Ce livre a été édité avec le soutien d’Idheal, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement

Fabrication numérique : Le vent se lève...

Conception de la couverture : Valérie Lagarde

Tous droits réservés
© Les Éditions de l’Atelier/Éditions Ouvrières,
Ivry-sur-Seine, 2023

www.editionsatelier.com
www.twitter.com/ateliereditions
www.facebook.com/ateliereditions

ISBN : 978-2-7082-5501-2

Sommaire

    Introduction

PREMIÈRE PARTIE
SE LOGER

1. « En France, on ne construit pas assez de logements. »

2. « Le marché du logement français est libre et peu encadré. »

3. « Le neuf est plus cher que l’ancien. »

4. « Pour loger tout le monde, il suffirait de remettre sur le marché ou de réquisitionner les 3 millions de logements vacants. »

5. « Les HLM, ce sont des tours, des barres et des immeubles moches. »

6. « Les HLM, ce sont des ghettos pour les pauvres. »

7. « Habiter une maison individuelle avec jardin dans un lotissement, c’est l’avenir. »

8. « Faire construire, c’est réservé aux nantis. »

9. « Si je fais construire, je peux habiter où je veux. »

10. « La transparence des marchés fait baisser les prix. »

11. « Le logement est une marchandise comme les autres, le choc d’offre fait baisser les prix. »

12. « En France, le gouvernement a toujours encouragé la propriété. »

13. « Quand on n’est pas propriétaire à 50 ans, on a raté sa vie. »

14. « Acheter coûte plus cher que louer... »

15. « Acheter quand on est jeune, c’est s’enrichir à coup sûr ! »

16. « En France, les loyers sont libres. »

17. « Pour avoir droit aux aides publiques, il faut être pauvre. »

18. « Les aides au logement coûtent un “pognon de dingue”. »

19. « Investir dans la pierre, c’est toujours gagnant. »

20. « En France, il y a trop de logements sociaux. »

21. « Quand on achète, on fait attention à tout. »

22. « Le ministre chargé du Logement est un poids lourd du gouvernement. »

DEUXIÈME PARTIE
HABITER

23. « Un beau logement, c’est un grand logement. »

24. « Plus c’est grand, plus c’est cher. »

25. « Une cuisine ouverte, c’est bien suffisant, c’est moderne et c’est désaliénant. »

26. « Les couloirs, c’est de la place perdue. »

27. « Tous les appartements auront désormais un balcon. »

28. « Une chambre, cela ne sert qu’à dormir. »

29. « Les plafonds plus hauts, c’est surtout plus d’air à chauffer. »

30. « Contre la canicule, rien ne vaut la clim ! »

31. « La copropriété, c’est l’enfer. »

32. « Les syndics sont peu réactifs et incompétents. »

33. « Un HLM, c’est la garantie d’un logement à vie. »

34. « Quand on est locataire, on est très protégé. »

35. « Plusieurs générations sous le même toit, c’est un modèle dépassé. »

36. « La colocation, c’est sympa, économique et écologique. »

37. « Les bidonvilles, c’est de l’histoire ancienne. »

38. « Reloger tous les SDF est impossible. »

39. « On ne peut être que propriétaire ou locataire. »

40. « Le BRS, c’est une propriété incomplète. »

41. « La ville est un espace public, elle est accessible à toutes et tous. »

42. « La mixité sociale, tout le monde en veut. »

43. « Airbnb est l’invention du siècle. »

44. « La gentrification améliore les villes. »

45. « La ville du quart d’heure, c’est la ville idéale. »

TROISIÈME PARTIE
MIEUX CHEZ SOI

46. « Je suis chez moi, je fais les travaux que je veux ! »

47. « Les travaux d’économie d’énergie, c’est un investissement qui rapporte. »

48. « Les travaux d’économie d’énergie sont obligatoires. »

49. « Un architecte, c’est surtout des dépenses en plus. »

50. « Les passoires thermiques, ce sont les logements de mauvaise qualité et très anciens. »

51. « Il manque des logements ? Il suffit de transformer les bureaux vides... »

52. « Bientôt, tous les logements produiront leur propre énergie. »

53. « Dans vingt ans on ne construira plus rien, on ne fera que rénover. »

54. « Rénover des logements coûte toujours moins cher que d’en construire des neufs. »

55. « Les aides à la rénovation sont à la portée de tous. »

QUATRIÈME PARTIE
BOUGER

56. « Le Covid a provoqué un exode urbain. »

57. « Quitter le centre pour la périphérie permet de gagner du pouvoir d’achat. »

58. « Les HLM ne sont qu’une étape : ensuite on devient locataire du parc privé, puis propriétaire. »

59. « Quand on vieillit, on va en Ehpad. »

60. « Personne ne peut forcer un propriétaire à déménager. »

61. « On déménage quand la famille s’agrandit. »

62. « Je suis locataire, je peux donc partir quand je veux. »

63. « Je suis propriétaire, je peux récupérer mon bien quand je le souhaite. »

64. « Les plus-values immobilières ne sont pas imposables. »

65. « Les résidences secondaires sont toujours un investissement rentable. »

66. « Le logement de demain sera entièrement connecté. »

67. « Nous vivrons tous dans des villes de plus en plus grandes. »

68. « Les maires décident de qui va habiter leur commune. »

    Tables des sigles et acronymes

    Textes législatifs

Introduction

Habiter, voilà un mot bien difficile à définir, qui pourtant parle à chacun d’entre nous. « D’où viens-tu ? » « Où vis-tu ? » Ce sont les premières questions que l’on pose et qui nous aident parfois à comprendre « Qui es-tu ? ». Nous sommes, toutes et tous, habitantes et habitants ; habitants de notre planète et, en resserrant la focale, d’un continent, d’un pays, d’une région, d’une ville, d’un quartier, d’une rue, d’un chez-soi, enfin. Chacun charge ce terme d’un sens personnel et différent. Pour les uns, habiter correspond à la possession et l’accumulation, la délimitation d’un périmètre entre son espace, légal, pérenne, choisi, et le reste du monde. Pour d’autres, cela signifie au contraire ouvrir portes et fenêtres et partager. Il n’existe pas de mode d’emploi de l’« habiter ». Logement, maison, foyer, etc. : ces noms différents nous racontent et nous révèlent, comme un reflet de nos goûts, de nos moyens, de nos manières de vivre qui rendent ces lieux intimes, parfois ostentatoires car arborés comme des signes extérieurs de richesse, mais aussi discrets et fonctionnels et faits de peu, contenant plus de sens que d’objets. Ils portent en eux, accrochés aux murs ou flottant d’une pièce à l’autre, les souvenirs des choses vécues, des personnes côtoyées, des moments partagés.

Habiter, c’est se loger et davantage. Il serait trop simple et un peu rapide d’enfermer le concept entre des murs et un toit et de retirer au verbe sa forme active. Si le logement s’arrête juridiquement pour chacun au pas de la porte de son appartement ou à la grille de son jardin, habiter consiste bien à « être au monde », à « être aux autres », donc à agir. Habiter représenterait ainsi un contrat social défini à la fois par un système de règles collectives que l’on pourrait nommer la « Cité », dans laquelle se nouent et se dénouent des relations humaines ; et par un tracé entre espaces vides et bâtis que l’on pourrait nommer la « ville », suivant la distinction qu’en fait le sociologue américain Richard Sennett{1}. Les politiques décident du premier, les ingénieurs, les urbanistes et les architectes du second, plus visible. Les habitants choisissent ces espaces ou les subissent, s’y installent et les transforment. La nature de ces deux structures qui organisent le monde et attribuent à chacun une place dans l’espace et dans l’échelle sociale définit bien la manière de cohabiter, liée à une responsabilité à la fois collective et individuelle. La brutalité des sociétés se mesure, entre autres, à l’attention qu’elles portent à cet « habitat », compris comme un espace et un temps que l’on ne peut réduire à ses seules dimensions physiques. La vertu des États se jauge, aussi, en partie, à la manière qu’ils ont d’entasser leurs membres ou de leur permettre de choisir où et comment ils souhaitent habiter. Pour que le « chez soi », qu’il s’agisse d’une barre de mille logements, d’un immeuble de quatre étages, d’un pavillon en parpaings ou d’une cabane perdue dans les bois, ouvre à chacun une perspective sur un autour visible et intelligible, lui permette de développer une pensée sur le monde et d’avoir voix au chapitre.

Le terme « habiter » permet également de penser la responsabilité d’être sur Terre, en tant que membre des vivants, inscrit dans une relation étroite et permanente avec l’habitat des autres, de tous les autres habitants, présents dans la nature et plus ou moins proches de nous. Dès lors que l’on empiète sur le territoire d’une autre espèce, alors habiter signifie aussi détruire et polluer. Au nom du progrès, du développement des sociétés, nous avons énormément détruit, en construisant. Il nous est difficile de reconstruire, réparer, respecter... Notre manière d’habiter, à nous humains, est en crise.

Le sujet du logement nous occupe beaucoup et à plus d’un titre. D’abord, il absorbe une partie de nos ressources, que nous n’avons pas toujours les moyens de lui consacrer : 18 % des revenus des ménages sont absorbés par le logement, 30 % et davantage pour les plus modestes{2}. Habiter, fonction vitale s’il en est, coûte : il faut payer pour occuper un morceau de planète, une place et y rester, la faire fonctionner, la réparer le cas échéant ; il faut également payer pour en changer. Mais habiter peut aussi rapporter gros et enrichir, et c’est ainsi que les métropoles et les villes « cotées » se transforment en plateaux de Monopoly. Le prix de l’immobilier y augmente, car le logement, fonction essentielle, devient aussi une source de profit, gagnant de la valeur au gré des échanges marchands, aux dépens de certaines de ses qualités ; perdant parfois jusqu’au sens de son usage. Selon le patrimoine possédé et transmis entre générations, les inégalités se creusent entre des possédants bien logés, qui peuvent aussi faire fructifier leur bien, et ceux qui n’ont rien, pas même les ressources pour payer un loyer. Un mur existe entre les plus âgés, qui ont pu profiter d’une situation économique favorable, et des jeunes, qui n’auront jamais l’opportunité de ce parcours résidentiel ascendant. Ces inégalités séparent les classes sociales entre celles qui ont les moyens de choisir où elles vont habiter et celles qui ne peuvent que subir. Le logement est l’un des secteurs les plus ségrégués, entre propriétaires et locataires, entre voisins, entre habitants de quartiers d’une même ville.

La politique du logement devrait servir à loger tous les ménages. Est-ce son but ? Ce n’est pas toujours clair. Elle n’a en tout cas pas les effets attendus : les prix de vente et les loyers augmentent depuis plus de deux décennies ; et l’aménagement du territoire n’a pas su éviter la métropolisation massive, pas toujours synonyme de mieux-être. Plus de 75 % des Français se disent satisfaits de leur logement{3}. Mais tandis que le nombre de sans-abri augmente, le nombre de logements construits diminue. La crise du logement n’est donc pas une vue de l’esprit. Pourquoi, alors, le sujet n’occupe-t-il pas, dans le débat public, la place qu’il mériterait au regard de son importance pour chaque citoyen, chaque citoyenne, chaque famille ?

Cette situation pourrait bien changer et l’habitat redevenir un enjeu car, s’il est coûteux pour chacun d’entre nous, il l’est aussi pour la planète. L’espèce humaine a fait de la croissance urbaine une arme de destruction et de pollution massive. Second émetteur de gaz à effet de serre après les transports (qui lui sont d’ailleurs très liés), le bâtiment a également une empreinte carbone énorme pendant sa phase de construction (extraction, transport et fabrication des matériaux), puis durant sa phase d’exploitation. Cela signifie-t-il que, demain, nous habiterons sur des terres et des constructions recyclées ? Tous en ville ou isolés et autonomes dans des forêts ? Plus frugalement ou plus pauvrement ? La Terre sera-t-elle même encore habitable demain ? Toutes ces questions ne relèvent plus seulement de la science-fiction.

Savons-nous y répondre ? Nous nous pensons tous experts pour avoir, un jour, signé le bail d’un logement ou une promesse de vente, négocié un prix ou un prêt, engagé quelques travaux, vécu entre les murs d’une maison ou d’un appartement. Nous colportons parfois à ce titre quelques idées fausses et des raccourcis, hérités de représentations collectives qui se transmettent de génération en génération. La mauvaise réputation du logement social en fait partie, tout comme l’idéal que représenterait la propriété. Ce livre a pour objet de déconstruire quelques-unes de ces idées fausses et de remettre le logement à sa place : centrale pour tous les habitants, pour les acteurs économiques, pour les responsables politiques.

Première partie

Se loger

Construit-on trop de logements en France ? Pas assez ? Pas aux bons endroits ? Pas aux bons prix ? Et y a-t-il un pilote aux commandes de la politique du logement ? Oui, presque toujours : un ou une ministre, poids plume du gouvernement. Cette discrétion pourrait être agile et active, mais le personnage, souvent ministre délégué ou secrétaire d’État, est bien plus souvent empêché par des décisions budgétaires venues de Bercy. C’est dire où l’on place ce sujet qui concerne pourtant le quotidien de tous les citoyens.

Le logement est à la fois social, pour les bien-logés, les mal-logés et ceux qui aimeraient bien trouver un toit ; économique, car il représente des dizaines de milliers d’emplois et environ 20 %{4} du produit intérieur brut (PIB){5} ; et politique : il devrait être la première des politiques publiques tant il conditionne toutes les autres dès lors qu’il garantit, à chacun, un abri. Car sans logement, cellule souche des villes et du territoire, impossible de travailler, de fonder une famille, de rester en bonne santé, de réussir à l’école, de se reposer, de consommer... de trouver un équilibre. Et quand la cellule souche souffre, la société tout entière est malade.

Y a-t-il une crise du logement en France ? La difficulté d’accès à un toit (acquis, loué, prêté, etc.) pour de plus en plus de citoyens laisse à penser que oui, et qu’elle dure et s’aggrave. Au point de réduire, pour beaucoup, les choix d’habiter. Se chercher un logement revient alors à gérer un ensemble de contraintes en établissant des priorités et en choisissant ce que l’on devra sacrifier. Pour les uns, la surface, pour d’autres, l’environnement, pour ceux enfin dont le logement absorbe jusqu’à 40 %{6} des revenus mensuels, c’est toute la vie qui s’en trouve appauvrie.

1
« En France, on ne construit pas assez de logements. »

Ni faux ni vrai. Même si les chantiers sont nombreux, et l’industrie immobilière florissante, parler de crise du logement n’est pas exagéré dès lors que des familles dorment dehors.

Combien faudrait-il construire de logements pour enrayer la crise ? Les responsables politiques locaux et nationaux ne sont pas tous d’accord : 350 000, 400 000, 500 000 ? Les observations des démographes et des sociologues et les outils de traitement de données des statisticiens devraient pouvoir permettre d’apporter une réponse précise à cette question cruciale, en rapprochant les soldes naturels et migratoires{7} et en les croisant avec quelques habitudes de modes de vie (taux de mariages et de divorces, âge de décohabitation lorsque les jeunes quittent la maison de leurs parents, mobilité résidentielle observée au cours des années, taille des ménages, durée d’occupation des logements, etc.). Néanmoins, ce n’est pas si simple et le compte n’est jamais bon.

En quarante-cinq ans, de 1968 à 2013, la population de la France métropolitaine a crû de 14 millions d’habitants (soit 28 % d’augmentation) et le nombre de résidences principales est passé à 12 millions (soit 76 % d’augmentation). Le parc total de logements, incluant les résidences secondaires, occasionnelles ou vacantes, a augmenté de 80 %. Entre 2000 et 2016, entre 300 000 et 500 000 logements ont été construits chaque année, soit un total de plus de 6 millions{8}.

Depuis plus de vingt ans, la politique du logement a pour objectif de bâtir 500 000 logements par an. D’où vient ce chiffre ? De la supposée production nécessaire à un rattrapage annuel. Dans les années 1990, l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) n’avait pas suffisamment anticipé les évolutions des modes de vie, notamment l’âge de départ des jeunes et surtout les taux de séparation des ménages. Il manquerait donc 800 000 à un million de logements en France. Et nombre de professionnels avancent régulièrement ces chiffres. Pour pallier ce manque, il faudrait, chaque année, en construire 500 000.

Ce calcul est-il exact ? Jean-Claude Driant, professeur émérite à l’École d’urbanisme de Paris, en doute, et depuis longtemps :

[...] s’il manquait vraiment entre 800 000 et un million de logements [...], les habitants « en ménage » auraient dû se serrer dans les logements existants. En effet, entre 1999 et 2008, la population de France métropolitaine a augmenté de 3,614 millions de personnes tandis que le nombre de personnes vivant « hors-ménages » est passé entre 1999 et 2008 de 1,294 million à 1,469 million, soit une augmentation de moins de 175 000 personnes. S’il manquait effectivement autant de logements, la taille moyenne des ménages aurait donc dû augmenter. Or, selon les recensements, elle a continué de baisser, passant de 2,40 personnes à 2,27 entre 1999 et 2008{9}.

La France compte donc davantage de personnes qui n’habitent pas ensemble et occupent... plus de logements.

Comparons maintenant les performances françaises à celles de nos voisins. En 2017, la France est championne d’Europe avec un peu plus de six logements (appartements ou maisons) construits pour 1 000 habitants, devant la Finlande, l’Autriche et le Luxembourg (autour de cinq logements pour 1 000 habitants){10}. L’Allemagne n’arrive qu’en huitième position (trois pour 1 000) et le Royaume-Uni à la seizième (un peu plus de deux pour 1 000) selon l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).

D’où vient alors ce sentiment d’insuffisance ? Du fait que la production est répartie de façon inégale. Les économistes et statisticiens Alexandre Coulondre et Vincent Lasserre-Bigorry ont ainsi montré, dans une étude parue en 2022{11}, qu’entre 1999 et 2020 40 % de la production neuve était concentrée dans 1 % des communes de France, et que le marché neuf ne fournissait en moyenne qu’entre un et quatre logements par an dans 60 % des villes... Cette géographie extrêmement centralisée n’est pas fortuite : elle correspond aux mouvements de métropolisation à l’œuvre depuis deux décennies (#67), encouragés ou soutenus par des aides publiques qui facilitent l’activité de construction dans des zones à forte demande où l’activité est, de toute façon, dynamique. Ce n’est que récemment, notamment avec la politique publique « Action cœur de ville{12} » qui vise à redonner vie aux centres-villes désertés, que l’État s’est intéressé à d’autres secteurs, moins attractifs a priori mais où les besoins de logements existent néanmoins. Une récente étude que le Trésor ne souhaite pas rendre publique fait ainsi état de besoins bien moindres : entre 210 000 et 325 000 logements. Un ordre de grandeur confirmé par d’autres structures comme l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) ou le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (Giec).

La question n’est donc plus de savoir si l’on construit assez de logements en France, mais à quels endroits, quels types, pour qui et à quel prix ? Considérer davantage les besoins des habitants et ceux des territoires permettrait de mettre en œuvre des politiques locales de l’habitat plutôt qu’une politique nationale du logement qui serait trop générale pour être efficace.

2
« Le marché du logement français est libre et peu encadré. »

Pas si simple.

Dans la plupart des cas, une personne physique – vous, moi – heureuse détentrice d’une maison, d’un appartement, d’un terrain ou d’un immeuble peut, librement, déterminer la valeur de son bien, afficher son prix et négocier avec un acheteur avant de signer promesse et acte de vente sans que l’État ou quiconque ne l’en empêche. Cette valeur ne sort pas de nulle part, elle est dictée par ce que l’on appelle le marché, déduite des ventes qui ont eu lieu, peu avant, dans le même quartier ou la même ville, pour des appartements ou des maisons similaires. Rien n’empêche un vendeur d’afficher un prix plus haut mais, sauf si son appartement présente des qualités exceptionnelles (une vue, une terrasse, des aménagements particuliers, etc.), il risque d’attendre longtemps et de finir par revoir ses ambitions à la baisse.

Un propriétaire vendeur peut néanmoins être soumis à quelques contraintes. Les clauses dites antispéculatives limitent par exemple le prix auquel un particulier peut revendre son bien, et donc la plus-value qu’il peut en attendre. Ces clauses concernent les logements neufs vendus moins cher que le prix du marché. Pourquoi ? Généralement parce qu’une collectivité, soucieuse, dans l’intérêt général ou celui de ses administrés, de freiner la hausse des prix sur son territoire, impose à ceux qui les construisent et les vendent un tarif plafond à ne pas dépasser. Rien n’est gratuit : si le promoteur vend des mètres carrés moins cher, c’est généralement qu’il a lui-même payé moins cher le terrain à bâtir auprès d’un vendeur (généralement public) qui accepte de renoncer à une partie de ses recettes. Grâce à cette cascade d’efforts, des familles peuvent accéder à la propriété moyennant une réduction conséquente du prix d’achat, parfois plus de 20 %. En contrepartie, la collectivité leur demande de ne pas remettre leur bien sur le marché avant cinq ans, ou alors d’en partager la plus-value (quasi assurée). Bien que visées par des notaires, ces clauses ne convainquent pas les juristes et sont rarement respectées.

Qu’en est-il des loyers ? Un arsenal de textes évite qu’ils ne s’envolent sans contrôle. Il s’enrichit au fil des années au grand dam des propriétaires. Jusqu’en 2014, les bailleurs particuliers étaient libres de fixer le loyer du logement qu’ils mettaient en location. À condition toutefois que ce dernier soit décent et respecte un certain nombre de critères de taille et d’équipement{13}. Ils devaient en revanche suivre l’indice de référence des loyers (IRL) pour l’augmenter en cours de bail, et, dans certaines villes « tendues »{14}, respecter une augmentation maximale au moment d’un changement de locataire.

Pour calmer durablement les appétits des propriétaires, à la suite de fortes hausses dans les années 2000, plusieurs mesures ont été prises pour encadrer toutes les (re)mises en location, avec plus ou moins de succès : une taxe sur les loyers trop élevés des petites surfaces, au-delà des 40 euros du mètre carré, a connu une brève existence, entre 2012 et 2020, avant de disparaître. En revanche, l’encadrement des loyers mis en place par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2014{15}, confirmé par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan){16} en 2018, commence à avoir des effets là où il est appliqué. En dépit d’oppositions qui ont tenté de supprimer cette mesure{17}, ce mode de régulation est désormais en vigueur dans le Grand Paris, à Lille, Lyon et Villeurbanne et dans d’autres métropoles qui disposent d’un observatoire capable d’établir un historique de marché et des références sérieuses. Le principe consiste à imposer aux propriétaires le respect d’une fourchette de prix de + 20 % à - 30 % autour d’une valeur médiane fixée chaque année par décret. À Paris, une plateforme propose désormais aux locataires de vérifier et signaler en ligne un dépassement. Autre mesure prise pour encadrer les locations : depuis la loi Alur{18} un droit de regard est accordé aux communes ou aux structures intercommunales concernant les logements en très mauvais état. Avant de louer, les propriétaires doivent désormais en demander l’autorisation et, le cas échéant, réaliser des travaux. Ce « permis de louer » a été mis en place pour lutter contre les marchands de sommeil{19} et la location au prix fort d’appartements inhabitables.

Une nouvelle réglementation{20} concerne les performances énergétiques des logements et va se durcir au cours des années à venir. Depuis le début de l’année 2023, il est interdit de louer des logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an. Sans travaux, les logements notés G par les diagnostics de performance énergétique (DPE) sortiront du marché en 2025, les F en 2028 et les E en 2034 (#47, #48, #50). Au total, plus de 4 millions de logements devraient subir une cure de jouvence, ce qui risque de poser de graves problèmes de financement à leurs propriétaires. Le risque : qu’ils les vendent avec une décote liée aux travaux obligatoires, ou qu’ils les transfèrent du marché de la résidence principale à celui des meublés touristiques, auxquels la loi ne s’applique pas (encore ?).

Les tenants du libéralisme diront sans doute que le marché n’est pas libre et que cet encadrement nuit à une saine concurrence. Si cette régulation sert à éviter que les prix montent, garantit des logements décents et protège la planète, pourquoi s’en plaindre ?

3
« Le neuf est plus cher que l’ancien. »

Vrai, la plupart du temps, mais d’autant plus que l’ancien est cher.

Le marché du neuf est généralement estimé de 15 à 30 % plus élevé que celui de l’ancien. Mais, au fait, qu’est-ce que le neuf ? Comme un produit manufacturé, un logement est neuf lorsqu’il n’a jamais servi, et n’a donc jamais été habité. Une maison construite au XIXe siècle jamais habitée serait donc neuve ? Même si c’est peu probable, c’est faux. Le neuf reste neuf, juridiquement, pendant cinq ans.

Un logement juste achevé est neuf au moment de la première remise des clés à ses nouveaux propriétaires ou locataires. À ce titre, celui qui le possède est exonéré de taxe foncière pendant deux ans. Dès la seconde vente, et même si elle advient avant la fin de ce délai, l’appartement ou la maison rejoint ce que l’on appelle le parc ancien ou, pour être plus exact, parc existant (car il n’est pas toujours très vieux), constitué de quelque 37 millions de logements en France{21}. La différence entre neuf et ancien ne tient donc pas tant à l’âge d’un bien ou à son époque de construction qu’au régime fiscal qui lui est appliqué. Un logement ancien peut avoir moins de dix ans, ses occupants ou propriétaires paieront les mêmes taxes que ceux d’une maison construite cent ans plus tôt ou au XVe siècle, sauf si elle est répertoriée comme monument historique.

Ce vieillissement prématuré est-il synonyme de dévalorisation ? Pas nécessairement. Il est fréquent de revendre son logement plus cher qu’on ne l’a acheté. Cet appétit pour la plus-value est même ce qui motive nombre de ménages à passer chez le notaire et l’un des moteurs du parcours résidentiel : acheter, revendre plus cher, racheter plus grand, etc. (#61).

À un instant t, dans le même environnement, le mètre carré neuf est toutefois généralement estimé entre 20 et 30 % plus cher que le mètre carré construit dix ou cent ans auparavant. Comment l’expliquer ? Par sa qualité ? Il est certain qu’en quelques décennies, les techniques de construction se sont améliorées : l’isolation phonique et, encore plus, thermique, a fait des pas de géant ; les terrasses et les balcons sont plus répandus dans les appartements neufs (#27). La qualité spatiale, en revanche, n’est pas toujours meilleure dans les constructions les plus récentes : fenêtres plus petites ou moins nombreuses, cuisines fondues avec le salon (#25), diminution des espaces de rangement et de la taille des pièces, parties communes non éclairées, plafond de plus en plus bas, etc. Plusieurs études{22} ont ainsi montré que la construction neuve avait, depuis une bonne trentaine d’années, perdu en qualité d’habitation, et notamment en générosité des volumes. Les prix des mètres carrés habitables ayant régulièrement augmenté au cours du siècle dernier, les logements ont rétréci pour « rentrer » dans les budgets des ménages.

S’ils sont de moins bonne facture, pourquoi les logements neufs sont-ils vendus plus cher ? Parce que le prix élevé s’explique aussi par les moyens à mettre en œuvre pour les fabriquer, les normes de plus en plus contraignantes à respecter, des équipements coûteux et des matériaux nouveaux ou, plutôt, remis au goût du jour : construire en bois ou en pierre coûte désormais plus cher qu’utiliser du béton car les filières traditionnelles d’approvisionnement et les savoir-faire ont été perdus, il faut les reconstituer.

Globalement, les coûts de construction s’établissent à environ 2 000 euros par mètre carré. Il faut leur ajouter le prix du terrain sur lequel on bâtit après l’avoir aménagé, défriché, dépollué, ou sur lequel existe un bâtiment à démolir, etc. Ce poste de dépenses change du tout au tout, selon sa localisation. Pour le comprendre, il faut expliquer comment les promoteurs, ces professionnels qui mettent sur le marché les logements neufs, calculent le prix auquel ils pourront vendre leur « production ». Le bilan qui leur permet d’équilibrer leurs opérations est une simple soustraction. Ils partent du prix de l’ancien, renseigné par les références, plus ou moins nombreuses, qui font le marché, qu’ils majorent de 20 à 30 %. De cette valeur ils soustraient leurs charges, c’est-à-dire toutes les dépenses engagées pour la construction : la rémunération de leurs services, des architectes, des ingénieurs, des entreprises et de tous les prestataires indispensables à la conception de l’immeuble, le coût des travaux, les frais financiers, etc. Les promoteurs enlèvent encore de ce total le bénéfice attendu. Reste un montant disponible pour payer le terrain convoité. Plutôt que d’affirmer que les logements neufs sont chers parce que les terrains sont chers, on devrait donc considérer que c’est parce que les logements, notamment anciens, sont chers, que les terrains sont chers puisque leur prix est déterminé, en partie, par ce qui est déjà construit dessus. Les trois marchés – celui des terrains, celui des logements anciens et celui des logements neufs – sont liés et la hausse de l’un entraîne celle des autres.

Est-ce à dire que l’ancien est toujours moins cher que le neuf ? C’est faux pour les biens exceptionnels par leur conception, leur histoire et plus encore leur localisation. Un hôtel particulier, une villa au bord de la mer, un appartement avec vue imprenable, etc. sortent du marché et n’en suivent plus les règles. Autre cas : dans les villes qui manquent de logements, dites tendues (#2), l’écart entre neuf et ancien s’amenuise. Il n’est ainsi que d’environ 15 % à Paris, tant l’ancien est cher, et est descendu à moins de 5 % à Bordeaux, où l’arrivée de la ligne de TGV en 2019 a fait exploser tous les prix. Là où la demande est faible et le parc existant peu attractif, souvent en mauvais état, l’écart grandit, au contraire. Au Mans ou à Mulhouse, le neuf vaut quasiment le double de l’ancien.

4
« Pour loger tout le monde, il suffirait de remettre sur le marché ou de réquisitionner les 3 millions de logements vacants. »

Pas si simple.

La nature a horreur du vide, alors remplissons-le. L’idée de se servir des logements vacants pour loger tous les ménages qui le sont mal ou pas du tout ressurgit régulièrement. Car la coexistence de personnes sans abri et d’appartements vides, parfois depuis longtemps, est insupportable. Cette idée, apparemment pleine de bon sens et de justice sociale, est en fait très compliquée à mettre en œuvre. La loi permet théoriquement au maire ou au préfet, dans des conditions d’urgence ou de menace pour l’ordre public, de prendre temporairement possession d’un bien immobilier. Depuis la mise en œuvre du droit au logement en 2006, l’État, qui est légalement obligé de loger des familles prioritaires, pourrait se servir de ces textes. Dans les faits, la réquisition est la plupart du temps considérée comme un abus de pouvoir portant sur la propriété privée et rarement mise en œuvre.

Mais y a-t-il vraiment trois millions de logements vides en France ? L’Insee, dont les calculs, même produits avec retard, n’ont rien de fantaisistes, affiche 8,4 % de logements vacants{23}. Il faut toutefois s’entendre sur les définitions : un logement est vacant au sens de l’Insee s’il est inoccupé et « proposé à la vente ou à la location, [...] déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation, [...] en attente de règlement de succession, [...] conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés [...] ou sans affectation précise par le propriétaire » (logement vétuste par exemple), etc. La liste des critères est donc longue ! Ces différentes situations assèchent immédiatement le filon : sur les situations citées, plusieurs indiquent que le logement ne sera pas durablement vide, d’autres au contraire qu’il l’est depuis longtemps et pour des raisons sérieuses : un logement en trop mauvais état pour être habité, que son propriétaire n’a pas les moyens de rénover, ou situé sur un marché sans acheteur ni locataire. Après soustraction de toutes les situations temporaires ou insolubles, les 8,4 % diminuent brusquement. Mais personne ne sait de combien.

En 1998, l’instauration de la taxe sur les logements vacants (TLV), qui touche les propriétaires de biens inhabités depuis plus d’un an, avait pour ambition de faire revenir ces maisons ou appartements sur le marché. Cet impôt est appliqué seulement en zone tendue, là où la demande est considérée comme forte (#2). Il rapporte chaque année une cinquantaine de millions d’euros versés au budget de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et sert donc à la collectivité... mais pas comme prévu. Malgré son taux dissuasif, de 17 % la première année, 34 % ensuite sur la valeur locative des logements{24} (chiffres 2023), il n’effraie pas les propriétaires. Le nombre de logements vides n’a pas sensiblement baissé, et a même plutôt augmenté depuis sa mise en œuvre. Comment expliquer qu’un propriétaire préfère posséder un bien qui ne lui rapporte rien, lui coûte, immédiatement ou plus tard puisqu’il se détériore, et payer une taxe, plutôt que de le louer ou de le vendre pour en tirer des revenus ? La raison la plus fréquemment évoquée est la crainte d’un incident. Louer son bien, c’est prendre le risque d’héberger un locataire impécunieux ou un mauvais payeur à qui il sera difficile de demander de partir (#63). Même si le contentieux locatif est peu élevé, puisque moins de 3 % des baux connaissent des incidents de paiement, pour un propriétaire confronté à un locataire qui ne paie pas, c’est la tuile.

Ceux qui souhaiteraient néanmoins louer peuvent être rassurés par plusieurs systèmes leur facilitant la tâche, incitatifs plutôt que coercitifs, imaginés pour remettre des logements sur le marché : la garantie Visa pour le logement et l’emploi (Visale){25}, destinée aux salariés de moins de 30 ans ou en situation de mobilité ou confrontés à des loyers trop élevés, assure par exemple au propriétaire le paiement du loyer et la remise en état de son bien en cas de problème ; le dispositif Loc’Avantages{26} offre un avantage fiscal aux bailleurs qui acceptent de louer à des prix inférieurs à ceux du marché ; le dispositif Louer solidaire{27} propose à Paris l’intermédiation d’une association qui s’occupe de trouver un locataire et de le gérer.

Il y a ceux, enfin, qui voudraient louer leur bien, mais qui ne le peuvent pas. Les logements vides ne sont pas toujours situés là où les ménages souhaiteraient habiter. Leurs propriétaires sont parfois condamnés à les garder vides, si personne ne veut ni les louer ni les acheter.

5
« Les HLM, ce sont des tours, des barres et des immeubles moches. »

Faux.

Aussi blêmes que Renaud les décrit dans sa chanson{28} ? Les habitations à loyer modéré, devenues dans le langage courant les HLM (#6), ont longtemps souffert d’une mauvaise image. Celle des tours, des barres et d’un désordre social teinté de pauvreté, qui continue de coller aux grands ensembles construits après la Seconde Guerre mondiale dans des lieux souvent éloignés des centres-villes anciens, parfois enclavés entre une autoroute et une voie ferrée, et pas toujours bien dotés en équipements publics. Leur nom de cités donne une idée de leur taille − plusieurs milliers de familles − et de leurs formes, souvent refermées sur elles-mêmes.

Ces immeubles « sociaux », c’est-à-dire loués à des tarifs modérés et fixés par l’État à des locataires aux revenus modestes, furent édifiés rapidement entre les années 1950 et 1970. L’objectif de ce développement urbain était de répondre à une crise issue d’une décennie d’atonie constructive dans les années 1930 suivie, dans certaines villes, des destructions de la Seconde Guerre mondiale, puis après-guerre d’un afflux de population lié au baby-boom, à l’exode rural et à l’arrivée de familles rapatriées d’Algérie. Vite construits grâce à des...