Élire domicile

La construction sociale des choix résidentiels

Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet et Jean-Pierre Lévy (dir.)

DOI : 10.4000/books.pul.4821

Éditeur : Presses universitaires de Lyon

Année d’édition : 2010

Date de mise en ligne : 9 août 2021

Collection : Hors collection

EAN électronique : 9782729711092

http://books.openedition.org

Édition imprimée

EAN (Édition imprimée) : 9782729708283

Nombre de pages : 434

Référence électronique

AUTHIER, Jean-Yves (dir.) ; BONVALET, Catherine (dir.) ; et LÉVY, Jean-Pierre (dir.). Élire domicile : La construction sociale des choix résidentiels. Nouvelle édition [en ligne]. Lyon : Presses universitaires de Lyon, 2010 (généré le 21 septembre 2021). Disponible sur Internet : <http://books.openedition.org/pul/4821>. ISBN : 9782729711092. DOI : https://doi.org/10.4000/books.pul.4821.

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Où décide-t-on d'habiter ? Comment s'opère le choix du logement, du quartier, du statut d'occupation ? À ces questions de base répondent ici des chercheurs de différentes disciplines (sociologie, géographie, économie, démographie...), travaillant dans des contextes nationaux divers. Les réponses apportées, tout en soulignant le poids fort des contraintes (économiques, sociales, contextuelles...), montrent l'existence d'options mouvantes, incertaines, justifiant une analyse approfondie.

Jean-Yves Authier

Professeur de sociologie à l'Université Lumière Lyon 2, directeur adjoint du Groupe de recherche sur la socialisation (GRS-CNRS, UMR 5040).

Catherine Bonvalet

Directrice de recherche, Institut national d'études démographiques (INED), Paris.

Jean-Pierre Lévy

Directeur de recherche CNRS, membre du Centre de Recherche sur l'Habitat (ENSAPVS) et directeur du Laboratoire Architecture, Ville, Urbanisme, Environnement (LAVUE, UMR CNRS 7218), Paris.

Sommaire

Remerciements

Introduction

Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet et Jean-Pierre Lévy

Une question théorique et méthodologique

Choix résidentiels et analyse économique

Didier Cornuel

1. LES CHOIX DE LOCALISATION DANS L’ESPACE URBAIN

2. LE CHOIX DU STATUT D'OCCUPATION

CONCLUSION

Approches sociologiques des choix résidentiels

Yves Grafmeyer

1. UNE NOTION À GÉOMÉTRIE VARIABLE

2. DES CHOIX SOCIALEMENT DISTRIBUÉS

3. DES CHOIX OPÉRÉS EN SITUATION

4. DES CHOIX PRIS DANS DES PROCESSUS ET INSCRITS DANS UNE HISTOIRE PERSONNELLE ET FAMILIALE

Entre choix et contraintes : la diversité des parcours résidentiels

Les logiques des choix résidentiels des Franciliens

Catherine Bonvalet

1. LOGIQUE ÉCONOMIQUE

2. D’AUTRES LOGIQUES

CONCLUSION

Mobilité et choix résidentiels en Grande-Bretagne

Jim Ogg

INTRODUCTION

1. LA PROPRIÉTÉ : UN CHOIX QUASI OBLIGÉ EN GRANDE-BRETAGNE

2. LA MOBILITÉ ET LES CHOIX INDIVIDUELS DANS LE CADRE DE LA PROPRIÉTÉ

CONCLUSION

Enracinement, migrations, choix résidentiels en Italie

Marco Bottai et Nicola Salvati

INTRODUCTION

1. LES DONNÉES

2. TENDANCES MIGRATOIRES RÉCENTES

3. Les critères du choix résidentiel

4. FACTEURS DE MOBILITÉ AU COURS DU CYCLE DE VIE

CONCLUSION

Arbitrages

Rester ou partir ?

La construction sociale des choix résidentiels des habitants des quartiers anciens centraux, en France

Jean-Yves Authier et Jean-Pierre Lévy

1. RESTER OU PARTIR : DEUX OPTIONS SOCIALEMENT DIFFÉRENCIÉES

2. DES « CHOIX » INCERTAINS

3. ÉVOLUTIONS DES CHOIX RÉSIDENTIELS DES HABITANTS STABLES

CONCLUSION

Déménager ou coloniser le collège du quartier ?

Les choix résidentiels et scolaires des classes moyennes et supérieures dans la banlieue parisienne

Agnès Van Zanten

1. DES CHOIX GUIDÉS PAR DES VISÉES ET DES VALEURS DIFFÉRENTES

2. DES CHOIX QUI DÉPENDENT DU VOLUME ET DU TYPE DE RESSOURCES

3. DES CHOIX ENCASTRÉS DANS DES CONTEXTES LOCAUX

4. DES CHOIX ENCOURAGÉS OU FREINÉS PAR LES POLITIQUES ÉDUCATIVES

CONCLUSION

Pendulaires ou bi-résidentiels en Suisse : un choix de vie ?

Vincent Kaufmann

INTRODUCTION

1. UNE MOBILITÉ QUI TRADUIT UNE TRANSFORMATION DU RAPPORT À L’ESPACE ET AU TEMPS

2. LA SUISSE COMME TERRAIN

3. QUANTIFICATION DE L’ÉMERGENCE

4. LES ENTRETIENS ET LEUR ANALYSE

5. PENDULAIRE DE LONGUE DISTANCE OU BI-RÉSIDENTIEL ? UNE QUESTION D’ATTACHES SOCIALES ET SPATIALES

CONCLUSION

Arbitrages résidentiels au sein des couples confrontés à la délocalisation de leur entreprise

Cécile Vignal

INTRODUCTION

1. DES CRITÈRES DE CHOIX RÉSIDENTIELS ET PROFESSIONNELS DIFFÉRENCIÉS SELON LE GENRE

2. LA DYNAMIQUE DES ARBITRAGES RÉSIDENTIELS AU SEIN DES COUPLES

CONCLUSION

Des choix résidentiels aux modes de vie : les personnes seules et les personnes âgées

Vivre seul et devenir propriétaire au centre de Montréal : au-delà de la trajectoire résidentielle normative ?

Damaris Rose

1. LES CHOIX RÉSIDENTIELS DES PERSONNES SEULES MONTRÉALAISES DANS UN CONTEXTE DE DIVERSIFICATION DES RÉGIMES DE PROPRIÉTÉ

2. LE « SAUT » DE LOCATAIRE À PROPRIÉTAIRE : ENQUÊTE AUPRÈS DES ACHETEURS DE « CONDOS » AU CENTRE DE MONTRÉAL

3. INTENTIONS FUTURES DES NOUVEAUX ACHETEURS VIVANT SEULS

CONCLUSION

Les choix résidentiels des ménages solos des quartiers centraux montréalais

Annick Germain, Cécile Poirier, Martin Alain, Mireille Vézina et Johanne Charbonneau

INTRODUCTION

1. LES MÉNAGES SOLOS À MONTRÉAL

2. LE CHOIX DU LOGEMENT

3. HABITER AVANT TOUT UN QUARTIER

4. CONSTRUIRE SON MODE D’HABITER

Vieillir en banlieue pavillonnaire au Québec : entre choix et contraintes

Sébastien Lord

INTRODUCTION

1. EXPÉRIENCE RÉSIDENTIELLE, AU-DELÀ DES ASPECTS FONCTIONNELS

2. DES BANLIEUSARDS FACE À LEUR AVENIR RÉSIDENTIEL

CONCLUSION

Vieillir en milieu rurbain au Québec : le choix résidentiel des aînés

Andrée Fortin et Carole Després

1. COMPRENDRE LE CHOIX DE LA PÉRIPHÉRIE

2. VIEILLIR LOIN DE LA VILLE CENTRE

3. QUATRE LOGIQUES D’ÉTABLISSEMENT RÉSIDENTIEL

4. LES FACTEURS INFLUENÇANT LE CHOIX RÉSIDENTIEL

5. REPRÉSENTATIONS DE LA VILLE ET DE LA CAMPAGNE

6. LE RAPPORT À LA NATURE

7. LA MOBILITÉ

8. LES ASPIRATIONS RÉSIDENTIELLES

CONCLUSION

La dimension territoriale des choix

Les choix résidentiels des franciliens : l’attraction des pavillons ne se dément pas

Martine Berger

1. LA DIVERSITÉ DES ARBITRAGES RÉSIDENTIELS DES MÉNAGES ET LES HORIZONS DE LEURS CHOIX

2. L’ATTRACTION DU MODÈLE PAVILLONNAIRE

Stratégie résidentielle des jeunes foyers et formation d’espaces sociaux urbains en Espagne

Jesús Leal

1. LE CONTEXTE DE L’ACCÈS AU LOGEMENT EN ESPAGNE

2. LES STRATÉGIES RÉSIDENTIELLES DES JEUNES

CONCLUSION

Les trajectoires résidentielles des immigrants latino-américains à Montréal : une affaire d’identité et de réseaux

Magda Garcia et Francine Dansereau

1. LA PRÉSENCE LATINO-AMÉRICAINE DANS LA RÉGION MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL

2. QUELQUES CARACTÉRISTIQUES DES MÉNAGES INTERVIEWÉS

3. LES TRAJECTOIRES RÉSIDENTIELLES : UN FIL POUR SUIVRE DES PARCOURS D’INSERTION À REGISTRES MULTIPLES

4. DES CHOIX DE LOCALISATION ASSOCIÉS À DES LOGIQUES DE CONFORT CULTUREL

CONCLUSION

La suburbanisation des Portugais de Toronto

Carlos Teixeira

1. INTRODUCTION

2. RÉSULTATS DE L’ENQUÊTE

CONCLUSION

Conclusion

Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet et Jean-Pierre Lévy

Bibliographie

Liste des auteurs

Remerciements

Cet ouvrage est issu d’un colloque qui s’est tenu à Lyon, en décembre 2005, dans le cadre des 18 e Entretiens du Centre Jacques Cartier. Nous remercions le Centre Jacques Cartier, le GIS socio-économie de l’habitat, l’Institut national d’études démographiques (INED), le Groupe de recherche sur la socialisation (GRS, UMR 5040) et le Laboratoire des organisations urbaines : espaces, sociétés, temporalités (LOUEST, UMR 7145) qui ont financé ce colloque.

Nous remercions aussi Yane Golay, pour sa relecture attentive des textes et son aide précieuse à la mise en forme du manuscrit, Delphine Hautois pour sa vigilance et son professionnalisme dans la confection du livre, et Philipp Koch pour le soin apporté à la maquette.

Introduction

Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet et Jean-Pierre Lévy

Dans l’histoire d’un individu, d’un couple ou d’un groupe familial, le choix d’un logement constitue un acte important et difficile. Loin d’être le simple fruit du hasard ou, à l’inverse, le seul produit mécanique des logiques du marché ou des politiques des pouvoirs publics, les « choix résidentiels » résultent d’arbitrages complexes qui engagent différentes dimensions de l’existence et de la vie sociale des individus et des ménages. En même temps, ces choix ne sont pas uniquement une affaire « privée » : d’un côté, ils mettent en jeu d’autres acteurs sociaux (législateurs, promoteurs, agents immobiliers, architectes, etc.) ; d’un autre côté, ils interviennent fortement dans l’évolution du peuplement des types d’habitats et, plus largement, dans les transformations économiques, symboliques et sociales des espaces urbains.

En première hypothèse, la construction du choix résidentiel consiste à établir une hiérarchie entre les différentes caractéristiques du bien immobilier auquel aspire le ménage : la localisation et l’environnement physique et social, le coût, le statut d’occupation, le type architectural, la superficie du logement, son confort ou son équipement par exemple. Comment et selon quelles logiques ces caractéristiques sont-elles hiérarchisées en confortant certaines d’entre elles et en renonçant à d’autres ? Comment se différencient les souhaits résidentiels selon les milieux sociaux, les âges, les contextes géographiques, les types de ménages ? Quels critères sont privilégiés à une période donnée par rapport à une autre, en fonction des divers événements qui peuvent intervenir sur la situation familiale, la position sociale ou bien encore le capital économique de l’individu ou de la famille ? Comment concrètement les ménages cherchent-ils, puis trouvent-ils, leur logement ? À quels réseaux tant économiques que relationnels font-ils appel : celui du travail, de la famille, des amis ?

Mais le choix n’est jamais absolu et ne se résume pas à une affaire de hiérarchisation entre les caractéristiques du logement ou du quartier. Un certain nombre de contraintes pèsent aussi sur les ménages et limitent leurs marges de décision et d’action. Elles leur imposent d’aménager leurs priorités, d’adapter les mécanismes décisionnels, d’ajuster les aspirations initiales « idéales » à l’univers des possibles. Dès lors, entre aspirations et réalités, des arbitrages s’imposent.

Une partie de ces contraintes relève des acteurs eux-mêmes, de leur situation économique et familiale, de leur histoire ou de choix plus personnels. Dans ces cadres fixés par les expériences urbaines, les habitus ou les enjeux identitaires, le choix résidentiel commande ainsi des négociations et des compromis entre les membres d’une famille, entre les dimensions de la vie sociale des personnes aux différents moments du cours de la vie. Il impose des arbitrages entre les opportunités qui peuvent se présenter et les facteurs qui constituent les environnements plus ou moins ouverts auxquels sont assujettis les individus et les familles. Que doit-on privilégier entre le travail de la femme et celui de l’homme ? entre l’école des enfants et la proximité de la famille élargie, voire celle des amis ? Le choix résidentiel traduit alors la mise en œuvre d’un mode de vie, il concrétise des fonctionnements et des relations familiales très variables et évolutifs selon les âges et les milieux sociaux. La compréhension des modes d’arbitrages entre les différents membres du ménage et de leur entourage, y compris lorsque surgissent des conflits éventuels autour du choix, constitue alors un enjeu de connaissance sociétale. Comment ces choix résonnent-ils avec les expériences résidentielles, positives ou négatives ? Comment évoluent-ils selon les âges de la vie ? En quoi traduisent-ils des positionnements sociaux et des fonctionnements familiaux ou affinitaires ?

Mais d’autres contraintes sont exogènes aux ménages et découlent des opportunités spatiales, des tensions du marché du logement ou des politiques du logement. On sait que les évolutions économiques des trente dernières années ont induit une forte inflexion des processus de différenciations sociale et spatiale. Aux processus d’exclusion du monde du travail se sont associées des dynamiques de relégations spatiales. Comment les choix et les comportements individuels, différenciés selon les âges, les milieux sociaux et les origines géographiques, participent-ils à la stratification sociale et économique de l’espace urbain, voire à l’évolution ou à la pérennité des marquages sociaux de l’espace ? Réciproquement, comment les caractéristiques et les transformations sociales et morphologiques de l’espace urbain interviennent-elles dans les choix résidentiels ? Comment, enfin, les opérateurs (agents immobiliers, promoteurs) et les politiques contribuent-ils à ces processus – voire les anticipent ou les induisent – et tentent-ils ainsi d’agir sur la construction des choix résidentiels ?

En s’appuyant sur des recherches récentes, menées au Canada et en France essentiellement, mais aussi en Italie, en Espagne, en Angleterre et en Suisse, cet ouvrage traite de cet ensemble de questions et tente d’apporter des éléments de connaissance au sens de la notion de « choix résidentiel », à ses modes de construction sociale et à ses effets socioéconomiques et territoriaux. Il s’inscrit dans les cadres pluridisciplinaires des sciences humaines et sociales, dans lesquels sociologues, géographes, démographes, économistes et anthropologues notamment appréhendent la question du choix résidentiel.

Dans une première partie un économiste et un sociologue interrogent la façon dont leurs disciplines se sont emparées de cette notion complexe. Ils discutent du sens de la notion. Le choix résidentiel est-il « rationalisable », « mesurable » ? Quelles représentations des comportements, des régulations sociales, économiques et spatiales véhicule-t-il selon les approches disciplinaires et les méthodes utilisées pour le saisir ? Au bout du compte, cette notion peut-elle faire consensus ? Ces questions font depuis longtemps l’objet de nombreux débats théoriques entre économistes et sociologues. On les retrouve aussi sous une forme plus contextualisée dans d’autres disciplines (la démographie, la géographie, etc.), plus largement mobilisées dans les chapitres suivants.

La seconde partie aborde les choix résidentiels à travers les contraintes pesant sur la construction des parcours résidentiels des individus et des ménages. Quels types de logiques sont mises en œuvre pour organiser ces choix divers et complexes ? Comment les réseaux sociaux et familiaux constitués interviennent-ils ? Comment les contextes nationaux et locaux interfèrent-ils, par leurs spécificités économiques, politiques et culturelles dans la succession des logements occupés par les ménages au cours de leur cycle de vie ?

La troisième partie regroupe un ensemble de chapitres portant sur les façons dont s’organisent les arbitrages, les tensions et les compromis qui aboutissent à la décision de rester dans son domicile ou de le quitter, de louer ou d’acheter, de s’ancrer dans son quartier ou de s’en éloigner. Dans quelles mesures cette décision relève-t-elle de données sociales, économiques et démographiques structurelles ? De quelle manière la contrainte économique pèse-t-elle, lors d’une menace de licenciement par exemple ? Comment agissent des facteurs exogènes au logement, comme le choix de l’école ? Comment se construisent les alternatives au déménagement, lorsqu’on décide de rester sur place tout en effectuant des navettes journalières longues ou en choisissant une double résidence ? Comment enfin la décision évolue-t-elle au cours du temps, lorsque le choix initial n’a pu être mis en œuvre notamment ?

La quatrième partie vise à montrer, à travers les exemples des personnes seules et des personnes âgées, que le choix résidentiel s’inscrit dans un mode de vie. Quelles sont les logiques qui prévalent dans la décision lorsque l’on considère que son statut familial est transitoire, que l’on est toujours en attente d’un changement susceptible de modifier l’ordre de l’actuel, que la solitude ne gomme pas l’espoir d’une future rencontre ? Qu’en est-il lorsque cet état s’inscrit dans un choix de vie plus ou moins définitif ? Comment évolue le rapport au lieu, à la banlieue ou au périurbain par exemple, lorsque l’installation s’est inscrite dans un choix familial, que l’on a vieilli et que les enfants sont partis, faisant apparaître une inadaptation entre l’environnement dans lequel on est ancré et la nouvelle situation familiale ?

La cinquième et dernière partie de l’ouvrage aborde la dimension territoriale des choix résidentiels. Pourquoi quitte-t-on les centres-villes pour s’installer dans le périurbain ? Qui fait ce choix et s’agit-il d’un choix ou d’une contrainte ? Cette évolution socio-spatiale s’observe-t-elle dans tous les contextes, est-elle modulée par les politiques du logement ou les modèles culturels ? Enfin, comment les références identitaires ou communautaires et les opérateurs institutionnels ou privés agissent-ils pour accompagner, susciter ou contrôler les répartitions résidentielles des populations ?

Auteurs

Jean-Yves Authier

Professeur de sociologie à l’Université Lumière Lyon 2, directeur adjoint du Groupe de recherche sur la socialisation (GRS-CNRS, UMR 5040).

Catherine Bonvalet

Directrice de recherche, Institut national d’études démographiques (INED), Paris.

Jean-Pierre Lévy

Directeur de recherche CNRS, membre du Centre de Recherche sur l’Habitat (ENSAPVS) et directeur du Laboratoire Architecture, Ville, Urbanisme, Environnement (LAVUE, UMR CNRS 7218), Paris.

Une question théorique et méthodologique

Choix résidentiels et analyse économique

Didier Cornuel

Le terme de « choix résidentiels » est rarement utilisé par les économistes. En effet ils ne traitent pas globalement de l’ensemble des aspects que recouvre la question des choix résidentiels tels que peuvent les aborder les sociologues ou les géographes. Sur ce thème, les économistes traitent séparément trois types de questions :

la question des choix de la localisation dans une agglomération urbaine,

la question du choix du statut d’occupation,

la question de la mobilité résidentielle.

Dans ce texte on n’aborde que les deux premiers aspects qui relèvent d’une analyse statique, laissant de côté la question de la mobilité résidentielle qui concerne la dynamique de l’ajustement des marchés immobiliers.

Dans la théorie économique, les choix des entreprises sont censés être effectués sur la base d’un calcul de coûts, mais ceux des individus sont considérés comme résultant aussi de la prise en compte de préférences. Ces préférences expriment les goûts des individus. L’homo oeconomicus n’est donc pas seulement un comptable. Et, comme tous les goûts sont dans la nature, les différences de goûts permettent d’expliquer toutes les différences de choix. Sous cette hypothèse de diversité, le pouvoir explicatif de la théorie économique serait mince. Si on veut que le modèle économique ait le plus grand pouvoir explicatif possible, il faut limiter la disparité des préférences.

On limite d’abord les dimensions qui font l’objet des préférences des individus. On verra que dans les différents domaines des choix résidentiels, on fait porter les différences de goût sur des caractéristiques simples des biens immobiliers, la localisation, la taille, la typologie, la qualité. Il faut ensuite limiter les disparités de goûts entre les individus ou les ménages. À l’extrême, on considère qu’il existe un individu type, sorte de « Français moyen ». C’est donc la mise en œuvre de la théorie qui doit permettre d’expliquer la diversité des choix effectifs.

1. LES CHOIX DE LOCALISATION DANS L’ESPACE URBAIN

On présente d’abord les principes généraux qui déterminent les choix de localisation des ménages avant d’en tirer quelques implications concernant des phénomènes actuels, l’étalement urbain et la spécialisation sociale de l’espace.

1.1. Les déterminants de la localisation des ménages

La question des choix de localisation à l’intérieur de l’espace urbain a été théorisée par ce qu’on a appelé la Nouvelle Économie Urbaine [Richardson, 1977]. Les mécanismes de base sont dus à Alonso [1964], Wingo [1961], Muth [1969] et Mills [1967]. Ils reprennent le mécanisme initialement conçu par von Thünen [1826]. Comme souvent en économie, le modèle repose sur des hypothèses simples en nombre réduit dont on cherche à tirer toutes les conséquences, conséquences que l’on confronte à des faits établis. On relâche ensuite certaines hypothèses jugées trop restrictives et on complexifie la modélisation en empruntant à d’autres conceptualisations.

L’espace urbain est supposé organisé autour d’un centre-ville (ville monocentrique) et les agents économiques sont en concurrence pour la surface de sol ou de biens immobiliers. Les individus sont supposés avoir tous du goût pour le centre et du goût pour la surface. Ces goûts s’expriment sous la forme d’une fonction de préférence. Les agents économiques supportent des coûts, celui du bien immobilier dépendant de sa localisation, celui des autres biens, et enfin le coût du transport au centre, croissant avec l’éloignement.

Les deux dimensions de la localisation, espace et proximité du centre, sont en concurrence dans les choix individuels, du fait que l’espace se raréfie quand on se rapproche du centre. Les ménages sont donc amenés à arbitrer entre la quantité d’espace qu’ils vont occuper et la proximité du centre. Leur choix optimal est celui où la valeur de la satisfaction résultant d’un rapprochement marginal du centre est égale à la valeur de la perte de satisfaction résultant d’une réduction marginale de l’espace. En fonction d’un prix donné, les ménages déterminent leur localisation. Inversement, pour chaque localisation, ils peuvent déterminer le prix maximal qu’ils sont disposés à payer. Ce prix constitue un prix d’enchères.

Nantis de cette courbe d’enchère individuelle, tous les ménages et les autres agents entrent en concurrence pour la surface et la localisation. À chaque localisation, c’est le plus offrant qui l’emporte. Le prix effectif est donc celui du plus offrant.

L’intérêt de cette représentation est d’expliquer quelques phénomènes caractéristiques des localisations des ménages en fonction de leurs propres caractéristiques, notamment la taille du ménage et son revenu. Comme le besoin d’espace est largement dépendant de la taille du ménage, l’arbitrage entre l’espace et la proximité du centre explique que les ménages comptant peu de personnes soient localisés dans des zones plus centrales, alors que les familles sont plutôt en périphérie. En second lieu, à caractéristiques identiques, les ménages plus aisés l’emportent dans les enchères sur les moins aisés et obtiennent les localisations les plus recherchées.

En définitive, cette conception explique les prix et les quantités comme le résultat d’un mécanisme standard de marché. Mais comme les biens immobiliers sont hétérogènes, ce mécanisme d’enchères explique à la fois la différenciation des prix et l’affectation des biens. Il contribue à répondre à la question économique de base : quel prix et quelles quantités ? Mais il contribue aussi à répondre à une question « sociale », celle de l’allocation des biens immobiliers entre les individus, c’est-à-dire à répondre à la question : qui habite où ?

À côté de cette généralisation, une autre extension de cette conception a été effectuée en prenant en considération d’autres déterminants des choix de localisation : les caractéristiques des biens immobiliers et du site, les services publics locaux et la fiscalité locale.

La prise en considération des caractéristiques des biens est due à Lancaster [1966]. Elle a été précisée et développée notamment dans le cas du logement par Rosen [1974]. Selon cette conception, les biens immobiliers sont désirés pour leurs caractéristiques, dites « hédoniques » parce que ce sont ces caractéristiques qui sont à l’origine de la satisfaction que procure le bien. Ces caractéristiques ne se limitent plus à la taille et à la distance au centre. Ce peut être la taille moyenne des pièces, la distance à un lycée réputé, l’isolation thermique ou acoustique, la vue, etc. Les ménages arbitrent entre ces caractéristiques en fonction de leur prix. Ces prix ne sont pas observables puisque le seul prix observé est celui du bien dans son ensemble. Mais des méthodes statistiques, économétriques, permettent d’évaluer les prix implicites ou fictifs de ces caractéristiques (méthodes de régression hédonique). Avec des observations suffisantes on peut aussi déterminer les préférences des individus à l’égard des caractéristiques sous la forme de prix d’enchères de chaque caractéristique.

Cette conception des biens immobiliers a fait l’objet d’un grand nombre de travaux dont la majorité tend à déterminer la fonction de prix hédoniques. Seule une minorité va jusqu’à calculer les prix d’enchères des caractéristiques. Cette démarche permet alors de déterminer combien les ménages sont disposés à payer en plus pour se rapprocher de tel équipement ou service public, ou combien ils sont disposés à payer en plus pour disposer de telle caractéristique du bien immobilier, ou combien ils sont disposés à payer pour bénéficier de telle aménité d’un site. Ces aménités peuvent être celles du centre-ville, ce qui explique par exemple que le centre de Paris est riche alors que celui de Detroit est pauvre [Brueckner et al., 1999], mais aussi celles de la périphérie urbaine [Cavailhés et al., 2003].

Le modèle de base a été amélioré en relâchant certaines des hypothèses restrictives retenues. Papageoriou [1976] abandonne l’hypothèse de centre unique pour envisager des agglomérations pluricentriques. Strazheim [1975] et King [1975] introduisent la conception des logements comme ensemble de caractéristiques qui obligent les ménages à effectuer des choix discrets entre des ensembles de caractéristiques, parmi lesquelles la localisation, et non plus un choix sur des variables continues. Cette approche est complétée par Luk [1993] par la prise en considération de l’offre dans un modèle d’équilibre général. Richardson [1977] intègre le choix de localisation dans un modèle en prenant en considération la localisation des emplois, les aménités environnementales et les déplacements autres que ceux de travail. Fujita [1989] élargit le modèle de base du côté du ménage, en considérant les effets de la diversité de composition du ménage sur la localisation.

Un autre type de travaux prend en considération un autre déterminant des choix de localisation, l’offre de services publics locaux et de la fiscalité locale. L’idée initiale revient à Tiebout [1956]. Elle repose sur le fait que, au moins dans certains pays, les communes ou des entités locales peuvent fournir et faire payer des services publics différenciés. La référence la plus fréquente est celle de l’école élémentaire ou secondaire. La concurrence entre les communes et la mobilité résidentielle conduisent au regroupement des ménages qui ont les mêmes préférences à l’égard du service local et sont donc disposés à payer le même « prix », en l’occurrence le même impôt, pour ce service. Il y a ainsi un phénomène d’auto-sélection qui conduit au regroupement des ménages présentant des caractéristiques identiques. Ce mécanisme permet d’expliquer l’homogénéité sociale des communes. Pour que sa mise en œuvre soit possible il faut cependant que les communes soient autonomes dans la définition du niveau de prestation du service public considéré ainsi que dans la taxation correspondante. Cette situation peut se présenter en Amérique du Nord, elle n’est pas la règle en France. Les caractéristiques d’un certain nombre de services locaux y sont définies par l’État, ce qui en assure une certaine homogénéité dans l’espace. Par ailleurs, en France tout au moins, la fiscalité locale dépend également d’autres facteurs que la qualité des services, surtout avec le développement de l’intercommunalité.

Ces analyses des choix de localisation peuvent contribuer à expliquer des phénomènes couramment observés en matière d’habitat, l’étalement urbain et la spécialisation sociale de l’espace1.

1.2. Les effets des choix de localisation : étalement urbain et spécialisation sociale de l’espace

L’application de la conceptualisation de base des choix de localisation conduit à un mode de développement urbain illustré par un volcan. L’expansion de la population et des activités s’opère du centre vers la périphérie. Comme les espaces centraux sont fortement occupés, l’expansion s’effectue davantage dans les zones périphériques. Dans ces localisations, les ménages et les autres agents économiques peuvent davantage satisfaire leur goût pour l’espace. D’où le double phénomène d’expansion spatiale des agglomérations en cas de croissance et de moindres densités dans les zones périphériques que dans les zones centrales. Des analyses factuelles permettent de préciser ces phénomènes prédits par le raisonnement.

Sauvant et Rouchaud [2003] montrent dans le cas de l’Île-de-France qu’il y a bien une extension de l’agglomération parisienne qui se traduit par une augmentation de la distance moyenne au centre des logements de l’ensemble du parc, tant collectif qu’individuel. En revanche cette extension ne résulte pas d’une augmentation de la distance au centre des constructions neuves. Toutefois, les maisons individuelles sont construites à une plus grande distance du centre que les constructions neuves. Par ailleurs, la création d’une ligne de transport collectif a un effet significatif sur la construction de logements. Pouyanne [2006] souligne que l’étalement urbain s’explique également par le fait qu’il est moins onéreux de construire en périphérie que de réutiliser l’espace déjà construit. Ceci complique la politique de construction de la ville sur elle-même qui est à l’ordre du jour dans le cadre du développement durable.

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