Chapitre 1

L’environnement général

Pour Durkheim1, l’État, être neutre et rationnel, par ailleurs indépendant de la grande société, constitue un organe de gestion rationnelle de la société. Selon lui, les fonctionnaires agissent dans l’intérêt général, s’identifient à leurs fonctions et ont le devoir de rester publiquement neutres sur toutes les questions, cette neutralité les préservant des conflits sociaux qui agitent la société dans son ensemble. En examinant la nature et les fonctions de l’État, Durkheim semble avoir abandonné toute perspective sociologique pour accepter sans détour une conception entièrement hégélienne2.

Durkheim définit également l’État comme une « autorité morale », ce qui signifie qu’il contrôle le respect des valeurs. Cette « autorité morale » a des devoirs particuliers tels que garantir la sécurité de ses citoyens. En ce sens, l’État doit disposer des moyens et des pouvoirs appropriés pour rendre cela possible. L’un de ces moyens est la loi, qui garantit par exemple que chacun a les mêmes droits et que s’ils venaient à être menacés, l’État peut intervenir par la loi ou directement par la force.

L’État centralisé est le résultat d’une conception du XIIIe siècle, sous Philippe Le Bel, afin notamment de disposer d’un pouvoir législatif. Durkheim vivait sous la Troisième République, qui reste encore la plus longue république (1875-1946), caractérisée par un régime d’assemblée dans lequel la loi est considérée comme l’autorité suprême. Durant toute sa vie, Durkheim connut un pouvoir public sans égal.

Dès le XIXe siècle, un mouvement vers la démocratie au niveau local et communal est observable. Avec la séparation entre l’État et l’Église, des libertés publiques ont émergé et la presse, les syndicats et les associations ont connu un essor.

Durant l’après-guerre, les libertés publiques se sont développées, mais aussi la portée économique et sociale de l’État : sécurité sociale, culture, sports, etc. Le périmètre de l’État croît alors avec des dépenses publiques croissantes.

Sous la Cinquième République, la Constitution de 1958 est la norme juridique supérieure du pays. La Constitution de 1958 a créé un système parlementaire, le Gouvernement est responsable devant le Parlement. Elle a marqué le retour d’un pouvoir exécutif fort, mais l’Assemblée nationale peut contraindre le gouvernement, il y a donc une interdépendance entre les organes.

Au cours de cette période de croissance économique exponentielle des Trente Glorieuses, l’État s’implique directement dans la politique industrielle : plans quinquennaux, aménagement du territoire, développement de filières industrielles, etc. Le gouvernement nationalise des secteurs entiers de l’économie tels que l’énergie, les réseaux de télécommunications et les assurances afin de faciliter la reconstruction et développer des secteurs stratégiques.

C’est en partie grâce à cette période que l’on observe aujourd’hui de grandes entreprises qui forment un important pouvoir devenu privé. Le pouvoir économique modifie le rapport de force et l’équilibre entre public et privé.

Le monde se révèle plus complexe et transdisciplinaire, avec des intérêts privés puissants pour lesquels la recherche d’avantages concurrentiels est la règle, une proximité culturelle publique/privée qui facilite les échanges et l’influence des décisions d’État pour un avantage particulier.

Les mesures prises en raison de la crise liée à la Covid-19, devenue également une crise économique majeure, montrent à quel point les réponses apportées par les pays sont dépendantes des gouvernances en place.

Un être vivant en Chine qui a du mal à se nourrir et recourt pour cela à une chaîne alimentaire non sécurisée engendre une crise dont le coût est sans commune mesure avec l’investissement pour satisfaire un besoin premier. Or, à l’issue de l’avènement de la précédente crise issue d’un coronavirus (celle du SRAS-CoV de 2002-2004) un cercle notamment de médecins et de scientifiques a demandé à étudier cette nouvelle forme de virus et en approfondir la connaissance (mutabilité, propagation, saisonnalité...). Cette situation est la norme depuis des décennies et les crises sont inhérentes au système actuel. Pourtant notre dernier Prix Nobel d’économie rappelle que : « Contrairement à ce qu’on pense souvent, ces crises ne sont pas techniquement des crises du marché […], mais plutôt les symptômes d’une défaillance des institutions étatiques nationales et supranationales3. »

Pour évoluer vers la durabilité, chacun doit être mis en capacité de faire les meilleurs choix dans son intérêt et celui des générations futures, notamment au travers d’une régulation, d’une réglementation et de projets innovants, directement contributeurs à la création de richesse des entreprises.

En amont de la chaîne, gouvernements et entreprises peuvent, en utilisant la prise de conscience environnementale, répondre à la demande. Nous observons que l’avènement des technologies exponentielles permet une évolution rapide de nos pratiques : travail, consommation… et in fine de nos modes de vie devenus urbains et qu’il convient de rendre durables.

Section 1. Le développement urbain

La cité se constitua autour de lieux de rencontres où les êtres humains se retrouvaient périodiquement. Les premières traces d’une forme urbaine remontent à un peu plus de 8 000 ans4. Cette sédentarisation a été rendue possible par une somme d’innovations, tels l’élevage et l’agriculture. Grâce à l’augmentation de la productivité de l’agriculture, il fut possible de produire plus que les besoins pour soi-même et sa famille. La technologie permit de bénéficier d’avantages au travers de la spécialisation. Les campements sédentaires devinrent des lieux de commerce et procurèrent des objets spécialisés ; en retour, les excédents de production agricole produits aux alentours purent soutenir le développement urbain sans lien direct avec la production de nourriture. Le développement du transport et des moyens de stockage, notamment la poterie, fut essentiel à l’émergence des premières formes urbaines. L’approvisionnement régulier fut possible et le savoir-faire de base utilisé à la fabrication de briques de construction des maisons et des entrepôts de nourriture permit à la ville de se construire.

Le besoin d’organiser les tâches pour l’approvisionnement, mais aussi la salubrité par la gestion de l’eau et des déchets, engendra les premiers travaux publics d’envergure (recensés dans l’aménagement de l’irrigation à partir de deux rivières : le Tibre à Rome et l’Euphrate au Moyen-Orient)5. Les travaux se poursuivirent et purent prendre des formes étrangement modernes6 ; ainsi, les accords pris par les Romains pour la gestion de l’eau en Égypte pourraient être qualifiés de partenariats publics/privés. Néanmoins, avant la révolution industrielle, bon nombre de villes n’étaient pas équipées de système d’assainissement, la conséquence sur la santé était importante.

Nous pouvons penser que l’eau et la gestion des déchets sont probablement à l’origine de la limitation de la taille des villes constatée durant des siècles. Les réseaux d’adduction d’eau et d’assainissement remarquables de Rome furent des éléments essentiels à son expansion avec un nombre d’habitants compris entre 400 000 et 1 million d’individus. Après la chute de l’Empire romain, les cités se développèrent aux quatre coins du monde, mais aucune région n’atteignit le développement de Rome durant les 1 500 années qui suivirent7. Cependant, depuis lors, l’urbanisation n’a pas cessé ; ce phénomène a seulement fluctué en fonction du stade d’avancement et d’innovation des civilisations qui le soutienne (par exemple l’invention du versoir en Chine ou de la jachère en Europe).

C’est avec la révolution industrielle de la fin du XVIIIe et du XIXe siècle qu’une évolution importante des modes de vie dans les pays développés8 est rendue nécessaire. L’avènement de centres de production importants engendra des demandes précises de résidence dans des lieux localisés, et ce, contrairement aux mines ou aux usines dans lesquelles des centaines d’employés travaillent et à proximité desquelles des milliers de personnes vivent (précédemment, le travail était mené par des individus isolés ou regroupés par ensemble de taille plus réduite). L’augmentation importante de la demande énergétique, notamment au profit des aciéries, et la recherche d’un moindre transport mené essentiellement par route et voie maritime (avant que le chemin de fer ne soit déployé) furent des vecteurs de l’accroissement de la taille des villes de production (telles Saint-Étienne ou Douai qui sont dotées des premières autoroutes) et des ports (tels Le Havre ou Marseille)9. Le train permit, à un coût économiquement supportable, d’augmenter considérablement le volume et la distance entre les lieux de production et de consommation. Simple bourgade en 1830, la ville de Chicago compte déjà plus de 1 million d’habitants en 1890. En cette fin de XIXe siècle, la ville de Londres est passée de 1 à 3 millions d’habitants, proche de l’agglomération parisienne. Il apparaît un mode de transport qui ne perturbe plus le flot en surface : le métro. Celui-ci émerge rapidement comme le mode de transport au sein des villes, et la vapeur est remplacée par l’électricité. Peu après 1900, la population du Grand Londres compte 6,5 millions d’habitants.

Au XXe siècle émergent de nouvelles formes de construction avec de nouveaux usages du fer, du béton armé et précontraint10. Alors qu’au début du siècle précédent les plus grandes constructions culminent à 150 mètres et les habitations à une douzaine de mètres, quelques années plus tard, la hauteur des constructions peut plus que doubler11. Les bâtiments de grande hauteur permirent d’augmenter la densité des villes ; dans un premier temps, leur coût de réalisation empêcha un usage généralisé de ces techniques qui furent réservées à des localisations centrales de grandes villes. Au fil du temps, les techniques se démocratisèrent et l’élévation des constructions put aussi gagner les quartiers périphériques.

Une mutation importante s’opère avec l’évolution de l’organisation industrielle et la tertiarisation des activités. Alors que les industries lourdes ou manufacturières sont tributaires de ressources ou de caractéristiques locales spécifiques (tels le transport, l’énergie ou l’eau), l’industrie du service est moins liée au lieu. Avec l’introduction de l’automobile, la spécialisation de certaines localisations pour la production, le commerce, le travail et l’habitat put être étendue. Aux centres chers, pollués et encombrés, ont pu répondre des localisations périurbaines abordables, vertes, de faible densité et paisibles ; néanmoins, la croissance des villes s’est poursuivie.

Si les pays développés ont connu de 1750 à 1950 une évolution de leur urbanisation avec le changement de mode de vie de près de 400 millions de personnes, les pays en voie de développement vont connaître entre 1950 et 2100 cette évolution pour près de 8 milliards d’individus12. À Hong Kong, les défauts sur les canalisations d’eaux usées ont contribué à l’épidémie de SRAS13 subie en 2003. Alors qu’initialement ces syndromes étaient bien plus présents dans nombre de villes du Sud, auprès des populations les plus pauvres qui vivent à proximité des centres des agglomérations équipés par des égouts généralement sous-dimensionnés et faiblement entretenus, l’augmentation des échanges mondiaux contribue à une globalisation des risques sanitaires, comme l’illustre la nouvelle crise liée à un coronavirus venu de Chine en 2019 :

« La ville est le monde que l’homme a créé, c’est également celui dans lequel il est désormais condamné à vivre14. »

© Tavarius/Shutterstock Vue aérienne du centre de la ville de Hong Kong

Section 2. L’essor du modèle de la cité

Nous pouvons observer un phénomène convergent à l’ensemble des êtres humains : une urbanisation à l’échelle mondiale dont l’ampleur est sans précédent15. Nous notons que contrairement aux autres pays, ceux de l’OCDE16 connaissent déjà une majorité de citadins. À la fin de notre siècle, une grande partie de l’urbanisation de notre planète sera réalisée avec une population ayant évolué de près de 1 milliard d’habitants en 1950 (seules New York et Tokyo possédaient une population urbaine de 10 millions d’habitants) à 7 milliards en 2050 et probablement 9 milliards en 2100 (avec une prévision de 41 villes de plus de 10 millions d’habitants). Même s’il est communément accepté que les villes offrent de plus grandes opportunités et services à ceux qui y habitent, alors que l’urbanisation progresse, les inégalités persistent et même s’accroissent, 25 % de la population mondiale vit sous le seuil de revenu de 1 dollar par jour et nous pourrions dénombrer jusqu’à 3 milliards d’individus dans les 35 ans à venir17.

L’urbanisation du monde passe, entre autres, par la prolifération et l’extension des bidonvilles. Les Nations unies18 ont estimé que le nombre de personnes vivant dans de tels lieux de vie avait dépassé 1 milliard en 2007 et qu’il pourrait atteindre 2 milliards en 2050. La précision statistique est assurément impossible, mais les ordres de grandeur ont leur part de validité. Plus d’un être vivant sur sept vivrait donc aujourd’hui dans un type d’habitats qualifiables de « taudis », « bidonvilles », « habitats informels », « établissements informels », « quartiers informels », « squats », et caractérisés par les Nations unies selon les critères :

de mauvaise qualité des logements ;

d’absence d’accès à l’eau et à l’assainissement ;

et d’illégalité de l’occupation du sol et de la construction.

Si nous prenions en considération le sentiment de mal-logement, ce nombre serait très significativement plus élevé. En France, l’accroissement des inégalités19 ces dernières décennies est exprimé par la population : trois Français sur quatre jugent leur pays comme inégalitaire, le logement leur apparaissant comme la troisième source d’inégalité la plus grave et la deuxième la plus répandue20. Le logement pourrait être un facteur majeur dans l’approfondissement des inégalités, au cœur du processus de décrochage des couches populaires21. En France, plus de 18 % de la population serait touchée par la crise du logement (près de 4 millions de personnes, soit un peu plus de 6 % seraient privés de domicile personnel ou vivent dans des conditions très difficiles) avec de réelles répercussions sur la vie quotidienne, la santé, le confort ou les ressources, et donc la liberté. Sa privation et/ou sa mauvaise qualité influent sur la santé et peuvent engendrer des accidents dans le parcours résidentiel des personnes fragiles, ce qui questionne la place de la fraternité. La localisation du logement détermine souvent le choix de l’école, mettant ainsi en échec le principe d’égalité.

Les besoins de l’espèce22 et les formes d’habitats sont de plus en plus étendus. Par extension, l’habitat23 peut constituer une force de convergence ou de divergence. L’obtention d’un diplôme du supérieur et la répartition des emplois les plus qualifiés l’illustrent : « Dans 20 arrondissements seulement sur les 330 que compte la France métropolitaine, on dénombre moins de 20 diplômés du supérieur pour 10 cadres. À l’exception de l’arrondissement de Gex, qui accueille de nombreuses personnes travaillant dans l’agglomération genevoise, et de celui de Toulouse, ces territoires sont tous localisés en Île-de-France24 » et constitue ainsi un frein au développement et au bien-être des individus.

En synthèse : « La ville n’est plus, aujourd’hui, l’expression d’une symbolique ou d’un pouvoir politique comme l’étaient durant l’Antiquité les villes capitales ou religieuses. La ville n’a plus comme vocation première d’organiser le commerce comme l’on fait les villes marchandes de la Renaissance. La ville n’est plus l’expression d’une société tournée vers la production industrielle. Elle n’est même plus le lieu d’organisation et d’incitation à la consommation de masse comme pour les villes des années 1960. Aujourd’hui, la ville doit rechercher le meilleur épanouissement de chacun dans un environnement humanisé. […] Tout cela représente les aspirations majeures aujourd’hui, proches de l’écologie […]. La ville doit donc en même temps recouvrir ou concerner l’ensemble du territoire et se transformer profondément25. »

L’enjeu principal de nos modes de vie, principalement urbains, est de proposer à chacun une forme de vie qui soit synonyme d’un potentiel accomplissement et bien-être. Avec un pilotage de l’activité humaine dans lequel l’économie néolibérale est appliquée, ces conditions de durabilité dépendent à la base de notre capacité à disposer d’un habitat adapté et d’un revenu suffisant26. Le logement est un besoin premier, vecteur essentiel de notre potentiel futur, et reste encore largement perfectible. Notre mode de vie doit devenir compatible avec la planète sur laquelle nous habitons et nous permettre de vivre ensemble, sans que certains vivent aux dépens des autres. Ainsi, les opportunités, notamment pour les entreprises, de la ville en transition vers la durabilité sont considérables.

Section 3. La forme urbaine et la durabilité

Les réflexions conceptuelles sur la durabilité restent fortement contraintes par la morphologie des villes, à l’exemple de Paris où les transports convergent vers le centre et engendrent une saturation des déplacements périphériques. Ces difficultés d’accès renforcent les ségrégations spatiales contrairement à une ville conçue et donc gouvernée pour que différents îlots de vie attractifs communiquent entre eux : « La boucle peut consolider un rapport de la partie (le quartier) au tout (l’agglomération ou l’aire urbaine) qui soit globalement plus satisfaisant que dans notre système actuel, depuis toujours “monoaxial27”. »

La localisation des activités interagit au regard de l’obligation de minimiser les coûts de transport, de production et de bénéficier d’économies d’agglomération. Or, il a largement été développé une approche contrariante par la spécialisation des surfaces. L’accroissement de la productivité avec la taille des villes amène à constater que 70 % du produit intérieur brut mondial est réalisé en leur sein28. Mais leur forme, les activités exercées et le mode de vie peuvent les rendre plus ou moins désirables.

Les formes urbaines peuvent avoir été adaptées avec des hubs plutôt qu’un unique centre et la périphérie, à l’image de la Silicon Valley en Californie ou de ce que pourrait advenir la vallée de la Bièvre dans les Yvelines où des universités et des écoles prestigieuses côtoient des centres de recherche d’envergure mondiale, des entreprises leaders, un réseau de transport performant issu du Grand Paris, des espaces verts importants, des activités récréatives et ludiques, etc. Un territoire offrant attractivité et résilience est clé, comme l’illustrent notamment les travaux de Krugman publiés dès 199129 et de Zuindeau : « Plus largement, les comportements de localisation rencontrent des enjeux variés, de type économique, social et environnemental, dont on peut dire qu’ils concernent directement la problématique du développement durable30. »

Pourtant, une situation contraire n’est pas une fatalité, à l’exemple de la ville de Kalundborg, située sur une île à une centaine de kilomètres de Copenhague, dont l’initiative, que nous pourrions qualifier d’action d’économie circulaire, a eu un impact favorable sur l’emploi et le développement local il y a plus de quarante années : « Dans les années 1970, quatre grands groupes industriels, les petites entreprises et le gouvernement local ont décidé de coopérer en vue de réduire les coûts de décharge, baisser le prix des matériaux de production et transformer les déchets en source de profit. La raffinerie (Statoil) reçoit les vapeurs résiduelles de la centrale électrique alimentée au charbon (Asnaes). En échange, Asnaes reçoit les gaz de la raffinerie Statoil et les brûle pour produire de l’électricité. Asnaes vend aussi l’excédent de vapeur produit par la centrale à une ferme piscicole, à l’organisme chargé du système de chauffage municipal, à un fabricant spécialisé dans les produits pharmaceutiques et les enzymes (Novo Nordisk). Pour poursuivre le cycle, les exploitations agricoles récupèrent les boues résiduelles de la ferme piscicole et de Novo Nordisk, qui servent d’engrais. Les cendres volantes sont vendues à une cimenterie et le gypse produit au cours du processus de désulfurisation est vendu à un fabricant de panneaux muraux. Statoil vend le soufre éliminé de son gaz naturel à Kemira, un fabricant d’acide sulfurique.

L’ensemble du processus n’est pas le fruit d’une planification centralisée. Cela s’est fait tout simplement dans l’intérêt des acteurs publics et privés qui étaient concernés. Les motivations de départ étaient certes purement financières, mais cette coopération s’avère clairement bénéfique pour l’environnement. Il est donc fort probable qu’elle soit durable sur le plan économique tout comme sur le plan environnemental31. »

Économie et écologie ne sont pas opposées si les effets collatéraux à court, moyen et long terme sont intégrés au regard de l’effet sur les conditions de vie.

L’implantation d’une ville modifie les conditions d’occupation et perturbe fortement la faune et la flore. Elle engendre une pollution des sols, des milieux aquatiques, mais connait également un climat propre avec des îlots de chaleur en raison de sa forme et des matériaux employés. La ville peut également connaître des vents violents ou tourbillonnants du fait d’immeubles de grande hauteur, etc. L’accentuation très nette du nombre d’individus durant les deux derniers siècles avec un développement des modes de vie tournés vers les activités économiques concourt à un effet observable sur notre milieu.

La prise de conscience de l’impact de l’humanité sur la biosphère a amené la formalisation de la notion de « noosphère » : « La noosphère est le nouveau phénomène géologique sur notre planète. Pour la première fois, l’humanité représente une force géologique à grande échelle32. »

Dans la pratique de notre approche économique dans toutes les localités, une tendance vers l’usage du sol tend à la plus haute rente foncière33. Sous l’emprise de cette loi, à mesure que l’on s’éloigne de la ville, forme prédominante de la vie humaine, la terre a une valeur marchande qui, si elle produit des éléments relativement à leur valeur, dépend de la capacité productrice du lieu et du poids de leur trajet vers le consommateur final : « En généralisant la procédure d’allocation de von Thünen, on définit maintenant une fonction d’enchère, ou fonction de rente offerte d’un individu […] qui donne le prix maximum que peut payer l’individu par unité de sol […]34. »

Or, le transport est une source principale de la pollution des villes et une des causes principales d’émission de gaz à effet de serre et de substances toxiques : « Elle (l’automobile) constitue une des questions majeures pour l’avenir des villes. Mais elle s’inscrit dans un tellement grand nombre d’enjeux, tant immédiats que sociétaux, qu’il faut s’efforcer, lorsque les projets urbains l’impliquent, de composer les problèmes qu’elle pose de façon à en faire ressortir la complexité et à pouvoir construire ainsi les inévitables compromis35. » Le véhicule particulier doit se réinventer et cesser de polluer, de consommer une énergie autre que renouvelable, d’être un déchet difficilement recyclable, de ne pas libérer l’usager de la conduite, pour exercer son « pouvoir égalisateur » : « Or, le constat est fait qu’avec l’accès à la voiture particulière, les écarts d’accès aux activités de la ville entre différentes populations se réduisent. La voiture individuelle présente de ce point de vue un pouvoir égalisateur, et sa limitation incitée par les politiques de report modal36 apparaît comme un facteur aggravant des inégalités sociales37. »

Les deux principales causes d’émission de gaz à effet de serre sont le transport, notamment de la production énergétique38, et le bâtiment, pour chacun près de 50 % des consommations énergétiques39. Les économies et la recherche d’une autonomie énergétique sans effet carbone semblent une évidence, mais la mise en œuvre reste complexe :

« Les trois enjeux de l’autonomie énergétique, respectivement la participation à une décision collective, la solidarité et la fiabilité technico-économique, sont perçus de façon variable selon la catégorie des grands témoins. Un ensemble de valeurs que nous considérons comme une grappe caractéristique de l’autonomie “lien social, convivialité, solidarité et responsabilité” a été très largement plébiscité, sauf par ceux ayant un point de vue depuis l’État. Les habitants plébiscitent la maîtrise du confort intérieur et de la facture énergétique, la première étant aussi reconnue unanimement comme importante par les entreprises et la seconde par les architectes urbanistes. Tandis que les porteurs de l’intérêt de l’État attachent plus d’importance au fait que les groupes d’habitants participent à la gestion de l’énergie ou s’impliquent dans des campagnes de benchmark, ceux des collectivités privilégient la valorisation des quartiers via un recours aux nouvelles technologies (façades et couvertures photovoltaïques…). Il n’est pas surprenant de constater le clivage entre, d’un côté, les habitants et les entreprises qui ciblent les intérêts privés (individuel ou collectif) et, de l’autre, les acteurs publics. C’est dire si les notions de lien social, de responsabilité, de solidarité inhérentes à l’autonomie énergétique peuvent être appréhendées de façon très différente selon la position des acteurs40. »

Le bâti existant concentre également sous sa dimension économique l’attention, en France (comme dans nombre de pays matures) :

il représente environ la moitié du capital du pays ;

il absorbe entre un quart et la moitié des flux financiers des ménages ;

il est constitué pour un quart à deux tiers d’endettement ;

et reste le cinquième secteur d’emploi (proche d’un emploi sur dix)41.

Les difficultés financières rencontrées par les États (depuis la crise financière de 2008) renforcent la prépondérance de l’approche économique au sein de nos sociétés occidentales et amènent à considérer la « ville financiarisée » : « Comme un espace atomisé, fonctionnant comme un aimant et représentant une opportunité d’investissement ciblée, à un moment donné et pour une durée déterminée. Les investisseurs étant par définition mobiles et extérieurs, l’attraction et l’insertion du capital dans la ville sont vues comme un mouvement vertical et descendant vers l’espace local42. »

Le choix d’investissement est guidé par un calcul financier de rentabilité indépendant de toute autre considération, nous rejoignons en cela les propos de Vincent Renard suivant lequel le bâtiment, objet architectural, défini par un certain nombre de caractéristiques techniques et par son usage devient un « produit financier », représenté par des titres, des actions, éventuellement cotées en Bourse, et ce, quelle que soit sa typologie (une maison, un immeuble de bureaux, une plate-forme logistique, etc.). L’immeuble se trouve potentiellement ou réellement « titrisé » sous forme de parts (ou titres) représentatives de sa valeur négociable sur un marché43. Malheureusement, la valorisation telle que pratiquée actuellement n’est pas significativement porteuse de critères de durabilité.

Pour être durable l’approche de la ville doit s’appuyer sur la réalité économique, mais en corriger les biais : « Celle-ci (la ville) est pensée dans le cadre des multiples relations horizontales entre, d’une part, les différents acteurs de la communauté urbaine et, d’autre part, l’environnement naturel et construit. Des consensus sont à trouver dans un cadre urbain multidimensionnel où la collectivité locale tout comme les investisseurs privés sont des partenaires parmi d’autres acteurs44. »

Mais un bien immobilier une fois intégré au sein d’un marché évoluera avant tout suivant la tendance de celui-ci. L’observation du cours boursier des sociétés notamment pétrolières, comme ExxonMobil classée en 2001 première entreprise mondiale en termes de chiffre d’affaires, de rentabilité et de valeur d’entreprise, montre les contraintes et limites de cette approche. En effet, la même année, fut publié un rapport de l’OCDE intitulé « Développement durable ». La valeur d’une entreprise est avant tout issue de résultats présents poursuivis dans le futur. Or, quelques années plus tard, lors de l’assemblée générale de l’entreprise, le 31 mai 2017, un investisseur obtint la réalisation d’un stress test45 sur la valeur de la société au regard de l’impact climatique, des gaz à effet de serre et des énergies renouvelables. Après réalisation de celui-ci, le bilan de la société pouvait être impacté négativement à hauteur de 40 à 60 % de la valeur de ses capitaux propres évalués à 150 Md$46, soit une dépréciation comprise entre 60 et 90 Md$.

Les impacts environnementaux ou sociétaux de plus long terme sont ignorés jusqu’à ce qu’ils ne puissent plus l’être. Ils impactent alors directement la viabilité d’une entreprise, voire d’une ville, telles les communes du littoral menacées par la montée des eaux.

Le choix devrait être guidé par des considérations plus larges que la simple reproduction d’un flux financier actuel selon un scénario médian, lequel se reproduirait ensuite indéfiniment : « Rechercher des alternatives nouvelles, investir dans la flexibilité ou construire des modèles de développement durables et rentables sont autant de processus qui contribuent, pour son plus grand bien, au décloisonnement et à la “déverticalisation” de l’entreprise47. »

Notes

1. Émile Durkheim (1858-1917) est considéré comme l’un des fondateurs de la sociologie moderne en France.

2. La conception hégélienne se rattache conjointement à la tradition grecque et à la tradition judéo-chrétienne : l’une et l’autre rapprochée depuis Philon.

3. Tirole, Jean, Économie du bien commun, Paris, PUF, 2016.

4. OCDE, The Metropolitan Century. Understanding urbanization and its consequences, Paris, OCDE, 2015.

5. Adams, Robert McCormick, The Evolution of Urban Society. Early Mesopotamia and Prehispanic Mexico, Chicago (Ill.), Aldine, 1966.

6. Wilson, Andrew, « Machines, Power and the Ancient Economy », The Journal of Roman Studies, volume 92, 2002, pages 1 à 32.

7. Scheidel, Walter. « Roman population size : the logic of the debate », People, land, and politics : demographic developments and the transformation of Roman Italy, volume 300, 2008, pages 17 à 70.

8. Broadberry, Stephen (dir.), The Cambridge Economic History of Modern Europe, volume 1 : 1700-1870, 1re édition, 2010, Cambridge, Cambridge University Press, pages 235 à 263.

9. Isard, Walter, « Some Locational Factors in the Iron and Steel Industry since the Early Nineteenth Century », Journal of Political Economy, volume 56, no 3, juin 1948, pages 203 à 217.

10. Eugène Freyssinet est un ingénieur français célèbre pour ses constructions d’ouvrages en béton. Il s’efforce d’améliorer les performances de ce matériau qui est déjà très résistant aux compressions. Il apporte alors une solution originale pour déplacer le problème de la résistance à la traction, le point faible du béton, incomplètement résolu par les armatures en fer. Le béton précontraint fait l’objet d’un dépôt de brevet en 1928, mais tarde à être utilisé en raison de la crise économique d’après la Seconde Guerre mondiale, pour ensuite devenir incontournable en tant que matériau de construction tourné vers la légèreté et l’économie de matière.

11. La construction de l’Empire State Building débute en 1930 pour s’achever l’année suivante. Jusqu’en 1967, le gratte-ciel, avec ses 380 mètres ou 448 mètres de haut avec son antenne, demeura l’immeuble le plus haut jamais construit. Les projets actuels s’approchent du kilomètre de hauteur et les futurs vont au-delà.

12. Belloni, Paolo, Comprehending urbanization. A study of current urban migration and urban development trends in « Developing Nations », Priyank Dipakbhai Parmar, no 764877, Milan, 2013.

13. Selon l’Institut Pasteur, le SRAS (syndrome respiratoire aigu sévère) est la première maladie grave et transmissible à émerger en ce XXIe siècle. L’épidémie, partie de Chine fin 2002, a éclaté au niveau mondial en 2003 faisant plus de 8 000 cas et près de 800 morts. Une mobilisation internationale suivit l’alerte mondiale déclenchée le 12 mars 2003. L’épidémie put être endiguée par des mesures d’isolement et de quarantaine. De même, l’agent causal du SRAS, un coronavirus inconnu jusqu’alors, a pu être identifié.

14. Park, Robert Ezra, On social control and collective behavior : selected papers, Chicago (Ill.), Chicago University Press, 1967.

15. OCDE, The Metropolitan Century. Understanding urbanization and its consequences, Paris, OCDE, 2015, pages 118-123.

16. http://www.oecd.org/fr/apropos/membres-et-partenaires/.

17. Centre d’actualité de l’ONU, UN Data : http://www.un.org/fr/development/desa/news/population.html.

18. UNHCR’s annual Global Trends Report : World at War, juin 2015, http://unchr.org/556725e69.html.

19. Alvaredo, Facundo. Chancel, Lucas, Piketty, Thomas et al., « Rapport sur les inégalités mondiales », synthèse, Paris, World Inequality Lab, 2018.

20. Sondage TNS Sofres pour la fédération des PEP – octobre 2015 auprès de 2 612 personnes.

21. Cf. les rapports annuels sur le mal-logement de la fondation Abbé Pierre, et notamment le rapport no 23, 2018, page 15.

22. C’est en 1970, dans la deuxième édition de son ouvrage Motivation and Personality, qu’apparaît l’exposé le plus complet de la théorie de la motivation de Maslow : la hiérarchie des besoins. Recherchant ce qui se cache derrière nos motivations, il met à jour cinq groupes de besoins fondamentaux : physiologiques, de sécurité, d’appartenance et d’amour, d’estime et d’accomplissement de soi. Cette taxinomie des besoins est, selon Maslow, universelle. En effet, le caractère particulier d’une motivation a pour origine les nombreux déterminismes tels que la culture, le milieu social ou l’éducation. Lorsqu’un groupe de besoins est satisfait, un autre va progressivement prendre la place selon l’ordre hiérarchique suivant : besoins physiologiques > besoin de sécurité > besoins d’appartenance et d’amour > besoin d’estime > besoin d’accomplissement de soi. Lorsqu’un besoin précédent n’est plus satisfait, il redevient prioritaire.

23. L’habitat est ici utilisé au sens le plus large, à savoir celui de l’hébergement de l’espèce dans l’exercice des différentes fonctions qu’un individu est amené à accomplir durant ses activités (résidentiel, industriel, tertiaire…).

24. Léger, Jean-François, « Plus de diplômés, plus d’inégalités territoriales ? », Population & Avenir, no 718, mai-juin 2014, page 5.

25. Bigot, François, L’urbanisme au défi de l’environnement, Rennes, Apogée, 1994, page 151.

26. Kahneman, Daniel et Deaton, Angus, « High income improves evaluation of life but not emotional well-being », Proceedings of the National Academy of Sciences, volume 107, no 38, septembre 2010, page 4.

27. Maupu, Jean-Louis, Wiel, Marc, La ville creuse pour un urbanisme durable : nouvel agencement des circulations et des lieux, Paris, L’Harmattan, 2006, page 162.

28. OCDE, The Metropolitan Century : Understanding urbanisation and its consequences, Paris, OCDE, 2015, page 15.

29. Krugman, Paul, Geography and Trade, Cambridge, MIT Press, 1991.

30. Zuindeau, Bertrand, Développement durable et territoire, nouvelle édition originale, Villeneuve d’Ascq, Presses universitaires du Septentrion, 2018, 522 pages.

31. Tietenberg, Thomas Harry, Lewis, Lynne, Naccache, Philippe et al., Économie de l’environnement et développement durable, Montreuil, Pearson France, 2013, page 381. Adaptation et traduction depuis Desroches, Pierre, « Eco-Industrial Parks : The case for private planning », rapport, Political Economy Research Center, Bozeman, MT, 59718, juin 2000.

32. Vernadsky, Vladimir I., « The biosphere and the noosphere », American Scientist, volume 33, no 1, 1945, page 7.

33. Huriot, Jean-Marie, Von Thünen, économie et espace, Paris, Économica, 1994, page 9.

34. Idem, page 294.

35. Ascher, François. Les nouveaux compromis urbains, Lexique de la ville plurielle, Condé-sur-Noireau, Éditions de l’Aube, 2008, pages 32 et 34.

36. Le report modal est par exemple l’obligation faite aux citadins les plus modestes de ne pas utiliser leur véhicule individuel en raison de la mise en place d’un péage urbain, par exemple au centre de la ville de Londres.

37. Tabaka, Kamila, Vers une nouvelle socio-géographie de la mobilité quotidienne, étude des mobilités quotidiennes des habitants de la région urbaine de Grenoble, Grenoble, Université de Grenoble 1, 10 septembre 2009, page 175.

38. Freris, Léon, Infield, David et Porritt, Jonathon, Les énergies renouvelables pour la production d’électricité, Paris, Dunod, 2009, page 7.

39. Source : SoeS, 2014. En France, le pourcentage d’énergie finale consommée est de 30 % pour le résidentiel, 15 % pour le tertiaire (et de 32 % pour le transport).

40. Debizet, Gilles, Scénarios de transition énergétique en ville. Acteurs, régulation, technologies, préface de Gabriel Dupuy, Paris, La Documentation française, 2015, pages 99 et 100.

41. IEIF, Le marché immobilier français. Immobilier d’entreprise, Logement, 23e édition, Paris, Delmas-Dalloz, 2015, pages 14, 15 et 16. Les chiffres présentés s’entendent pour l’immobilier d’entreprise, le logement, la construction et les biens issus du bâtiment et des travaux publics.

42. Theurillat, Thierry, « La ville négociée : entre financiarisation et durabilité », Géographie, économie, société, volume 13, no 3, septembre 2011, page 233.

43. Renard, Vincent, « La ville saisie par la finance », Le Débat, volume 148, no 1, 2008, page 108.

44. Theurillat, Thierry, « La ville négociée : entre financiarisation et durabilité », op. cit., page 235.

45. Scénario de valorisation de la fonction de l’impact environnemental de l’activité de la société.

46. « Exxon faces climate hurdles », The Wall Street Journal, 26-29 mai 2017.

47. Jacquet, Dominique, « Les options réelles, une approche financière au service de l’innovation », Encyclopédie du management de l’innovation, Paris, Économica, 2004, page 18.

L’auteur

Lionel Pancrazio enseigne à HEC Paris depuis 2005, aux universités de la Sorbonne depuis 2011 et à l’École des Ponts ParisTech depuis 2014, à la fois en cycle initial (Master) et en formation continue (Executive).

Ses enseignements, réalisations et recherches s’inscrivent dans le champ de la science appliquée au développement durable (la durabilité).

Il dispose d’un parcours académique et professionnel : responsable R&D dans l’industrie, conseil auprès de grandes organisations/entreprises publiques et privées françaises et internationales, associé en banque conseil, direction générale et entrepreneur.

Lionel Pancrazio est ingénieur, diplômé d’HEC Paris et titulaire d’un doctorat avec pour spécialité la durabilité. Il est membre de la RICS.

Il est conférencier, rédacteur d’articles et auteur d’ouvrages.

Conférences

« Innover pour vivre autrement nos territoires », Annecy, Annemasse, Chambéry, Pays de Gex, Thonon, octobre 2020-février 2021.

« Structuration de la finance durable en Europe : quelles réponses apporter ? », Les rencontres annuelles ISR et Performance, Option Finance, 3 décembre 2019.

« Pourquoi les immeubles connectés ? », Salon international de l’immobilier – SIMI, 4 décembre 2015.

Ouvrages

Stratégies durables pour la ville, collection « PME & ETI », HEC Paris-De Boeck Supérieur, 2020.

Ingénierie financière, fiscale et juridique, chapitre 3.2.1, sous la direction de Philippe Raimbourg et Martine Boizard, Dalloz, 2015.

L’Immobilier d’entreprise, chapitre relatif aux OPCI, sous la plume de Michel Brillat, Lextenso, 2012.

Ingénierie financière, fiscale et juridique, chapitre 4.4, sous la direction de Philippe Raimbourg et Martine Boizard, Dalloz, 2009.

Encadrement de mémoire

« L’impact investing présente-il le potentiel de modifier les modèles économiques actuels ? », 2020.

« L’organisme foncier solidaire, réponse à la problématique foncière en Martinique ? » 2020.

« Finance islamique, la place de l’éthique en finance, quel rôle pour une finance plus durable ? », 2019.

« Quelles opportunités pour un bailleur social dans la “silver économie” ? », 2019.

« L’entreprise libérée, une évolution inéluctable ? », 2018.

« L’État dans la lutte contre l’exclusion au regard du logement social », 2018.

« Concilier logement social et santé mentale : limites et perspectives en Martinique. », 2017.

« Quels financements pour investir dans l’immobilier durable en Afrique subsaharienne ? », 2017.

« En quoi le crowdfunding complète-t-il les modes de financement traditionnels des start-up ? », 2016.

« Les enjeux financiers d’une transition environnementale réussie. », 2016.

« Les financements alternatifs pour la transition énergétique. », 2016.

« L’élaboration et le montage d’une opération immobilière. », 2015.

« Opération de croissance externe sur un marché mature : création de valeur et parts de marché. », 2014.

« Le recours au financement obligataire présente-t-il un intérêt seulement en cas de crise bancaire, ou doit-il être considéré comme une alternative sérieuse et durable pour renforcer la concurrence dans les contrats de partenariat ? », 2013.

Articles à caractère professionnel

« L’immobilier géré, un actif qui profite pleinement du phénomène des usages », 2019.

« Immobilier tertiaire : l’impact du numérique sur les métiers et les usages », 2018.

« Analyse du contexte économique et du marché des résidences étudiantes », 2017.

« (R)évolution des métiers et immobilier... as a service” », 2015.

« Valeur verte immobilière : du concept à la pratique », 2011.

« Assessing green value : A key to invest in sustainable buildings », 2011.

« Évaluer et garantir la valeur verte immobilière », 2010.

« L’immobilier de l’État et des entreprises publiques et parapubliques », 2007.

« Les SIIC face à l’externalisation », 2004.

Présence numérique

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Twitter : @LionelPancrazio

Pour toute information sur notre fonds et les nouveautés dans votre domaine de spécialisation, consultez notre site web: www.deboecksuperieur.com

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