Directrice des éditions : Claire de Gramont

Directeur éditorial : Thierry Kremer

Éditeur : Arnaud Bongrand

Édition et coordination des illustrations : Alain Bouteveille

Conception de la couverture : Catherine Lattuca

Réalisation de la couverture : STDI (Charlène Pineau)

Réalisation des illustrations : STDI (Sishu Vilmain)

Mise en pages : STDI

Fabrication : Isabelle Fontaine

© Groupe Moniteur (Éditions du Moniteur), Antony, 2019

ISBN papier : 978-2-281-13364-6

ISBN numérique : 978-2-281-13365-3

Avertissement

Cet ouvrage s’attache à faire la synthèse des méthodes telles qu’elles sont pratiquées par les professionnels de l’expertise foncière lorsqu’ils sont confrontés à des problématiques de charges foncières.

Il expose également des modèles qui sont le fruit de l’expérience et de la réflexion des auteurs.

Pour autant, rien n’est plus dangereux que de les considérer comme intangibles. Les opérateurs évoluent dans leur modèle économique immobilier en s’adaptant aux évolutions du marché ; cet effort d’adaptation nous appartient en commun.

Il convient enfin de rappeler avec force que chaque dossier est « unique », le modèle devra donc s’adapter au projet et non l’inverse. Dans ce contexte, un travail collectif s’impose et une validation « experte » paraît nécessaire.

Remarque

Les modèles proposés n’ont qu’une seule valeur indicative et devront être adaptés aux différentes situations d’espèce. Ils ont été établis sous tableur Excel ; dès lors, certaines données, notamment les surfaces, ont été calculées par application de pourcentages et comportent des virgules qui ont été masquées dans les exemples reproduits (chiffres arrondis à l’entier). Les montants en euros sont ceux calculés automatiquement par le tableur.

Bibliographie

Expertise immobilière en 50 fiches pratiques, ouvrage collectif sous la direction de Michel Huyghe, Isidro Perez Mas et Brigitte Perez, éditions Le Moniteur, septembre 2018.

Traité de l’évaluation des biens, Michel Huyghe (cabinet IPFEC), éditions Le Moniteur, 2012.

Expertise immobilière, Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau, Xavier de Cussac, éditions Eyrolles, 2013.

Évaluation, éditions Francis Lefebvre, 2018.

Fiscalité immobilière, Isidro Perez Mas (cabinet IPFEC), éditions Le Moniteur, 2013.

Traité de l’expropriation, Michel Huyghe et Isidro Perez Mas (Cabinet IPFEC), éditions Le Moniteur, 2014.

Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, éditions Le Moniteur, 2016.

Avant-propos des auteurs

Comment définir le foncier ?

Il existe plusieurs façons d’aborder une telle question : on peut à l’occasion d’un micro-trottoir aborder les passants, regarder dans le dictionnaire ou encore interroger les spécialistes.

Les réponses seront bien différentes.

Le premier interlocuteur pourra vous répondre, pour faire simple, que « le foncier c’est le terrain ».

La consultation des dictionnaires permet de définir le foncier par son étymologie, comme étant « ce qui a rapport à un fonds de terre ».

Quand on cherche à interroger les spécialistes « fonciers », on se heurte à une difficulté : leur hétérogénéité. On dénombre des juristes, des sociologues, des économistes, des historiens, des politologues, des géographes…

Sans doute fait-on appel à plusieurs sciences humaines pour tenter de voir clair sur la chose foncière, les sciences physiques n’étant que de peu d’utilité.

Le constat semble fait que le foncier est moins une chose matérielle qu’un concept social, « un système de droits sur les espaces » comme le désigne Joseph Comby. Ce sont ces droits qui sont variables d’un lieu à l’autre, dans la durée, qui ont une valeur, et non les espaces eux-mêmes en tant que tels. Ne parle-t-on pas de services droits des sols en charge des permis de construire dans les communes ?

Pour les comprendre et en mesurer tous les impacts, Marc Kaszynski et Robert Levesque ont proposé d’étudier les différents marchés par le prisme de la segmentation (cf. le paragraphe consacré à la classification sous l’angle de la segmentation au chapitre 2 du présent ouvrage). Cette voie nouvelle proposée en 2015 est aujourd’hui prolongée par les travaux très enrichissants du LIFTI (www.lifti.org) à partir de la donnée DVF (demande de valeur foncière) elle-même très largement enrichie par les travaux du GNDVF (www.groupe-dvf.fr) animé par Jean Louis Fournier.

Prenons comme exemple une situation simple : celui de terres d’une exploitation agricole. L’exploitant peut y détenir des droits de propriété ou des droits de fermage. Le plus souvent, sur son exploitation, il sera propriétaire d’une partie des terres où il n’aura que l’impôt à verser, et locataire d’une autre partie où il devra s’acquitter en outre d’un fermage (dont le montant est fixé par voie administrative depuis la loi sur le bail rural de 1945). Le jour où sera vendue l’exploitation agricole, les parcelles n’auront pas la même valeur selon qu’elles sont sous bail ou en pleine propriété, de même le prix en sera encore différent si elle se trouve sur plusieurs territoires communaux, si une partie des terres bénéficie d’un classement en AOC, tandis que l’autre pas.

La situation se complique si l’une des communes concernées a adopté un règlement d’urbanisme dont le contenu peut différer sur des droits de construire subordonnés à des normes distinctes de viabilisation, etc.

Relevons qu’en milieu urbain, le divorce entre le foncier et le terrain est davantage marqué.

L’exemple classique que l’on met souvent en évidence est celui d’une « dent creuse » en bordure de rue d’une commune limitrophe d’une ville métropole. Nous avons tous l’image d’un artisan garagiste occupant les lieux en rez-de-chaussée, alors que les immeubles mitoyens font cinq ou six niveaux. Le terrain encombré par le fonds artisanal est acheté par un promoteur dans ce quartier en mutation. À l’occasion de la démolition, apparaît une fenêtre percée au premier étage d’un mur aveugle de l’immeuble mitoyen, au ras de l’ancienne toiture qui la rendait invisible de la rue. Le propriétaire de l’appartement acheté récemment n’a sans doute pas envie de murer sa fenêtre sans compensation, d’autant qu’il mesure son pouvoir de nuisance au nouveau projet de construction. Au cas d’espèce, le terrain du garage ne vaut plus grand-chose tant que le propriétaire de la fenêtre n’acceptera pas un compromis : murer la fenêtre en échange d’une indemnisation.

On voit bien que la disjonction entre propriété d’un terrain et propriété de droits sur l’espace n’a rien d’anecdotique et dépasse de loin les questions de « droits de vue » et de configurations particulières du parcellaire. C’est un phénomène dont on a pu prendre totalement conscience avec le développement de l’urbanisme sur dalles et du recours aux « divisions de propriétés en volumes », c’est-à-dire non plus en deux mais en trois dimensions.

Les copropriétaires de la tour Montparnasse ne sont copropriétaires que d’un volume d’air dans lequel s’insère la construction. Le terrain, situé sous la dalle d’accès, terrain d’assiette de l’ancienne gare Montparnasse, est toujours propriété de l’État (domaine public de l’État). Les voies de circulation et de stationnement, ainsi que la gare du métro Montparnasse-Bienvenüe, en font également partie.

On retrouve le même schéma pour la quasi-totalité de l’ensemble du quartier de La Défense ce qui permet à la puissance publique via ses établissements publics (Paris-La Défense en est le dernier en date) de détenir la propriété et de gérer les sous-sols (parkings et autres infrastructures). Le Grand Paris envisage de recourir au même procédé pour commercialiser les droits à construire autour des nouvelles gares du territoire concerné.

Témoignages d’acteurs référents du foncier

La publication de cet ouvrage qui traite des questions fondamentales et récurrentes que se posent les spécialistes du foncier, intervient au lendemain de la mise en ligne sur le portail Data.gouv.fr de l’État, des fichiers de mutations foncières et immobilières appelés " Demande de valeur foncière". Ces données sont géoréférencées et disponibles sur la quasi-totalité du territoire français, sur une période glissante de cinq ans. L’accès grand public à ces informations constitue une véritable révolution Copernicienne !

C’est une volonté clairement affichée par le Gouvernement que de contribuer par la mise à disposition de cette matière première de Data foncière, à la création de nouveaux services et produits dans le champ de l’économie numérique.

Attendu depuis au moins une décennie, cet événement a réjoui tous les acteurs qui font de la transparence des marchés l’un des moteurs de la régulation des prix du foncier et une condition indispensable pour la gestion économe de la ressource foncière.

Faut-il en conclure que tous les savoir-faire et les compétences longuement accumulés par les experts et que cet ouvrage décrit. sont voués à disparaître dans le déploiement d’algorithmes qui substitueraient l’Intelligence artificielle à l’intelligence tout court ?

Comme souvent, face à ces révolutions technologiques, la réponse est entre les mains des acteurs concernés : Comment redéfinir la nouvelle articulation entre le volet "mécanisable" et le volet "expert" de l’évaluation foncière et immobilière et en tirer le meilleur parti ?

En dressant l’état de l’art, aujourd’hui des démarches d’évaluation, cet ouvrage donne au lecteur une superbe matière première pour se saisir de cette question !

Je vous en souhaite une bonne lecture et une fructueuse réflexion prospective.

Marc Kaszynski

Président de LIFTI

Il n’est pas aisé d’écrire sur le foncier et le déficit actuel de production que nous constatons sur les contributions en est certainement une illustration. Cet ouvrage d’une grande richesse, est porté par de fins connaisseurs du foncier. Profitons de cet apport pour évoluer dans nos approches du foncier.

Le temps semble venu, de pousser la réflexion sur le thème du foncier et de sa valeur, sous toutes ses formes, car les territoires en ont besoin. Le foncier est dans une situation centrale dans les questions d’aménagement des territoires, il est aussi nécessaire de l’appréhender très en amont dans les réflexions d’environnement ou d’urbanisme.

Quand on écrit cela, il y a nécessité de préciser, de contextualiser, dans notre monde enclin aujourd’hui à être plus sobre, plus attentif à l’héritage qui sera laissé aux générations futures.

Cette approche très en amont est dorénavant un impératif, et la construction de stratégies foncières au bénéfice d’un urbanisme de projet « intelligent » est en train de prendre corps.

L’apport de la DATA est aussi au service de cette révolution des territoires qui veulent se prendre en main, en préservant leur identité, tout en intégrant la nécessaire adaptation à ce monde du xxie siècle, dont le modèle est en construction. L’authenticité et la différence ne sont pas, antinomiques de l’unité, des entités nationales, si nous prenons la peine, de prendre soin de nos ressources foncières, et des populations qui aspirent à un mieux-être. Toutefois, n’oublions pas que nos territoires respirent, vivent, meurent et se transforment… Il n’y a pas de permanence immuable, il y a sans cesse mouvement… les fleuves se déplacent, les montagnes déclinent ou s’élèvent… c’est cette dynamique qu’il nous faut observer, accompagner, avec humilité.

Le foncier dans tous ses états, est un révélateur de l’évolution de notre société. Les usages changent, se renouvellent… et l’évaluation foncière a besoin elle aussi, de coller à son époque et à ces réalités.

L’ouverture des données foncières et immobilières avec l’Open Data de DVF (demande de valeurs foncières) est un élément positif et majeur, pour une connaissance partagée de la valeur de nos territoires.

Jean Louis Fournier

Coordonnateur du Groupe national DVF

Coordonnateur Chef Stratégie Foncière à Bordeaux Métropole

Parmi les différentes facettes de la notion de foncier, le concept de terrain à bâtir revêt une signification bien spécifique et nous oriente vers plusieurs enjeux :

les enjeux techniques de la localisation, de la configuration, des caractéristiques du sol. C’est le domaine des géomètres, des géologues, des ingénieurs et techniciens entre autres ;

les enjeux juridiques de la réglementation, ou plutôt des réglementations, urbanistiques, sanitaires, sans oublier le droit de la propriété, le l’expropriation, etc.. Le bien nommé droit des sols, avec le permis de construire et la planification de l’occupation des sols (PLU, SCOT) y tient une place privilégiée. Les juristes et les urbanistes sont confrontés au quotidien à ces enjeux ;

les enjeux économiques et financiers, évidemment incontournables ;

enfin, j’insisterai sur les enjeux de la mutation et des projets rendus possible par la notion de terrain « à bâtir ». Ce vaste champ des possibles mobilise les aménageurs, promoteurs, financeurs, professionnels de tous les corps de métier concernés.

Même si le propriétaire, qu’il soit un particulier, une entreprise, une collectivité ou un organisme public, voire l’État, demeure un acteur central, de nombreux interlocuteurs, spécialistes et experts sont amenés à se rencontrer, se confronter, dialoguer, négocier, élaborer des projets et si possible les réaliser. Il importe donc qu’ils fassent appel à des concepts compris et partagés et à des analyses validées en vue d’une bonne définition des objectifs de réalisation de ces projets.

J’ai pu mesurer, au cours de ma carrière au sein du ministère de l’Équipement, puis de l’Environnement et du Développement durable, l’importance des ces échanges permanents entre « théoriciens » de la réglementation et de la modélisation économique et financière, d’une part, et « praticiens » opérationnels des services déconcentrés de l’État, des collectivités territoriales, interlocuteurs au quotidien de tous les acteurs professionnels, associatifs, particuliers, concernés par le foncier, l’aménagement et « l’acte de bâtir ». Les dossiers en cause dépassent d’ailleurs le seul cadre du bâtiment, qu’il s’agisse de logements ou d’activités. Les infrastructures de transports et les grands équipements publics sont aussi directement impactés par une bonne négociation des emprises foncières. Ainsi, une judicieuse implantation accompagnée d’une optimisation foncière permettra à une gare, ferroviaire ou routière, non seulement d’assurer le service à l’usager attendu, mais aussi de contribuer au développement et à la qualité de vie de son quartier d’implantation.

Enfin, je ne saurais oublier le rôle exercé par les Établissements publics fonciers (EPF), d’État et locaux, qui, agissant pour le compte de l’État et des collectivités territoriales, permettent de démultiplier dans le temps et dans l’espace les outils d’intervention. Avec les acteurs professionnels, publics et privés, de la filière, ils contribuent à mobiliser le potentiel de transformation des friches, industrielles ou autres, dans les régions les plus denses et les plus impactées par ce phénomène.

La plupart de ces partenaires se retrouvent d’ailleurs au sein de Lifti dont la vocation est de faire progresser les connaissances et de stimuler les innovations autour de l’open data du foncier et du recyclage des friches.

Par son exhaustivité, sa précision, sa clarté et son accessibilité, cet ouvrage permettra à tout un chacun, quels que soient son origine professionnelle ou son métier, de trouver les réponses à ses questionnements ainsi que les bonnes idées à mettre en œuvre pour ses études et ses travaux.

Lucien Bollotte

Ingénieur général des ponts des eaux et des forêts honoraire

Coordinateur du comité "Recycler les friches" au sein de Lifti

Chapitre 1

Du foncier au terrain à bâtir

Fiche 1.01

Six marchés fonciers

Joseph Comby avait, dans un article publié dans L’Observateur de l’immobilier, revue du Crédit foncier, en janvier 2010, classifié six marchés fonciers :

1. les terrains naturels achetés pour une utilisation agricole ou forestière ;

2. les terrains naturels achetés pour un usage de bien-être ou de loisirs ;

3. les terrains naturels achetés pour être aménagés et urbanisés ;

4. les nouveaux terrains à bâtir ;

5. les terrains urbains à recycler (terrains bruts du renouvellement urbain) ;

6. les droits à bâtir en renouvellement urbain.

On peut y rajouter une classe nouvelle avec les terrains en friches urbaines, industrielles, commerciales, voire agricoles, marqués d’un niveau de pollution qui en rend compliqué l’usage.

Dans cette approche, la valeur dépend pour l’essentiel des acheteurs : « La valeur d’un espace ne dépend que de la compétition à laquelle se livrent ses acquéreurs potentiels. Cette valeur sera, en définitive, celle que lui accordera l’acquéreur disposé à y mettre le prix le plus élevé, compte tenu de l’usage qu’il en a. La seule liberté du propriétaire (vendeur potentiel de cet espace), est d’accepter le prix le plus élevé qui lui est proposé […] ou de refuser de vendre. »

En dépit des apparences, le prix d’un terrain ne dépend donc jamais du propriétaire-vendeur, sauf dans quelques cas très particuliers où le vendeur a une raison de vendre en dessous de la valeur du marché à un acquéreur donné. Cet axiome posé, on peut tirer de l’observation foncière que les prix se forment selon des logiques différentes principalement liées à l’usage futur du foncier.

1er marché, celui de l’utilisation agricole : les marchés des terres achetées en vue de leur exploitation, qu’il s’agisse de vignes, de terres labourables, de forêts etc., fonctionnent tous selon un même mécanisme, la valeur résulte essentiellement du produit retiré de l’exploitation. La valeur ajoutée produite étant relativement faible, le prix des terres exploitables l’est également. L’unité de mesure de base est la surface exprimée en hectares ou mètres carrés.

2e marché, celui de l’utilisation comme espace naturel : dans ce type de marché, il est fréquent que la terre soit achetée comme un bien de consommation. Le prix que l’acquéreur est prêt à payer ne mesure pas le revenu qu’il espère dégager de son exploitation, mais le plaisir qu’il attend de sa détention. C’est notamment le cas pour un terrain de chasse ou de week-end. Du fait de la faible valeur de la terre exploitée (en moyenne en France de 5 990 €/‌ha pour les terres et prés libres non bâtis et 4 690 €/ha pour les terres et prés loués non bâtis) et de la progression du niveau de vie, la détention d’espaces récréatifs a pu se banaliser. En pratique, les mêmes terres se trouvent souvent, au moins potentiellement, sur les deux marchés à la fois (utilisation agricole, celui de l’espace naturel). Le vendeur cédera au plus offrant. Ces deux marchés ont pu se rejoindre en matière de valeur. L’unité de mesure de base est aussi ici la surface exprimée en hectares ou mètres carrés.

3e marché, celui de l’espace naturel acheté pour être aménagé et urbanisé : la terre est ici considérée comme une matière première ; en effet, l’aménageur acquiert le terrain pour l’intégrer dans un processus de production. La valeur dépendra pour beaucoup des politiques d’aménagement et des politiques foncières locales. On peut ici parler de « rente d’urbanisation » : dans ce troisième marché, le terrain vaudra de trente à cent fois plus cher que le prix de la terre. Par exemple, en périphérie parisienne, des terres agricoles qui pouvaient encore être négociées au double ou au triple de leur valeur agricole en 1985-1986 pour les extensions urbaines (futur Disneyland) allaient se négocier jusqu’à trente fois leur valeur agricole trois ou quatre ans plus tard, toujours pour des terres agricoles non équipées, inconstructibles, et même parfois non urbanisables au regard des documents d’urbanisme en vigueur. On observe également que les prix des terrains bruts sont restés nettement plus bas dans la périphérie des agglomérations menant des politiques plus rigoureuses (l’agglomération rennaise est à ce titre citée en exemple). Observons que, dans ce marché, deux logiques sont souvent conflictuelles : le propriétaire du terrain fixera son prix en fonction du marché constaté pour ce type de terrain (logique de la comparaison), tandis que l’aménageur raisonnera en termes de coût à insérer dans son bilan d’opération (logique du compte à rebours).

4e marché, celui des nouveaux terrains à bâtir : les terrains nouvellement équipés et rendus constructibles sont dans un marché très concurrentiel (celui de la promotion immobilière). Ils peuvent être revendus sous forme de terrains à bâtir « clé en main » ou incorporés, sous forme de « charges foncières », aux constructions commercialisées. Les transactions sont fort nombreuses que ce soit au niveau des terrains individuels (pavillonnaires) ou collectifs (immeubles collectifs), mais leur logique est un peu différente.

L’acquéreur d’un terrain individuel raisonnera de façon prépondérante au lot tout en prenant en compte la situation du terrain, la surface n’en constituant que l’une de ses caractéristiques. En achetant un terrain, le candidat constructeur achète essentiellement un emplacement et des branchements.

L’acquéreur d’un terrain collectif (le promoteur) aura, comme l’aménageur, une logique industrielle. Il se procure un terrain qui constitue une matière première pour le transformer, l’acquisition est un coût.

Remarque

Pour les aménageurs (troisième marché) comme les promoteurs (quatrième marché), la logique est la même : ils transforment la matière première (le terrain pour l’aménageur, les droits à construire pour le promoteur) en cherchant à répondre au mieux à la demande solvable, tout en faisant face à la concurrence des autres aménageurs (publics ou privés) ou promoteurs.

L’unité de mesure pour l’aménageur sera le mètre carré de terrain tandis que, pour le promoteur, elle sera exprimée en surface de plancher. Pour les opérations de lotissement, le lot pourra être la bonne référence de mesure.

5e marché, celui des vieux terrains à recycler : c’est le marché des quartiers et/ou des immeubles dégradés ; chaque année, une fraction du parc immobilier existant est démolie pour être reconstruite. C’est la logique même de la méthode d’évaluation de la récupération foncière où la valeur du vieux bâtiment existant finit par devenir inférieure à la valeur du terrain. Il s’agit d’un gisement foncier mais dont la valeur de base est plus forte que celle du troisième marché : le terrain est déjà un terrain à bâtir.

Deux facteurs peuvent influencer les prix de ces terrains rendant possible une série d’opérations de démolition-reconstruction qui ne l’étaient pas précédemment :

l’augmentation, même assez faible, des densités autorisées ;

l’augmentation des prix de l’immobilier du fait de l’effet de levier de l’immobilier. En effet, le paradoxe apparent du cinquième marché est un fait d’observation : plus les prix sont élevés, plus le nombre des mutations est grand. Plus les terrains sont chers, moins ils sont « rares » à être achetés. On a pu constater cet effet de levier à Paris, à la fin des années 1980, lorsque le doublement des prix de l’immobilier a entraîné le triplement des prix des terrains mais aussi le triplement concomitant du nombre des mutations. Inversement, lorsque les prix de l’immobilier baissent, on a du mal à reconstruire la ville sur la ville, c’est le cas dans de nombreux centres-villes qui se désertifient.

L’unité de mesure s’exprimera en surface de plancher.

6e marché, celui des terrains à bâtir achetés dans le tissu existant : c’est le cas en situation de division de parcelle (création de nouveaux droits à bâtir) ou de la division de la propriété en volumes. Cette technique a été utilisée la première fois, en France, à La Défense où l’Epad demeurait propriétaire du terrain d’assiette (dalle) et du sous-sol (parkings) ne cédant que des droits volumétriques assortis de droits à construire.

Le volume immobilier peut être défini comme un droit réel de propriété détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire déterminé à partir des cotes altimétriques et par référence à des plans cotés ne comportant pas de parties communes indivises. À l’intérieur de son volume, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix.

Chaque cessionnaire de volume s’engage à construire le volume, par lui acheté, selon les prescriptions du permis de construire et des différents documents organiques de l’ensemble immobilier complexe et dans un délai déterminé. À cet effet, il acquiert non pas des terrains à bâtir mais des volumes représentatifs de droits à construire.

Dans tous les cas, l’unité de mesure de la valeur foncière n’est plus le mètre carré de terrain, mais le mètre carré de plancher.

Remarque

À compter du troisième marché, la valeur du foncier (qui a désormais la qualification de terrain à bâtir, cf. ci-après) est essentiellement une valeur d’emplacement avec trois grands paramètres explicatifs qui sont, dans l’ordre : le marquage social, l’accessibilité et les aménités urbaines.

Pour être tout à fait complet, il conviendrait de citer les terrains à valeur nulle : ce marché concerne le cas des terrains dont la valeur économique est à proprement parler négative. Il s’agit de ceux dont le coût de mise en œuvre de n’importe quel usage est supérieur à la valeur de cet usage. Si de tels terrains font l’objet de transactions, ce ne peut être que pour des prix de convenance ; c’est ainsi qu’une collectivité publique pourra décider d’assumer la réhabilitation d’un terrain pour restaurer l’image du site environnant.

C’est le cas également des friches industrielles polluées dont les coûts de dépollution sont supérieurs à la valeur de n’importe lequel des usages futurs que cette dépollution permettra. Cependant, à l’instar des anciennes « terres vaines et vagues » laissées à l’abandon sans trouver preneur pendant des décennies mais qui sont aujourd’hui intégrées au second marché, certaines friches retrouvent une nouvelle vie et seraient intégrables au cinquième marché ou dans une nouvelle catégorie à créer.

Fiche 1.02

Filières immobilières

L’aménageur foncier a pour rôle d’acquérir des terrains et d’en étudier les possibilités de division, dans le but de le lotir et de l’aménager avant de le vendre par lots. Entre la phase d’acquisition des terrains et la phase de revente des lots, le promoteur aménageur doit viabiliser les terrains afin de les rendre constructibles.

Sur le plan administratif, l’aménageur doit obtenir tous les documents nécessaires aux futurs acquéreurs, notamment les permis de construire. Ensuite, il doit monter un projet de lotissement cohérent et établir des plans de division pour obtenir un permis d’aménager. Une fois le permis acquis, la procédure de viabilisation pourra être mise en œuvre. Ainsi, les terrains seront aménagés en espaces habitables avec la desserte des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement.

À la différence du promoteur immobilier, l’aménageur ne construit pas, il se contente de viabiliser. Le promoteur immobilier, lui, achète un lot viabilisé à l’aménageur dans le cadre d’une opération planifiée, soit un terrain isolé à un particulier. Ensuite, sur le terrain acquis, il construit un programme de logement collectif ou en individuel groupé, qu’il vendra en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La tâche principale du lotisseur consiste à acquérir des terrains en vue de les revendre par lots. Mais entre-temps, entre la phase d’acquisition des terrains et la phase de revente des lots, le lotisseur se doit de viabiliser ces derniers. L’opération de viabilisation consiste pour le lotisseur à rendre constructible chaque lot vendu.

La transformation du foncier brut en terrain à bâtir peut être phasée en trois niveaux d’opération :

stade de la matière première : l’opérateur (collectivité ou aménageur) intervient comme acheteur d’un foncier brut (gisement foncier) à aménager : il peut s’agir d’un terrain agricole ou d’un terrain bâti dont l’immobilier est vétuste et/ou d’une friche ;

stade de la transformation : que ce soit en situation d’extension urbaine ou de recyclage urbain et/ou industriel, cette phase aura pour but de rendre le terrain constructible ou réadapté à un projet immobilier donné ;

stade « immobilier » du produit fini : le terrain nouvellement à bâtir ou prêt à un nouvel emploi est désormais en situation d’adéquation avec le projet immobilier ; la collectivité et/ou l’aménageur interviennent comme vendeur.

Fig. 1.1. Du foncier au terrain à bâtir

1Classification sous l’angle de la valeur

1.1Cycle de création de valeur

Fig. 1.2. Prix fonciers urbains

1) Propriétaire : Foncier non équipé non aménagé, vend le terrain (surface métrique) ;

2) Aménageur :

acquiert et regroupe les parcelles,

obtient la constructibilité juridique,

équipe les terrains,

vend des droits à construire (SdP potentielle, surface de plancher) ;

3) Promoteur :

demande le permis de construire,

complète la viabilisation,

construit l’immeuble,

vend la surface utile (SU) ou habitable (HB).

Remarque

Les mécanismes économiques distincts à l’œuvre dans chacune des filières d’aménagement aboutissent à quatre types de prix fonciers :

le prix de l’usage antérieur ;

le prix du changement d’usage ;

le terrain constructible non équipé ;

le prix de terrain équipé.

2Classification sous l’angle des composantes de la valeur

On peut dissocier trois composantes d’un terrain à bâtir :

le sur-sol ;

le sol ;

le sous-sol.

Le total de l’ensemble dépend essentiellement des droits à construire que le terrain à bâtir recèle sans oublier la part de valeur reliée à sa situation.

Sur une base 100 :

Fig. 1.3. Terrain à bâtir dont le potentiel de constructibilité constitue l’essentiel de la valeur (exemple n’ayant pas valeur de modèle)

Fig. 1.4. Terrain dont l’essentiel de la valeur réside dans la richesse du sous-sol (exemple n’ayant pas valeur de modèle)

3Classification sous l’angle de la segmentation

Dans un document rédigé en octobre 2015, Marc Kaszynski – directeur à cette date de l’EPF Nord-Pas-de-Calais et aujourd’hui président du LIFTI – et Robert Levesque – directeur de Terres d’Europe SCAFR – ont signé une contribution commune de proposition d’un référentiel national de segmentation des marchés. Dans le cadre de cette étude, à partir de l’observation des marchés permise par la base de données foncière Demande de valeur foncière (DVF), il s’est agi de définir un cadre d’observation général qui permette de décrire les principaux usages fonctionnels des différents espaces et des biens ainsi que les principaux flux de changement de leurs usages.

Remarque

Mis en ligne officiellement en 2011, le service Demande de valeurs foncières (DVF) permet de connaître les transactions immobilières intervenues dans un délai de cinq ans. Il s’inscrit dans une démarche d’accessibilité croissante à la donnée, au service de la mise en œuvre de politiques foncières et d’aménagement adaptées à la réalité des marchés fonciers et immobiliers. Il s’agit d’une offre de service de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) qui permet aux ayants droit d’obtenir, à leur demande, des données relevant de leur périmètre géographique pour conduire leur politique foncière et d’aménagement. Initialement réservé aux personnes morales de droit public, l’accès au service devrait être généralisé dans le cadre de l’open data instauré par l’article 13 de la loi Essoc et confirmé par le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières.

La démarche engagée vise à segmenter l’ensemble du marché immobilier en segments de marchés de biens plus homogènes. Le schéma proposé permet de situer les différents segments de marchés les uns par rapport aux autres et d’établir les chaînages existants entre les dynamiques de changement d’usage des espaces et les marchés immobiliers.

L’intérêt essentiel du schéma est de présenter les principales dynamiques des changements d’usage des espaces qui s’opèrent sous les effets économiques et sociaux et sur la base des politiques d’attribution de droits ou de contraintes (politiques urbaines, agricoles, forestières, environnementales). Deux typologies d’espaces sont proposées :

les « espaces urbanisés » ; sous cette rubrique sont rassemblés :

l’immobilier résidentiel, d’activité,

les équipements de superstructures, les réseaux et infrastructures de transport,

les exploitations minières ;

les « espaces naturels multifonctionnels » ; sous cette rubrique on retrouvera :

les espaces liés à l’activité agricole,

les espaces forestiers,

les autres espaces naturels (sols couverts ou nus et eaux),

les espaces non bâtis et non imperméabilisés, gardant un potentiel agricole ou forestier, utilisés par les résidents non agricoles.

Observons que les espaces naturels sont dans les usages assez réversibles et se distinguent des espaces urbanisés recentrés sur les activités urbaines, même si parfois la réalité est plus complexe : certains biens peuvent être acquis pour plusieurs usages fonctionnels.

Le schéma général qui suit identifie :

les différents types de biens immobiliers, à partir de leur usage fonctionnel et de leur couverture des sols en distinguant :

les biens hors phase de changement caractérisé par un usage fonctionnel,

les biens en phase de changement d’usage fonctionnel (en transition),

les processus de changement d’usage,

les chaînes de l’aménagement ou de production de biens allant de « l’amont » vers « l’aval » en positionnant les opérateurs susceptibles d’intervenir.

Fig. 1.5. Schéma d’articulation entre les changements d’usage des espaces et le marché immobilier (bâti et non bâti)

Fiche 1.03

Terrain à bâtir : définitions

1Définition du terrain à bâtir en matière d’urbanisme

Un terrain à bâtir (TAB) est un terrain susceptible d’être édifié, c’est-à-dire de supporter des constructions neuves. Cela implique que le terrain soit :

physiquement apte à supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la construction envisagée ;

viabilisé, c’est-à-dire raccordé (ou raccordable) à une ou des voiries suffisantes pour supporter le trafic automobile induit par la construction envisagée et aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, téléphone, éventuellement assainissement et gaz) ;

juridiquement autorisé à être bâti par la construction envisagée, notamment par le document d’urbanisme applicable à ce terrain, compte tenu également des servitudes d’utilité publique ainsi que des servitudes au profit d’autres terrains qui peuvent réduire ou supprimer la constructibilité d’un terrain.

2Définition du terrain à bâtir en matière de TVA

L’article 257 du CGI retient depuis mars 2010 une définition objective du TAB qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme. Le législateur a retenu une définition de nature administrative qui repose sur un critère de constructibilité effective.

En l’espèce, aux termes mêmes du texte, la qualification de terrain à bâtir sera acquise dès lors que « des constructions peuvent être autorisées en application des documents [d’urbanisme] », indépendamment de la question de savoir si la réalisation concrète d’une construction se trouve en outre subordonnée à la réalisation d’autres conditions tenant, par exemple, à des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore au respect de servitudes du fait de tiers. Il s’agit donc des terrains pour lesquels, au moment de la livraison du terrain, la documentation publique opposable ne fait pas obstacle à la construction, quelle que soit la densité de construction autorisée et sans qu’il soit nécessaire d’apporter préalablement une modification aux documents en cause.

3Définition du terrain à bâtir au titre des mutations à titre gratuit et de l’IFI

En matière de droits de mutation et d’imposition sur la fortune immobilière – l’IFI a remplacé l’imposition sur la fortune depuis le 1er janvier 2018 –, la qualification de TAB est liée à l’obtention d’un permis de construire.

4Définition du terrain à bâtir au titre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

Sur les propriétés non bâties, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains situés soit en zone constructible soit dans un lotissement doté de tous équipements ; les terrains pour lesquels le propriétaire a pris, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de construire.

On peut observer, dans le même sens, que les nécessités de l’urbanisation, phénomène que nous avons déjà signalé, tendent à faire reconnaître la qualification de terrain à bâtir à de nombreux terrains qui ne présentent pourtant pas les caractéristiques habituellement exigées en la matière. C’est ainsi que beaucoup de propriétaires de terrains à usage agricole situés à proximité d’agglomérations en voie de développement ou de zones en pleine expansion urbaine et économique s’efforcent de céder leurs terrains au prix du terrain à bâtir.

5Qualification du terrain à bâtir définie par le Code de l’expropriation (art. L. 322-2)

La législation donne, sur la qualification du terrain à bâtir, une définition assez restrictive. La qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, dans le cas visé à l’article L. 122-4 du Code de l’expropriation, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

équipés selon les normes (critère physique) ;

situés dans un secteur constructible (critère juridique).

1er critère physique : les terrains doivent être effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ;

2e critère juridique : les terrains doivent être situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’État dans le département en application de l’article L. 111-1-3 du Code de l’urbanisme.

En définitive, on peut admettre que, pour avoir la qualification de terrain à bâtir, une parcelle doit remplir certaines conditions d’ordre physique (essentiellement éléments d’équipement) et d’ordre juridique (possibilité d’obtenir un permis de construire, eu égard à la réglementation d’urbanisme qui lui est applicable).

Il est indispensable de connaître les principaux facteurs qui sont déterminants pour apprécier la valeur des terrains à bâtir. Les terrains qui, à la date de référence précitée, ne répondent pas tout à la fois aux critères physiques et juridiques précités sont évalués en fonction de leur seul usage effectif (terrain agricole, terrain naturel, jardin, verger, friche arbustive, bois, taillis, etc.).

Remarque

C’est la définition du Code de l’expropriation qui est retenue par le juge de l’expropriation pour qualifier un terrain à bâtir.

6Droits à construire et volumes

Le droit à construire est défini comme le potentiel constructible d’un terrain, au vu des règles d’urbanisme qui y sont applicables (règles de hauteur, de gabarit, de volume, d’emprise au sol, d’implantation par rapport aux limites séparatives…).

De plus en plus souvent, notamment dans les ZAC, l’aménageur vend des « terrains à bâtir » ou des volumes assortis de droits à construire permettant la construction d’une certaine surface de plancher de bâtiments. En effet, la nécessité d’utiliser au maximum les surfaces destinées à recevoir des constructions conduit à juxtaposer, superposer ou imbriquer à l’intérieur d’un ou plusieurs immeubles à usage collectif des locaux destinés à recevoir des affectations différentes.

Dans ces ensembles immobiliers complexes, la notion de destination générale des bâtiments disparaît au profit de la notion de destination des différents « volumes ».

Le volume immobilier peut être défini comme un droit réel de propriété détaché du sol, portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ou de tréfonds, correspondant à un immeuble construit ou à construire déterminé à partir des cotes altimétriques et par référence à des plans cotés ne comportant pas de parties communes indivises. À l’intérieur de son volume, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix.

Chaque cessionnaire de volume s’engage à construire le volume, par lui acheté, selon les prescriptions du permis de construire et des différents documents organiques de l’ensemble immobilier complexe et dans un délai déterminé. À cet effet, il acquiert non pas des terrains à bâtir mais des volumes représentatifs de droits à construire.

L’unité de mesure des droits à construire est la surface de plancher (articles R. 331-7 et R. 112-2 du Code de l’urbanisme) depuis le 1er mars 2012, date de la mise en application de la réforme des taxes d’urbanisme.

7Notion de charge foncière

La charge foncière représente la part afférente au terrain dans les recettes d’une opération de construction. Elle s’exprime en euros. Elle est généralement rapportée aux mètres carrés de surface SdP construite ou à construire. Elle dépend étroitement des prix immobiliers et des règles d’urbanisme. Elle varie suivant qu’elle fait référence à la charge foncière résultant d’une opération de construction de logements sociaux, ou à la charge foncière maximale admissible par un opérateur désireux de se porter acquéreur d’un terrain, voire à la charge foncière constatée à l’occasion d’une étude des cessions de terrains à bâtir effectivement intervenues dans un secteur déterminé.

Chapitre 2

Urbanisme

Pour l’évaluation des terrains à bâtir, la réglementation d’urbanisme à étudier sera, en pratique, soit le document local d’urbanisme (plan local d’urbanisme, carte communale ou plan de sauvegarde et de mise en valeur), soit le règlement national d’urbanisme.

Fiche 2.01

Principes généraux

Le règlement national d’urbanisme (C. urb., art. L. 111-1 à L. 111-11 et R. 111-1 à R. 111-27) constitue un ensemble de règles ayant vocation à s’appliquer dans les communes où il n’existe pas de plan local d’urbanisme (PLU). Dans ce dispositif très complexe qui a trait à la localisation et à la desserte des constructions mais, également, à l’implantation, au volume et à l’aspect des constructions, la règle dite de la constructibilité limitée (C. urb., art. L. 111-3 et s. et L. 142-4) retient particulièrement l’attention.

Ce texte a institué dans les communes dépourvues de PLU ou de document en tenant lieu le principe d’une limitation restrictive de la possibilité de construire en dehors « des parties actuellement urbanisées de la commune ».

La règle de la constructibilité limitée s’impose aux communes n’ayant pas de documents d’urbanisme opposable afin de :

gérer le sol de façon économe ;

assurer la protection des milieux ;

promouvoir l’équilibre entre les populations.

La règle de constructibilité limitée est définie par le règlement national d’urbanisme (RNU) fondé sur les articles du Code de l’urbanisme. Elle se traduit par l’interdiction de construire en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU). Toute agglomération, bourg ou hameau dont le tissu bâti est prépondérant (par opposition aux espaces à dominante agricole ou naturelle) forme une PAU. Dès lors, les communes dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale maîtrisent leur constructibilité.

Échappent à la règle de constructibilité limitée :

les travaux sur les bâtiments existants : adaptation, réfection, extension, changement de destination ;

les constructions nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l’exploitation agricole et à la mise en valeur des ressources naturelles, à la réalisation d’opérations d’intérêt national ;

les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des constructions et installations existantes (station d’épuration, usine de traitement des ordures ménagères, par exemple) ;

les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l’intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, et qu’elles n’entraînent pas un surcroît important des dépenses publiques.

Cette règle a un double objectif :

éviter le gaspillage de l’espace afin de protéger les activités agricoles et l’environnement naturel en localisant les constructions nouvelles dans les parties actuellement urbanisées de la commune ;

inciter les communes qui ne l’ont pas fait à se doter d’un document local d’urbanisme (PLU, carte communale).

Fiche 2.02

Schémas de cohérence territoriale (SCOT)

Après avoir posé un diagnostic, le SCOT fixe les orientations générales du territoire supracommunal concerné, détermine les espaces à protéger, définit les grands équipements et prend en compte les programmes publics. En tenant compte des perspectives d’évolution et des besoins du territoire concerné, les schémas de cohérence territoriale présentent un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme en matière de logement, de transports et déplacements, de développement économique, touristique et culturel, de développement des communications électroniques, de qualité paysagère, de protection et de mise en valeur des espaces naturels, agricoles et forestiers, de préservation et de mise en valeur des ressources naturelles, de lutte contre l’étalement urbain, de préservation et de remise en bon état des continuités écologiques (C. urb., art. L. 141-4).

Les SCOT n’ont pas à déterminer « la destination générale des sols » ; ils ne doivent fixer, dans la généralité des cas, que des objectifs et des orientations générales. Les SCOT peuvent définir les grands projets d’équipements et de services, notamment de transports ; ils peuvent subordonner l’ouverture à l’urbanisation de zones naturelles ou agricoles et les extensions urbaines à la création de dessertes en transports collectifs et à l’utilisation au préalable de terrains situés en zone urbanisée et desservis par les équipements.

L’article L. 142-1 du Code de l’urbanisme précise les documents locaux et opérations qui doivent être compatibles avec les schémas de cohérence territoriale et les schémas de secteur. Il s’agit des plans locaux d’urbanisme, des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), des cartes communales, des programmes locaux de l’habitat (PLH), des plans de déplacements urbains (PDU), des schémas de développement commercial, des opérations foncières, des opérations d’aménagement définies par décret en Conseil d’État, ainsi que des autorisations d’urbanisme commercial (magasins, hôtels et cinémas).

Les SCOT peuvent pour leur exécution être complétés en certaines de leurs parties par des schémas de secteur.