de lecture.

Cette nouvelle édition est notamment enrichie de développements approfondis sur les différentes méthodes d’évaluation, celles-ci étant expliquées, détaillées, contextualisées mais également comparées en fonction de leurs avantages et inconvénients respectifs. Les méthodes d’évaluation sont abordées pour l’ensemble des typologies de biens immobiliers, allant du terrain à bâtir aux tréfonds en passant par les biens ruraux ou encore les terrains pollués, mais également pour les fonds de commerce et les droits réels par exemple.

Le chapitre consacré aux règles spécifiques de l’évaluation devant les juridictions de l’expropriation est à jour de l’ensemble des évolutions jurisprudentielles résultant notamment des décisions de la Cour de cassation, dont il permet de faire une synthèse indispensable à la mise en application pertinente des règles laconiques d’évaluation issues du seul Code de l’expropriation.

La mise à jour de l’ouvrage prend également en compte l’ouverture de la data en 2019 avec la mise à disposition par la Direction générale des Finances publiques de la base de données Demande de valeurs foncières (« DVF »). L’annexe 2 de l’ouvrage qui expose l’origine et la qualité des données disponibles ainsi que son mode de fonctionnement, constitue à cet égard une garantie de l’utilisation efficace de ce nouvel outil.

En définitive, l’identification fiable de la valeur des biens étant un prérequis à la conduite de nombreuses actions ou projets, gageons que cet ouvrage répondra une fois de plus aux attentes des acteurs publics ou privés soucieux de faire preuve d’anticipation et d’efficacité dans la mise en œuvre de leurs stratégies foncières.

Romain Thomé, avocat au barreau de Paris

Sarah Heitzmann, avocat au barreau de Rennes

Introduction

L’investissement immobilier a longtemps offert des perspectives favorables aux investisseurs. Ce secteur a en effet bénéficié pendant de longues années d’une demande forte provenant à la fois des ménages et des entreprises. Dans ces conditions, les biens immobiliers ont vu leur valeur s’apprécier de manière continue jusqu’au milieu des années 1980. Mais l’envolée des prix observée de 1986 à 1990 puis le retournement de cycle ultérieur de 1990 à la fin de la décennie et la nouvelle hausse observée ont fait apparaître une volatilité du prix des actifs jusqu’alors inconnue des marchés immobiliers. Ce phénomène se trouve confirmé par la crise financière et immobilière révélée à l’automne 2008. Cette crise a vu poindre une nouvelle décennie globalement très favorable au marché immobilier. Et voilà que survient la pandémie de la Covid-19 dont on ne peut encore prévoir tous les effets à long terme.

Cette nouvelle et relative volatilité qui caractéristique les marchés immobiliers a amené les institutions financières à émettre des recommandations par la Commission des opérations de Bourse (désormais l’Autorité des marchés financiers), le Conseil national de la comptabilité (CNC), la Commission bancaire et la Commission de contrôle des assurances, devenue l’Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles.

Ainsi, en octobre 1995, la COB (devenue l’Autorité des marchés financiers) et le CNC ont publié une recommandation commune sur les méthodes d’expertise du patrimoine des sociétés civiles de placement immobilier. Cette recommandation s’inscrivait dans un nouveau contexte législatif et réglementaire obligeant ces sociétés à faire expertiser leurs immeubles à la valeur vénale par un expert indépendant, dans le respect des méthodes appropriées.

La Commission bancaire a invité les établissements de crédit à prendre en compte la valeur vénale des immeubles, et à procéder à l’inscription de provisions concernant les moins-values sur les immeubles autres que ceux d’exploitation, sans compensation avec les plus-values latentes.

Les sociétés du secteur des assurances ont été soumises, dès 1990, à l’obligation de faire expertiser leur patrimoine immobilier tous les cinq ans et de constater, au bilan, les moins-values globales sur les placements non obligataires.

L’année 2019 a été une année charnière du point de vue de l’ouverture de la Data avec la mise en disposition de la base DVF par la direction générale des Finances Publiques.

Cette nouvelle édition (la 13e) prend en compte toutes les évolutions intervenues depuis une décennie. Il est probable que l’année 2020 avec la pandémie de Covid aura également des répercussions durables sur les valeurs immobilières et foncières, mais il faudra attendre quelques années pour en apprécier toute l’importance.

Figure 0.1. Évolution des volumes annuels de ventes des logements anciens pour la période 2000/2020

Chapitre 1

Valeur vénale

1.1Définition de la valeur vénale

Il n’existe aucune définition légale de la valeur vénale tout au plus l’article R. 123-178 du Code de commerce précise-t-il que la valeur vénale d’un bien correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché. En revanche, de nombreuses définitions sont proposées par les auteurs spécialisés en matière d’évaluation et par les experts ; d’autres sont contenues dans des décisions de justice, en particulier dans certains arrêts de la Cour de cassation, rendus non seulement en matière fiscale, mais aussi en matière d’expropriation, ainsi que dans des réponses ministérielles.

Nous examinerons les incidences de la prise en compte du marché réel sur ces définitions avant d’opposer la notion de valeur vénale à celle de concepts voisins avec lesquels elle ne doit pas être confondue.

1.1.1Définitions proposées par la doctrine

Nous en citerons trois, qui nous paraissent donner une idée précise de la valeur vénale :

L. Arnaud, Valeur et expertise des immeubles urbains : « Le prix que peut retirer ou offrir raisonnablement et compte tenu des conditions générales du marché immobilier un bon père de famille à qui l’opération ne s’impose pas d’une façon urgente. »

Rétail, L’évaluation des entreprises : « Prix auquel, sur un marché fonctionnant sous un régime de libre concurrence, un bien peut être acheté ou vendu. »

Vignerot et Ferrière, Cours d’estimations rurales : « Valeur que les tribunaux et la Cour de cassation définissent comme étant le prix pour lequel l’homme raisonnable consent à acquérir un immeuble compte tenu des cours de la propriété immobilière dans la région. »

La charte de l’expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale (de marché) comme la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression(1). Elle correspond à la définition donnée dans le règlement 575/2013 de l’Union européenne.

1.1.2Définitions proposées par la jurisprudence

C’est à l’occasion de litiges ayant opposé des contribuables à l’administration en matière d’évaluation des biens que les tribunaux, et en particulier la Cour de cassation, ont été amenés à préciser la notion de valeur vénale ; nous mentionnerons en premier lieu la décision, bien connue des spécialistes en matière d’évaluation, du tribunal civil de Moulins du 30 janvier 1951 :

« Attendu qu’il n’existe pas de valeur absolue, de valeur intrinsèque ou de valeur raisonnable d’un bien, que cette valeur doit se déterminer par référence au marché, par rapport aux prix des transactions locales et momentanées portant sur des biens comparables en qualité et en quantité.

Attendu que cette méthode, peut-être empirique, est la seule qui procède de la réalité et qui, par conséquent, doit être retenue. »

Nous compléterons cette référence par la définition retenue par la Cour de cassation :

« La valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. »(2) Dans ce même arrêt, rendu en matière de mutation à titre onéreux, il est ajouté : « et compte tenu des clauses de l’acte de vente ».

Depuis 1984, la jurisprudence s’en tient à cette définition, dont elle tire toutes les conséquences, tant sur le plan de l’état de fait (état physique, situation, occupation par le propriétaire ou un tiers, etc.) que sur celui de la situation de droit (affectation par une déclaration d’utilité publique, droits indivis, etc.). « La valeur vénale des biens au jour du partage est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état des biens avant la mutation et des clauses de l’acte le constatant. »(3)

« L’occupation du bien, fût-ce par l’usufruitier, doit être retenue comme un élément affectant la valeur vénale. »(4)

La Cour de cassation précise que la valeur vénale d’un bien ne se confond pas nécessairement avec la valeur économique théorique de ce bien(5).

(1) Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5e éd., mars 2017

(2) Cass. com., 23 octobre 1984, Bull. civ. IV, n° 275, p. 224.

(3) Cass. 1re civ., 4 octobre 2005, Bull. civ. I, n° 362, p. 301.

(4) Cass. com., 12 mai 2004, Bull. civ. IV, n° 90, p. 94.

(5) Cass. com., 22 janvier 1991, Bartissol, n° 89-12.357, RJF avril 1991, n° 532.