Couverture

Titre

Adrien GIRAUD est « tombé » dans l’immobilier dès l’âge de 18 ans. Depuis, il n’a cessé de mener de front son activité de dirigeant d’une entreprise de BTP et ses investissements immobiliers. En vingt ans, il a réalisé ou fait réaliser plus de cent opérations : une expérience dont il partage les secrets dans ce livre.

Basé à Nantes, marié et père de trois enfants, il peut être joint à l’adresse adrien.giraud@maxima.fr et :

– sur Instagram : adriengiraud-immo

– sur Facebook : Adrien Giraud – Comment gagner 100 000 euros grâce à l’immobilier

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8, rue Pasquier, 75008 Paris.

Tél : + 33 01 44 39 74 00 – infos@maxima.fr

© Maxima, Paris, juin 2021.

ISBN : 978-2-8188-1067-5

Couverture : Agnès Szynkier pour Maxima.

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.

AVERTISSEMENT

Cet ouvrage est basé sur des expériences personnelles. Les taux de rentabilité indiqués ne sont donc pas garantis car ils dépendent pour l’essentiel de la situation de chacun, du degré d’implication et de suivi, dans le domaine de l’immobilier et des finances. Il ne s’agit en aucun cas de conseils personnalisés sur les placements, les financements ou l’immobilier relevant d’une étude patrimoniale préalable. Ce livre ne rentre pas dans le cadre du conseil en investissement, du conseil sur la réalisation de services d’investissement et du conseil sur la réalisation d’opérations sur biens divers définis aux articles L. 321-1 et L. 550-1 du Code monétaire et financier.

Sommaire

Introduction

1 • Les bonnes affaires… ou pas

Le vendeur (un peu trop) pressé

Le bâtiment plein d’activité

La gendarmerie qui aurait pu me faire chuter…

Pinel or not Pinel ?

Deux points à éclaircir

Trois axes de réflexion

Investir en Pinel

Bilan

La maison qui a tout déclenché

Le couple des plus-values

2 • La négociation

Quelques exemples de négociation classique

Savoir ne pas négocier

Les leçons à tirer

Oser là où personne n’ose

La maison de la patience

Une « petite dépendance »...

La situation est bloquée

Un bon arrangement vaut mieux qu’un mauvais procès

La négociation décomplexée

La maison de pêcheur

Quand le propriétaire paye pour vendre

Le jeu des offres multiples

La fausse offre

Les enchères folles

3 • Les locaux professionnels et de commerce

Trois façons dont j’investis dans les locaux d’activité

Première opération

Deuxième opération

Troisième opération

Le commerce devenu rentable

Les leçons à tirer

4 • L’achat et le compromis de vente

Le terrain Tetris™

Le terrain qui m’a empêché de dormir

Le garage élastique

Le compromis multi-servitude

5 • L’enfer des travaux

Planning infernal

Le montant sous-estimé des travaux

L’acompte qui tue !

Home Made

La fraude à la tva («  à l’insu de son plein gré !  »)

6 • Les locataires qui ne payent pas

La maison chenil

L’un de mes premiers investissements, l’un de mes premiers impayés !

7 • Des histoires d’investisseurs

Loïc Cardin

Allison Jungling

Nicolas Moalic (osez investir)

Gilles Grimm

Rémi Roche

Robin Eldin

Maud et Laurent Boutillier

Julien Calamote

8 • Un avertissement sur la fiscalité

Conclusion

Remerciements

Introduction

Suite au succès de mon premier livre Comment gagner 100 000 € par an grâce à l’immobilier aux éditions Maxima, dans lequel je décrivais comment réaliser et réussir un investissement immobilier de A à Z, j’ai eu la chance de rencontrer de nombreux lecteurs et j’ai pu analyser leurs attentes et leurs interrogations pour élaborer ce nouveau livre sur l’immobilier.

En effet, chaque personne qui désire investir s’instruit avec des livres ou des formations souvent très bien étayées mais qui manquent de vécu. C’est pour cette raison que j’ai repris ma plus belle plume (enfin mon clavier !) afin de vous raconter toutes mes histoires immobilières. Je peux vous dire qu’en 20 ans et une centaine de transactions réalisées, il en arrive des vertes et des pas mûres !

Sachant qu’il ne m’était pas forcément arrivé toutes les péripéties possibles, j’ai fait appel à d’autres investisseurs expérimentés de mon entourage afin de leur soutirer quelques-unes de leurs histoires immobilières. Vous allez vous rendre compte qu’ils ont eux aussi des choses à dire ! Je les remercie pour leurs témoignages. Il s’agit de :

•Loic Cardin : expert en location courte durée et formateur dans ce domaine.

•Allison Jungling : investisseuse immobilier qui exploite son patrimoine selon plusieurs stratégies, a une activité de formatrice en immobilier et détient aussi des galeries d’art...

•Nicolas Moalic : expert et formateur en colocation haut de gamme et décoration d’intérieur.

•Gilles Grimm : le mercenaire de l’immobilier, propriétaire de centaines d’appartements.

•Rémi Roche : investisseur et formateur spécialisé dans les micros logements. Il forme également les débutants.

•Robin Eldin : multi investisseur et cogérant de la société ProjetLocatif.

•Maud et Laurent Boutillier : experts en immeubles de rapport rentables et travaux pour les optimiser. Ils se sont diversifiés dans un deuxième temps dans la location courte durée et les locaux commerciaux. C’est donc tout naturellement et à la demande de nombreuses personnes qu’ils sont devenus formateurs immobiliers.

•Julien Calamote : Julien est un investisseur immobilier à succès. Il est l’auteur du livre S’enrichir grâce à l’immobilier : comment bâtir son empire immobilier en partant de rien.

J’ai utilisé la même méthodologie pour chacun de mes récits. J’ai cherché dans mes souvenirs d’investisseur, en prenant soin de sélectionner toutes les opérations immobilières qui m’ont posé problème ou qui m’ont marqué, et comment j’ai pu les solutionner ou non. J’ai présenté chacune d’entre-elles à des investisseurs que je connais afin qu’ils puissent me poser des questions sur ces affaires et j’ai fait de même avec les témoignages que j’ai recueillis auprès d’eux.

Avec ce livre vous allez donc entrer en totale immersion avec un véritable investisseur immobilier, ce qui je l’espère vous donnera l’envie d’investir ou de continuer à le faire. Mon souhait le plus sincère est de pouvoir vous aider à avoir ce fameux déclic ! Si c’est le cas (ou pas d’ailleurs), je serais ravi de recueillir votre témoignage. Vous pouvez me joindre par mail sur adriengiraud44@gmail.com et sur mon compte Instagram adriengiraud_immo.

1 •

Les bonnes affaires… ou pas

Derrière ce titre un peu aguicheur se cache une vérité. Des coups du siècle vous allez en croiser quelques-uns dans votre carrière d’investisseur. On appelle cela dans le jargon une anomalie de marché. Savoir la détecter, comprendre que s’en est vraiment une ou pas, la verrouiller et surtout l’exploiter n’est pas si simple que ça. Voici quelques exemples qui vont vous prouver que, finalement, un coup du siècle n’est pas dû au hasard et que, parfois, le coup de foudre du premier regard n’était en fait qu’une amourette d’été qui se révèle bien coûteuse !

• Le vendeur (un peu trop) pressé

Il faut prendre le temps comme il vient, les hommes
pour ce qu’ils sont et l’argent pour ce qu’il vaut.

Proverbe français

Cela remonte à une dizaine d’années. J’avais déjà bien entamé ma carrière d’investisseur. Je n’étais pas spécialement en recherche mais, comme à mon habitude, je jette toujours un petit coup d’œil sur les annonces et je garde une oreille attentive sur les informations qui pourraient me mener à une opération.

Un agent immobilier me téléphone pour m’informer qu’il allait rentrer un bien qui pourrait m’intéresser. Il allait faire signer un mandat de vente exclusif chez un particulier qui vendait une maison. Me connaissant, il savait que c’est le genre de biens que j’affectionne. En effet, la maison faisait aux alentours des 100 m² sur un terrain de 800 m². Il y avait environ 15 000 € de travaux de rénovation afin de la remettre au gout du jour et de pouvoir optimiser sa location potentielle.

Selon les premières informations dont disposait l’agent, le vendeur était pressé, raison pour laquelle ce professionnel me contactait avant de le rencontrer, pour voir si cela m’intéressait. La flamme de l’investissement reprit vite le dessus, je lui répondis donc : « Passe-moi un petit coup de fil, si c’est intéressant selon toi ». Ce fut chose faite deux heures après. En effet, le vendeur était plus que pressé, il était 14 h et il voulait que l’affaire soit faite avant 18 h. Quand je vous dis pressé…

Après la visite, l’agent immobilier fit une estimation du bien aux alentours de 100 000 €. Mais cette estimation ne valait que si le propriétaire lui laissait du temps pour bien gérer la mise en ligne et la commercialisation de l’annonce. Le propriétaire souhaitant « trouver un client qui soit capable de signer dans les quatre heures » modifiait beaucoup le prix.

J’ai compris la démarche du vendeur lors de la signature du compromis. Il avait un gros souci de santé et souhaitait vendre ce bien pour que ses enfants, habitant à l’étranger, reçoivent de l’argent en héritage plutôt qu’une maison à gérer.

L’agent immobilier demanda donc au vendeur : « Si je vous trouve quelqu’un de fiable, capable de signer immédiatement, à quel prix seriez-vous satisfait ? ». Le propriétaire lui répondit qu’à 50 000 € il donnerait son accord sous réserve que l’agent lui trouve un acquéreur fiable, prêt à faire une offre écrite et ferme le soir même.

Immédiatement, l’agent immobilier prit contact par téléphone avec d’éventuels acheteurs. L’histoire ne dit pas si j’ai été le premier sur la liste mais j’ai pu donner mon accord immédiatement. Le problème qui se posait à moi, c’est qu’à ce moment-là, je n’étais pas dans la région et donc, signer l’offre était un peu compliqué. L’agent immobilier me fit clairement comprendre que c’était maintenant ou jamais. La solution fut donc vite trouvée, je lui ai dit : « Écris et signe l’offre à ma place ». Une solution que, bien évidemment je ne vous conseille pas de reproduire ! Pour info, je connaissais bien cet agent immobilier. En parallèle, je lui demandais tout de même quelques photos afin de me rendre compte de ce que je venais d’acheter !

Quelques jours plus tard, le compromis était signé et j’ai donc réalisé une très bonne affaire. Cette maison m’appartient toujours, j’y ai fait des travaux de peinture et de décoration, je l’ai ensuite mise en location. Un couple s’est montré très intéressé et y coule des jours heureux depuis maintenant dix ans.

Pour ce qui est des chiffres, j’ai sur cette opération des mensualités de remboursement de 385 € et je loue la maison 750 €. Une fois les diverses taxes et charges déduites, je dégage quasiment 300 € de cash-flow. Les locataires s’inscrivent sur le long terme et payent leur loyer rubis sur l’ongle, je n’ai donc jamais augmenté leur loyer.

Trois mois après la signature du compromis, et un peu avant la signature définitive, le propriétaire prit contact avec moi. En effet, ses soucis de santé étaient maintenant derrière lui, il s’était un peu emballé pour vendre la maison et son discours avait totalement changé : « Si tu veux, je peux garder la maison et on annule la vente, je te dis ça dans le cas où tu voudrais te désister ». Je lui répondis que j’étais désolé mais que je souhaitais poursuivre la vente. Je lui ai aussi rappelé que je m’étais montré fiable avec lui et qu’il avait imposé des délais auxquels je m’étais plié sans rechigner. À ce moment-là, il jeta l’éponge sur sa tentative de retour en arrière.

 Moralité / Les leçons à tirer

J’ai réalisé une bonne opération avec l’achat de cette maison qui, aujourd’hui, pourrait être facilement revendue 110 000 € net vendeur, sachant qu’il ne me reste que 30 000 € à rembourser à la banque. En matière de rentabilité nette, on est aux alentours des 11 %. Certains diront que ce n’est pas exceptionnel comme rentabilité. Pour repréciser les choses, on est sur une rentabilité nette (en brut c’est du 14 %) mais à mes yeux la rentabilité ne fait pas tout.

Pour ce bien, il y a plusieurs points positifs supplémentaires. Le premier est la plus-value latente. C’est-à-dire qu’en cas de revente, j’ai tellement bien acheté au départ que si je décide d’arbitrer mon patrimoine et donc de vendre ce bien, j’en ressortirais une belle plus-value (si je vends la maison ce jour, il me restera 60 000 € net, impôt sur la plus-value déduite) ce qui est, vous en conviendrez, plutôt rentable.

Un autre point : je loue le bien en location à l’année, ce qui est beaucoup moins chronophage que de faire de la location courte durée qui en général sort des rentabilités équivalentes.

Le dernier point, c’est un bien patrimonial. En effet, les maisons sont les biens les plus recherchés par la plupart des personnes en location et à l’achat. Étant situé dans une ville qui évolue en matière de population, il y aura toujours une forte demande sur ce type de biens.

Pourquoi l’agent immobilier m’a-t-il contacté dans les premiers, voire le premier ? Plusieurs choses entrent en ligne de compte : tout d’abord, il y a l’affinité que vous avez pu développer lors des différentes visites ou opérations que vous avez pu faire avec ce professionnel. Pour l’agent immobilier l’intérêt principal dans sa démarche de m’avoir contacté c’est qu’il sait que je suis quelqu’un de fiable, de sérieux et qui tient parole. En gros, si je dis « ok », ça va au bout. Mais ce type d’opération, assez exceptionnel, est réservé aux « amis » des agents immobiliers. Il est peu probable qu’un agent en fasse bénéficier un investisseur novice. Mais il suffit de faire une bonne opération avec un agent immobilier pour qu’il pense à vous.

 Question d’investisseurs

 Tu n’as pas eu de problèmes de conscience d’acheter un bien alors que le propriétaire était en position de faiblesse ?

Forcément, cela m’a traversé l’esprit. Ma réflexion a eu plusieurs axes. Le premier a été de dire que si je ne me positionnais pas, un autre investisseur le ferait. Deuxièmement, en immobilier bien souvent le malheur des uns fait le bonheur des autres. En effet, que l’investisseur qui n’a jamais acheté un bien après un divorce, un décès ou autre circonstances malheureuse me jette la première pierre. Pour finir, le monde de l’investissement est quelque part impitoyable. Si vous n’êtes pas prêt à ce genre d’opération, vous ne serez jamais un véritable investisseur.

 Astuce

Sachez profiter des opportunités, elles sont relativement rares. Une vraie anomalie de marché n’arrive que peu de fois dans une carrière d’investisseur. Si vous êtes juste au niveau financement bancaire, il faut malgré tout tenter l’opération. Il est préférable que ce soit le banquier qui vous dise non plutôt que de n’avoir pas essayé de peur d’essuyer un échec.

Si l’opération est trop importante, pensez à vous associer. Seul on va plus vite ; ensemble on va plus loin (on en reparle plus loin…).

• Le bâtiment plein d’activité

Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité.
Un optimiste voit l’opportunité dans chaque difficulté

Winston CHURCHILL

Autre opération, autre ambiance ! Plus récemment, j’ai eu l’occasion de me positionner sur l’un de mes investissements les plus rentables. Petite précision sur cette opération avant de commencer : vous allez constater que n’importe qui aurait pu la trouver car elle était à la vue de tous !

C’était via l’une de mes alertes sur Leboncoin. J’avais repéré un ensemble de bureaux sur une surface de 600 m², le tout sur un parking de 2 000 m² dans une zone tertiaire. Ce bâtiment était à vendre depuis environ deux mois mais il n’avait toujours pas trouvé preneur. Je demandais donc une visite à l’agent immobilier chargé de la vente, ce qui fut chose faite le lendemain.

Le bien était idéalement placé, dans une zone dynamique, ce qui était un point positif. Sa structure était saine mais il fallait malgré tout prévoir une rénovation globale. Après quelques questions, je compris rapidement quel était le problème de ce bâtiment. En effet, quand un bâtiment ne trouve pas preneur après quelques mois, il y a bien souvent quelque chose qui cloche.

Première information, il était à vendre et aussi à louer. Personne ne se positionnait pour le louer donc, de fait, comme il n’y avait pas de débouchés pour ce type de bâti, peu de personnes envisageaient l’achat.

Plusieurs réflexions me venaient donc par rapport à ce bien.

Il était à un prix très abordable : 300 000 €, soit 500 € du mètre carré ce qui était en dessous du prix moyen local. L’endroit où il était situé était bien desservi et bénéficiait d’une bonne visibilité ; j’en déduisais donc qu’a cet emplacement je devrais trouver des locataires. J’estimais le coût de la rénovation autour de 200 000 € pour remettre les locaux au goût du jour.

Il me restait à déterminer une stratégie de prospection pour estimer la demande locative car, à ce moment-là, cette affaire cochait toutes les cases. J’ai donc procédé comme suit. À mes yeux, le problème de ce bien était qu’il ne correspondait pas à la demande locale. Sur une surface de 600 m² de bureaux, vous pouvez raisonnablement faire travailler 45 personnes. Sauf qu’aucune entreprise située aux alentours n’avait ce besoin.

J’ai donc testé plusieurs « vraies fausses » annonces. Une pour la totalité en bureaux, soit les 600 m² avec des photos qui correspondaient à ce que cela donnerait une fois rénové. Une autre avec un bâtiment qui alliait bureaux et stockage. Mon idée pour cette annonce était de faire 300 m² de bureaux et 300 m² de dépôt à l’arrière. Enfin, une dernière possibilité avec deux locaux tertiaires de 300 m² chacun, comprenant 100 m² de bureaux et 200 m² de dépôt.

En parallèle, j’ai commencé à négocier le prix d’achat avec l’agent immobilier. Ma première proposition était de 180 000 €, un peu agressive. J’ai donc laissé « cuire » tout cela une semaine afin de voir comment cela se décanterait.

Dans le courant de la semaine, j’ai reçu une réponse négative à mon offre ainsi qu’une contre-offre proposée par le vendeur de 250 000 € FAI. Dès le premier échange, je venais donc de faire chuter le prix de 50 000 €. Cela me donnait une base pour discuter, une fois que la demande locative aura été vérifiée.

Pour ce qui est des annonces, j’avais tout d’abord été surpris du nombre de demandes. Evidemment, comme toujours, il y a à boire et à manger mais, bien souvent, le nombre de demandes ne trompe pas. Je pus donc tirer un premier bilan. Tout d’abord, j’avais eu très peu de demandes sur les deux premières annonces (le local en bureaux sur toute la surface et le local avec 300 m² de bureaux et 300 m² de dépôt). Par contre, je me rendais compte que les locaux de 300 m² suscitaient bien plus d’intérêt : en une semaine j’avais récolté une bonne dizaine de demandes.

L’une d’elles retenait particulièrement mon attention. Une franchise de magasins de cuisine souhaitait louer l’une des cellules et avait comme exigence de disposer d’un local « brut de béton » (c’est-à-dire vide) et de gérer elle-même ses travaux dont elle était prête à prendre les coûts à sa charge. Je vis dans cette demande une bonne opération se profiler. De base, j’avais calculé le montant du loyer en incluant une somme de travaux et en partant sur le prix de vente affiché avant négociation. Sachant que je n’aurais pas de travaux à payer et que j’avais la certitude d’arriver à obtenir un prix d’achat plus bas que celui affiché, l’affaire n’en était que meilleure.

Après un premier contact téléphonique avec ce locataire potentiel, j’ai compris que je tenais non seulement un candidat fiable – c’était une enseigne nationale, prête à signer un bail de six ans ferme – mais j’eus aussi la confirmation qu’il prenait les travaux à sa charge.

En résumé, avec un seul locataire, mon bâtiment était déjà rentabilisé. En effet, j’avais proposé un loyer de 2 000 € mensuels alors que mes mensualités pour l’achat du bâtiment complet s’élevaient à 1 800 €. De plus, quand vous louez à des professionnels, la règle veut que ce soit le locataire qui paye la quasi-totalité des frais et des charges.

Voyant le déroulé des opérations, j’ai donc décidé d’accélérer la négociation avec le propriétaire, car le distributeur de cuisine désirait ouvrir à une date précise et souhaitait pouvoir démarrer ses travaux le plus tôt possible.

Il allait être difficile de tenir ce délai compte tenu des délais habituels de signature. J’ai donc refait une proposition tarifaire qui incluait une clause m’autorisant à démarrer les travaux avant la signature définitive. Il fallait bien entendu que je fournisse les assurances et l’offre de prêt de la banque, et que je prenne à ma charge les consommations d’eau et d’électricité. Je proposais donc ma nouvelle offre pour un montant de 220 000 €, en y incluant cette clause.

En parallèle, je me suis penché sur les autres réponses à mon annonce et j’avais la quasi-certitude de pouvoir louer la seconde partie du bâtiment sans trop de soucis.

Le propriétaire me fit une contre-proposition au prix de 230 000 € FAI, en précisant qu’il acceptait que je démarre les travaux avant la signature définitive.

L’affaire étant intéressante, j’ai préféré stopper la négociation et lui donner mon accord. Une fois l’offre contresignée par le propriétaire, j’ai donc mis les bouchées doubles afin de faire signer le bail à mon locataire avant l’expiration du délai de rétractation de compromis (parfois c’est chaud en timing !). À ce moment précis, j’ai réussi à sécuriser au maximum mon investissement. En effet, j’avais trouvé un locataire pour une durée de six ans ferme, le tout avant d’être obligé d’acheter le bien. Je venais donc à cet instant-là de gagner la somme de 144 000 €.

Mon calcul se basait sur le fait que le locataire avait signé pour un bail de six ans ferme. Qu’il reste ou qu’il ne reste pas, j’avais la certitude de toucher le loyer pendant les six années à venir. Tout cela sans parler des augmentations de loyer, ni du fait que le locataire rénovait à sa charge la moitié de mon bâtiment. Superbe, non ?

Il y a un dicton qui dit : « Le monde attire le monde » et c’est l’autre point très positif de cette opération puisque je venais de trouver un locataire qui attirait du monde.

En exploitant cette belle signature, je décidais donc de changer mon fusil d’épaule pour la location de la deuxième partie du bâtiment. Pour ce faire, j’ai utilisé le projet de façade avec l’enseigne de cuisine afin de chercher un deuxième locataire. Comme j’avais davantage de temps, j’ai republié une annonce avec un loyer bien supérieur à celui que j’escomptais au départ.

Le timing était de mon côté car je n’étais toujours pas propriétaire alors que je pouvais lancer officiellement la mise en location de mon deuxième local. J’ai donc pris le parti de fixer un loyer de base identique à celui du cuisiniste, avec un surloyer proportionnel aux travaux. Compte tenu de l’augmentation de mes exigences de loyer, j’ai reçu moins de demandes mais, comme je le dis souvent, il en suffit d’une ! Ce fût chose faite plutôt rapidement. L’une des réponses a particulièrement retenu mon attention. Nous étions toujours dans le domaine de la cuisine mais d’une façon différente ; j’ai loué la deuxième partie à une entreprise qui vendait du matériel de cuisine pour les professionnels. Le locataire a lui-même géré ses travaux donc je n’ai pas appliqué de surloyer sur mon offre de départ, ce qui n’était pas important car cela aurait été fait au prorata du prix des travaux.

 Les leçons à tirer

J’ai donc pu trouver mes deux locataires avant d’être propriétaire, en faire rentrer un avant la signature définitive et l’autre peu de temps après l’acte définitif. Cette affaire s’est parfaitement déroulée car, exceptionnellement, il n’y a eu aucun grain de sable dans l’engrenage.

Pour ce qui est des chiffres, l’achat total m’a coûté 235 400 € frais de notaire inclus, j’ai dépensé environ 10 000 € en travaux et en publicité pour trouver le deuxième locataire, donc un coût total de 245 000 €. J’ai contracté un emprunt sur quinze ans pour la totalité de la somme, moyennant des remboursements mensuels de 1 550 € et une rentrée locative de 4 000 €. En matière de rentabilité on est sur du 19 % net, car très peu de taxes sont affectées au propriétaire. Magnifique non ?

 Questions d’un investisseur

 Comment expliques-tu que personne n’ait pensé à proposer un bâtiment divisé ?

Bien souvent les propriétaires de biens ne cherchent pas plus loin que le bout de leur nez. Ils possèdent un bien et veulent le louer tel quel. Il arrive aussi régulièrement qu’ils ne confient pas la location ou la vente à des agences spécialisées, ce qui à mes yeux est un handicap. Pour les locaux professionnels, les agences spécialisées restent encore le meilleur moyen de trouver des locataires. Il faut savoir profiter de cette faiblesse pour tirer votre épingle du jeu. Sur cette opération, j’ai réussi à trouver des locataires avant même d’avoir signé, ce qui, vous l’avouerez, est un beau tour de force...

Par contre, quand j’ai vu que l’opération se profilait comme je le souhaitais, j’ai préféré stopper la négociation et finaliser avec le vendeur. Il aurait été stupide de rater l’affaire pour avoir voulu gratter 10 000 € supplémentaires car un autre investisseur aurait pu me souffler l’affaire et récupérer mon locataire !!

 Astuce

L’investissement dans les locaux d’activités est à mes yeux l’une des meilleures méthodes d’investissement qui soit. Il y a des agences spécialisées dans ce genre de transactions, donc n’hésitez pas à vous rapprocher d’elles afin de sonder le marché près de chez vous. Trop peu d’investisseurs font cette démarche, tant pis pour eux !!!

L’autre point positif est que ce type d’investissements offre des rentabilités supérieures par rapport à des opérations immobilières classiques (habitation).

• La gendarmerie qui aurait pu me faire chuter…

L’humilité est le contrepoison de l’orgueil.

Voltaire

Voici une affaire en or… qui finalement n’en était pas une. C’est l’histoire de l’un de mes premiers achats en association. Pour ceux qui l’ont lu, vous avez déjà pu en découvrir un extrait dans mon premier livre.

J’avais entendu parler de la vente par les Domaines (les services de l’Etat chargés de mettre en vente les biens immobiliers et mobiliers dont il ne se sert plus) d’une ancienne gendarmerie. Une visite était organisée à la suite de laquelle il était possible de postuler pour l’achat via un dossier qui serait présenté devant une commission. N’ayant jamais assisté à ce genre de vente, je décidais donc d’y participer, même si dans ma tête j’y allais plus en touriste qu’en acheteur.

Vient le jour fatidique de la visite, le rendez-vous a été un peu lunaire ; en effet j’étais le seul à m’y présenter ! Le créneau horaire fixé pour les visites était de deux heures, je suis donc resté pendant toute la durée de celui-ci pour vérifier que personne d’autre n’allait venir. Ce fût chose faite, j’ai même aidé la personne qui faisait les visites à fermer la grille avant qu’elle ne quitte les lieux.

L’ensemble était un immeuble édifié sur trois niveaux, composé de sept logements de 90 m² chacun. Il y avait un garage et un potager rattachés à chaque logement. Il y avait donc au rez-de-chaussée les anciens locaux de la gendarmerie et un premier logement, puis trois logements par niveaux supérieurs. Il était possible de réaliser un huitième logement dans les locaux de l’ancienne gendarmerie.

Globalement, on était sur une superficie de plancher louable de 780 m², à laquelle venait s’ajouter les garages et les extérieurs, bref un sacré site ! J’étais seul sur l’affaire donc j’avais un pouvoir de négociation important.

Pour ce qui est des chiffres, l’immeuble était affiché au prix de 550 000 € soit 705 € du m². Pour la partie travaux, mon estimation était de 100 000 €, dont le gros se situait dans la partie « ancienne gendarmerie » car les logements de fonction ne nécessitaient que de menus travaux. Du côté des loyers espérés, je tablais sur le fait que je pourrais louer chaque logement 700 €, soit un global de 5 600 €.

Avec tous ces éléments en main, je pus commencer à réfléchir au montage financier et déterminer mon objectif de négociation pour ce projet. Pour remettre les choses dans le contexte, à cette époque j’ai 24 ans, déjà une bonne expérience immobilière mais cette opération me paraît un peu consistante. Je décide donc de trouver un, voire « plusieurs » associés pour cette affaire en utilisant une SCI déjà existante dans laquelle j’étais associé avec mon banquier et un agent immobilier, ce qui permettait de diluer un peu le risque. J’ai rapidement eu leur accord de principe sur cette opération.

Pour établir mon prix cible je débutais, comme d’habitude, par établir le prix maximum acte en main à partir duquel je jetterais l’éponge. Le calcul est fait par rapport aux loyers que je compte percevoir et à la rentabilité espérée de 10 % net. Voici mon résultat : les loyers espérés étaient de 5 600 €, j’en déduis 10 % pour les éventuelles vacances locatives ce qui faisait un chiffre corrigé à 5 000 € mensuels. En matière de travaux, j’avais provisionné la somme de 100 000 € ; je décidais de majorer ce chiffre à 150 000 € ce qui me laissait une marge de négociation et me permettrait d’être à l’aise en budget travaux.

Selon mon calcul, il ne fallait donc pas dépasser la somme de 600 000 € tout compris pour faire l’acquisition de ce bâtiment. De cette somme, je déduisais les travaux à hauteur de 150 000 €, j’obtenais donc un prix à 450 000 € acte en main. Compte tenu du prix de départ qui était de 550 000 € et de la pénurie évidente de candidats, je décidais d’aller beaucoup plus bas que cela. Je commençais donc par proposer la somme de 150 000 € acte en main. Là, évidemment, j’y suis peut-être allé un peu fort !

Mon état d’esprit à l’époque-là était que cette affaire n’était pas primordiale dans ma stratégie. Je pouvais donc me permettre des expérimentations au niveau négociation. La réponse des Domaines fut négative, bien entendu. Mon interlocuteur me demandait alors un rendez-vous sur site et nous nous sommes retrouvés sur place la semaine suivante.

La discussion fut âpre mais je fis une concession en proposant une offre claire et non révisable : « Je monte à 200 000 € acte en main, si vous voulez. Mais 1 € de plus et je ne serai pas votre homme. J’ai une autre affaire en cours, donc il me faut une réponse de votre part au maximum avant cinq jours ». Bien entendu, j’ai formulé mon offre sans agressivité et elle fut acceptée trois jours plus tard !

Nous avons donc acheté ce bien et réalisé les travaux pour la somme de 80 000 €. Nous avons alors réussi à sortir l’immeuble à 280 000 € tout compris, soit un remboursement mensuel de 1 600 €. J’étais sur mon petit nuage car pour moi cette affaire était plus que rentable. Nous passions donc à la mise en location. Suivant les étages, je déterminais un loyer autour des 700 € par appartement. D’ailleurs, en parlant de travaux, j’avais réalisé une salle de bain dans la partie du bâtiment qui servait de cellule de dégrisement et de prison provisoire et, lors d’une visite, l’un des locataires m’avait dit « on sent de bonnes ondes dans cette pièce ! »

Mais les réponses à mon annonce furent décevantes. Pour commencer, elle ne suscitait pas beaucoup d’intérêt et le profil des personnes qui se présentaient ne m’intéressait pas. En effet, elles semblaient être du type de celles qui dégradent les appartements à vitesse grand V. L’avantage de cette clientèle, c’est que la CAF paye une grande partie des loyers mais je décidais pour le moment de passer mon tour sur ces candidats.

Dans le lot, j’ai quand même eu des réponses intéressantes. J’ai alors organisé des visites avec ces locataires potentiels mais, après quelques visites, j’ai très vite compris que je venais de faire une erreur d’investissement. Je dirais même, une grosse erreur d’investissement. Les personnes qui avaient un bon profil de locataire ne voulaient tout simplement pas vivre à cet endroit et le pire, c’est que moi non plus je n’aurais pas voulu y vivre.

Je me suis donc résigné à louer aux « mauvais profils ». L’immeuble a été rempli en quelques semaines et c’est là que les difficultés ont commencé, et n’ont d’ailleurs jamais cessé. Certes, c’était rentable mais on a eu le droit en quelques années à un tas de problèmes divers et variés dont voici un petit échantillon :

– La mairie m’a contacté pour me dire que mes locataires ne payaient pas la cantine pour leurs enfants (ce n’est pas mon problème mais bon).

•Bagarre entre des locataires. La gendarmerie est intervenue et a interpellé l’un d’eux, les autres ont quitté l’appartement en me le laissant dans un état déplorable et, bien sûr, la caution ne couvrait pas les dégâts.

•Descente de la gendarmerie pour trafic de drogue.

•Invasion de rats dans l’immeuble. Vu l’état du sous-sol je n’étais pas surpris.

Ceci entraînant cela, je me suis retrouvé avec la moitié des logements non loués et un immeuble qui se dégradait à grande vitesse. Malgré tout, c’était encore rentable.

Avec mes associés, nous avons donc décidé de revendre l’immeuble. J’ai alors contacté deux agents immobiliers de mon réseau (mon associé agent immobilier ayant pris sa retraite entre-temps) afin d’avoir leur avis quant à la transaction et leurs estimations. Leurs avis furent sensiblement identiques. Compte tenu du marché, des locataires et de l’état de l’immeuble, si je trouvais un acquéreur a 260 000 € net vendeur il faudrait que j’accepte l’offre immédiatement.

Après un mois de commercialisation, j’ai reçu une offre à 240 000 € net vendeur. J’ai accédé à la demande de l’acquéreur car, d’une part, je n’avais pas d’autres offres et, d’autre part, la gestion de cet immeuble devenait trop compliquée. Financièrement, j’ai réussi à sauver les meubles car nous avons conservé l’immeuble une petite dizaine d’années. C’est donc la durée de détention et l’amortissement qui m’ont permis de m’en sortir financièrement. J’espère que l’on ne m’y reprendra plus !

 Les leçons à tirer

Ne péchez jamais par orgueil comme j’ai pu le faire lors de cette opération. À l’époque, je venais de réaliser de bonnes transactions et, je l’avoue honnêtement, mes pieds ne touchaient plus terre ! Remettez-vous en cause pour chaque affaire, même si elle semble identique à celle que vous venez de réaliser. Entre deux opérations, il peut y avoir à terme une différence qui changera tout. J’ai négligé mes fondamentaux pour cette affaire, j’aurais pu ne pas m’en relever. En effet, je ne me suis pas posé la question essentielle : « Est-ce que je pourrais vivre là ? ». Si je l’avais fait, je ne serais jamais passé la vitesse supérieure dans cette négociation.

L’autre erreur que j’ai faite, c’est que j’ai été plus intéressé par le prix attractif du bien que par son potentiel locatif. Comme je l’ai dit plus haut, les anomalies de marché sont rares. Celle-là n’en était pas vraiment une.

Mais si tous les signaux sont au vert, quand vous pensez que « c’est bon » : passez à la négociation ! Une anomalie de marché, ça arrive de temps en temps et quand elle passe devant vous, captez-la vite autrement un autre investisseur se positionnera à votre place.

Et la banque dans tout ça ? À la lecture de toutes ces péripéties, vous devez vous demander comment j’ai réussi à obtenir tous ces financements. Je pense que c’est un ensemble. J’ai sûrement dû m’associer avec les bonnes personnes au bon moment. J’ai subi des refus de prêt, mais quand c’est arrivé, je suis passé à autre chose. Même si vous pensez que ça ne passera pas, il ne vous coûtera rien de demander. Je répète toujours ce dicton d’Olivier Seban : « Si tu ne demandes pas l’heure, on ne te la donnera pas ».

 Questions d’investisseurs

 « Voudrais-tu que l’on s’associe ? »

Au-delà du côté amusant de la question, je vais partager avec vous un regard différent sur l’association. Pour que la cohésion fonctionne entre des associés, il faut que chacun apporte sa pierre à l’édifice. Si l’un des associés est expert en travaux, l’autre devra gérer la comptabilité ou les locations, etc. J’ai vu trop de personnes s’associer car elles étaient amies et se séparer quelque temps après car l’un des associés faisait tout le travail, ou du moins il en avait l’impression. Donc, pour résumer : si ton associé ne t’apporte rien, cherches-en un autre !

Petite note aux lecteurs qui seraient experts en ingénierie financière. J’ai toujours eu l’idée de créer un fonds d’investissement immobilier qui bénéficierait de l’effet de groupe pour lever des capitaux. Mais comment faire ?

 « Pourquoi calcules-tu ton prix d’achat maximum (prix cible) ? »

Je respecte toujours la même démarche avant de faire une offre sur un bien. Tout d’abord la règle d’or est de ne pas s’occuper du prix affiché mais de se focaliser sur le prix que vous pouvez payer.

Dans les exemples que je viens de vous citer, je suis parti sur des rentabilités conséquentes. Suivant les biens et votre secteur, il y a bien sûr des ajustements à faire car certains investissements sont plus patrimoniaux que d’autres.

Dans le principe il faut estimer le loyer potentiel et retirer environ 10 % de ce montant pour parer à d’éventuelles vacances locatives. Ensuite, il faut estimer les travaux et les frais divers. Une fois obtenu ces chiffres il faut faire le calcul inverse de la rentabilité. Ce qui vous donnera un montant maximal, acte en main. Cette méthode évite de se focaliser sur le prix de départ qui, bien souvent, induit en erreur les investisseurs novices.

 Astuces

Le calcul de rentabilité

Pour calculer la rentabilité d’un bien c’est simple. Prenez le montant de votre loyer charge déduites, et multipliez-le par douze mois. Divisez le résultat obtenu par le montant de votre investissement et multipliez-le par 100.

Exemple

Une maison louée 700 € par mois vous rapportera (à la louche) charge déduite 600 € net, soit 7 200 € annuels. Si votre investissement vous a coûté 150 000 € vous allez donc obtenir 4,8 % de rendement, soit :

(600 x 12 / 150 000) x 100 = 4,8 %

Si vous obtenez ce résultat, passez votre chemin. Une opération n’est viable qu’à partir de 6,5 % minimum, et certains investisseurs pensent d’ailleurs que ce n’est pas assez. Je le concède mais c’est toujours compliqué d’obtenir de gros rendements sur des biens de qualité.

• Pinel or not Pinel ?

N’attendez pas pour investir en immobilier,
investissez et attendez

T HARV EKER

« Cette section n’est plus d’actualité car cette loi de défiscalisation a été modifiée. En effet il est désormais uniquement possible d’investir en Pinel en achetant un bien dans un “collectif”, c’est-à-dire dans un immeuble. Si l’on part du principe que vous n’êtes pas promoteur il vous sera donc difficile de monter ce genre de projet. Les explications que je donne ne peuvent donc plus s’appliquer à ce que j’ai pu réaliser mais j’attire cependant votre attention sur l’intérêt de ces paragraphes pour deux raisons :

1.La loi Pinel ne sera pas éternelle, et lors de la prochaine loi de défiscalisation il sera peut-être possible d’investir selon le nouveau dispositif pour acheter des biens non situés en immeubles “collectifs”.

2.En adoptant une autre stratégie à partir des chiffres de construction et des montages financiers que j’indique. Les loyers Pinel ont des plafonds à ne pas dépasser. Si vous prenez l’exemple d’une maison louée en Pinel (donc en zone tendue, ce qui veut dire à forte demande locative) si le plafond du loyer est à 1 000 euros mensuels , il y a de fortes chances pour que cette même maison puisse être louée « plein pot » à 1 300 euros. Dans ce cas, le montage via une sci à l’is pour louer ce type de bien retrouve tout son intérêt.

Le système de défiscalisation Pinel est très controversé. Très peu d’investisseurs (ou « formateurs ») conseillent de réaliser ce genre d’investissement car bien souvent cela s’avère peu, voire pas rentable du tout.

Cette disposition fiscale permet de déduire de vos impôts un pourcentage du prix de revient du bien : sur six ans on déduit 12 % de son impôt (réduction plafonnée à 6 000 € annuels), 18 % sur neuf ans (réduction également plafonnée à 6 000 € par an) et 21 % sur douze ans (réduction plafonnée à 5 250 € annuels). Il n’y a que certaines villes qui y sont éligibles, et elles se situent dans les zones que l’État a considérées comme « tendues » (se référer au site internet du gouvernement).

Le montant des loyers est régi par un mode de calcul bien spécifique. Il tient compte de la zone d’investissement et de la surface que vous mettez en location. Plus c’est petit, plus c’est cher. Je ne rentre pas trop dans les détails car il vous sera aisé de trouver des simulateurs sur Internet. De plus, vous pourrez le faire pour la ville où vous voulez investir.

Malgré tout ce que j’avais pu entendre sur le sujet, j’ai décidé de me forger mon propre avis et de voir s’il était possible d’investir « en Pinel ».

 Deux points à éclaircir

Le premier point à traiter était que les détracteurs des lois de défiscalisation avaient toujours comme argument que tous les biens allaient se retrouver « à vendre » simultanément et donc faire baisser le prix de l’immobilier. Cela a pu se produire dans des petites villes où avaient été construits des immeubles en trop grand nombre pour un marché immobilier peu actif. En effet, le jour où il y a beaucoup d’appartements à vendre simultanément, cela fait forcément des mécontents car les prix chutent. Nous avons tous vu des reportages à la télévision sur le sujet ! Cette situation est simple à résumer : beaucoup de personnes qui ont investi dans ce genre d’endroit ont acheté par le biais de leur banquier ou de leur conseiller en gestion de patrimoine. L’argument de vente étant une économie d’impôts, et beaucoup d’investisseurs ont investi dans des villes qu’ils ne connaissaient même pas, sans savoir si elles avaient un potentiel pour du locatif et, surtout, sans savoir si le marché était porteur. Il est donc normal qu’il y ait eu des déçus.

Je pense que l’Etat, en instaurant les zones où la loi Pinel est possible, a très bien contré ce problème. Seules les zones tendues y ont accès.

Si je prends une ville comme Nantes, la demande sera toujours soutenue à l’achat et à la location, et l’afflux constant de nouveaux logements ne provoqueraient donc pas d’effet de saturation de marché à la revente.

Le deuxième point soulevé par les détracteurs du Pinel est son manque de rentabilité. Voici mon constat. J’habite à Nantes où fleurissent bon nombre de projets de ce type via les promoteurs. Le prix de vente des appartements se situait entre 5 000 € et 6 000 € du mètre carré suivant les emplacements.

Si l’on prend pour exemple un appartement de 40 m² à Nantes :

Achat : 40 m² x 5 000 € = 200 000 €, soit 205 000 € environ, frais de notaire inclus (ces frais sont réduits parce que c’est du neuf).

Prix de location : 40 m² x 11,83 € du mètre carré = 473,20 € de loyer mensuel (suivant le calcul Pinel).

Le montant du crédit sur une durée de 20 ans est de 989 € mensuels.

Montant total de la défiscalisation pour une durée de neuf ans = 32 400 €, soit 300 € mensuels. Après l’addition du loyer et du montant de l’économie d’impôts, on obtient 773,2 € de rentrée d’argent (soit une rentabilité de 3,7 % économie d’impôt incluse) contre 989 € de remboursement de crédit sur 20 ans.

Pour tout investisseur qui veut avoir une activité durable dans l’investissement, il n’est pas possible d’avoir un cash-flow négatif. Et si l’on ajoute à cela les frais de copropriété et la taxe foncière, on est sur un effort d’épargne de 300 euros mensuels minimum.

Le bilan de mes premières recherches était clair, l’investissement immobilier en Pinel était impossible pour moi.

Maintenant, voici comment j’ai réussi à contourner le problème pour réaliser plusieurs investissements en Pinel.

 Trois axes de réflexion

J’ai eu trois axes de réflexion qui m’ont fourni la même réponse afin de mettre en marche mon plan d’attaque.

•Première réflexion : les promoteurs vendent leurs biens trop chers ! La seule manière de contourner le problème serait de construire soi-même, et le seul type de biens qu’il est possible de construire soi-même, c’est-une maison individuelle. Un projet pour lequel une banque pourrait me suivre en tant qu’investisseur. Mais construire un immeuble serait une trop grosse opération et il faudrait revendre une partie des appartements construits. Cela peut être rentable, mais les banques suivent difficilement les projets de promotion immobilière.

•Deuxième réflexion : en général, une opération de ce type se revend en fin de défiscalisation. Si je me retrouve à revendre un bien dans neuf ans, je préfère avoir un bien que tout le monde va rechercher. Vous l’aurez facilement deviné, les maisons, que ce soit à l’achat ou à la location, c’est ce que tout la plupart des gens recherchent. Où voudriez-vous habiter ?

•Troisième réflexion : même si cela ne dégage pas une rentabilité exceptionnelle, les calculs ont montré qu’il serait intéressant financièrement de faire ce type d’opération. Le paramètre obligatoire pour que l’opération soit un minimum rentable est de vous assurer que vous allez avoir des impôts à payer et ce, durant toute la durée de la défiscalisation. En réalité, l’économie d’impôt n’est pas reportable et ne pas en bénéficier ferait chuter la rentabilité.

 Investir en Pinel

J’ai donc réalisé plusieurs investissements Pinel, dont voici l’aspect financier ainsi que le mode opératoire.

Mon premier travail a été de rechercher un terrain qui se situait dans une zone éligible. Ce fut chose faite assez rapidement. Je jetai mon dévolu sur un terrain de 200 m² que j’ai pu négocier au tarif de 100 000 €, acte en main (dans les zones tendues, c’est cher !). Selon les règles d’urbanisme, on pouvait y ériger une maison à étage de 100 m² habitables avec un garage. Le coût de construction d’une maison neuve est d’environ 1 500 € du mètre carré construit. En partant sur l’hypothèse d’un terrain à 100 000 € et d’une construction à 150 000 € on arrive à un total de 250 000 € (les calculs sont simplifiés pour faciliter la compréhension de la mécanique). Si l’on emprunte cette somme sur une durée de 20 ans on obtient des mensualités de remboursement de 1 264 €.

Le loyer est calculé suivant le zonage. Pour ma part j’ai fait des investissements en zone B1, soit une base de calcul à 10,28 € du mètre carré (au moment de l’opération car le loyer est réactualisé tous les ans). Pour calculer un loyer en Pinel, on applique un coefficient multiplicateur qui est donné par l’administration fiscale : 0,7 + (19 / par la surface utile). Donc 0,89 x 10,28 = 9.14 x 100 (m²) = 914 € auxquels j’ajouterai les charges.

Pour la maison que j’ai construite, j’ai opté pour une défiscalisation sur neuf ans. Le montant de la défiscalisation (18 % en l’occurrence) est calculé sur le prix de revient du bien.

Côté financier, la maison m’a coûté 250 000 € pour l’achat et les travaux. 18 % de cette somme représentent 45 000 €, soit 416 € d’économies d’impôts par mois.

Partons d’un loyer à 914 € auxquels on ajoute les 416 € d’économie d’impôts, on obtient un revenu total de 1 330 € mensuels.

Pour résumer, j’ai 1 330 € de revenus, desquels il va falloir retirer quelques charges (les loyers seront également réévalués au fil des années), et 1 264 € de remboursement de crédit. Je réalise donc une opération pour ainsi dire « blanche ».

 Les leçons à tirer

Selon moi, une opération Pinel est largement réalisable et à la portée de tous. Et je vous ai gardé le meilleur pour la fin. Quand je vais passer le stade des neuf ans de détention du bien, deux choix vont s’offrir à moi :

•1 : conserver le bien dans mon patrimoine.

Dans ce cas, le problème est qu’il sera en location à un prix inférieur au marché (loyer maximal Pinel qui vous servira de base) et, de plus, vous n’aurez plus l’économie d’impôts. L’avantage est de détenir un bien en location qui est convoité de tous et qui bénéficiera d’un « turn-over » minimal. Je pourrai donc proroger la défiscalisation trois années supplémentaires, ce qui atténuera le différentiel entre le crédit et le loyer.

•2 : revendre le bien.

Dans ce cas, il faudra que j’en informe le locataire avec un préavis de six mois. À ce moment-là, je vais avoir une denrée rare à vendre : une maison en zone tendue ! Sachant que je l’ai détenue neuf ans, il me restera 170 000 € à rembourser à la banque. Comme l’immobilier s’apprécie de 2 % par an en moyenne, ma maison vaudra 295 000 €, desquels j’aurais à retirer environ 15 000 € de travaux de rafraîchissement avant revente.

Plus-value déduite, il va me rester 105 000 € net. Pour une opération qui ne vous aura rien coûté pendant toute la durée du remboursement de l’emprunt, c’est tout de même honorable. Si vous lissez cela sur une durée de neuf ans, cela vous fait un bénéfice net de 1 000 € par mois. Magique !

J’apprécie particulièrement ce type d’investissement car vous allez louer à des familles et avoir très peu de « turn-over ». Cette opération permet de faire une belle plus-value à l’échéance des neuf ans et vous évite aussi les contraintes de la copropriété.

 Questions d’investisseurs

 « Faut-il un agrément pour avoir la certification Pinel ? Quel en est le processus ? ».

En effet, il faut un agrément. Il faut réaliser une étude thermique qui doit être conforme à la RT 2012 (le tout est déposé en même temps que votre permis de construire). C’est un mix qui allie isolation, mode de chauffage, taille et orientations des ouvertures. En fin de chantier, il faut faire valider cela par un thermicien qui fera un test d’étanchéité à l’air. Je préconise tout de même, pour ce type d’opération, d’avoir recours à un architecte afin de coordonner le projet (j’ai inclus ses honoraires dans les 150 000 € de coût de construction). Cela permet de sécuriser l’opération en faisant appel aux capacités de chacun.

 « Au niveau montage financier, quelles sont tes recommandations ? »

Tout d’abord une chose très simple : avant de signer, il faut obtenir de la banque une clause de non-pénalité pour remboursement anticipé. En effet, sur ce genre d’opération, il y a peu de chance que vous alliez au bout du crédit. Cette disposition est plutôt facile à négocier.

Autre chose importante, pour ce type d’opération, je recommande fortement d’acheter à titre personnel. Si vous faites cet investissement via une SCI à l’IR (ce n’est pas possible de faire du Pinel via une SCI à l’IS) soyez attentif aux autres biens éventuellement logés dans cette société. Si, un jour, pour une raison ou une autre vous vouliez changer de statut (il est possible de passer une SCI IR à IS, cela ne peut pas se faire dans l’autre sens) il vous sera impossible de le faire car vous perdriez de fait l’avantage fiscal obtenu au départ.

Si vous vous associez pour réaliser ce type d’opération (ce que j’ai moi-même fait), il est préférable de faire une SCI (à l’impôt sur le revenu) par bien, ce qui pourra éviter les désagréments que je viens de mentionner.

« Tu expliques que l’opération est blanche, il reste malgré tout l’impôt sur les revenus fonciers à payer. Que peux-tu en dire ? »

C’est vrai que la fiscalité est un vaste domaine. Pour optimiser au mieux ce genre d’opération il faudrait la coupler avec une opération de déficit foncier. Dans ce cas de figure on pourrait considérer que tu « gommes » l’impôt. Je n’ai pas voulu pousser ici le détail jusqu’à ce point. Non seulement on risque en le faisant de faire perdre le fil au lecteur, mais en outre, je ne suis pas et je ne me prétends pas être expert en Ingénierie financière. Partant du principe que chaque cas est différent, mon conseil tout au long de ce livre (je fais même un rappel sur ce sujet à la fin du texte) est de vous entourer de personnes qui vont savoir vous conseiller. Pour la fiscalité prenez conseil auprès de votre expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste.

 Bilan

Oui pour le Pinel, à condition de proposer un bien facile à la revente et de ne pas le faire construire par un promoteur.

• La maison qui a tout déclenché

Tout est possible à qui rêve, ose,
travaille et n’abandonne jamais.

Xavier Dolan

Comment écrire ce livre sans évoquer cette opération… ? Tout simplement impossible ! Ce n’est certes pas le récit dans lequel vous allez apprendre le plus de « ficelles », mais sûrement celui qui va vous donner la plus grosse dose de mindset. J’avais évoqué cette opération dans mon premier livre, mais je n’étais pas rentré dans les détails. En voici le récit complet.

J’avais à l’époque tout juste 19 ans. Autant vous dire que l’immobilier n’était pas encore dans mes priorités. Je dirais même que cela ne m’attirait pas plus que cela, car mes parents étant eux-mêmes investisseurs, j’étais souvent mis à contribution durant les week-ends pour donner un coup de main. Et cela me faisait toujours mal au cœur de voir mes copains partir se balader tranquillement alors que moi, il fallait que je « bosse ». Je me rattrapais le samedi soir quand mon père me laissait retrouver ma liberté…

Un peu lassés de mal dormir à cause du bruit que je faisais quand mes amis et moi étions à la maison, mes parents avaient donc eu une idée lumineuse. Mon père me demandait de l’accompagner pour visiter une maison à vendre qui se trouvait près de chez nous. Un peu surpris par cette invitation, je l’accompagnais mais, n’étant pas trop expérimenté en immobilier, je ne voyais pas pourquoi il me demandait de l’assister. Le bien en question était une petite maison à étage qui faisait au total 90m² habitables sur un terrain constructible de 1 200m². La maison avait une structure saine mais tout l’intérieur était à refaire. En totalité. Son prix de vente était de 15 000 € ! Oui, vous avez bien lu : 15 000.

Pour remettre les choses dans leur contexte, tout d’abord, nous étions dans les années 2000, c’est-à-dire il y a plus de 20 ans maintenant. La maison se situait dans les Deux-Sèvres (département 79). Oui, vous allez être obligé de regarder où cela se trouve car c’est à la campagne et il n’y a pas l’ombre d’une grande ville ! Après la visite, mon père m’a expliqué pourquoi il m’avait demandé de l’accompagner. Il voulait que ce soit moi qui achète la maison pour en faire ma résidence principale. Comme je l’avais beaucoup aidé auparavant il voulait me rendre la pareille (pour ceux qui le connaissent, cela allait considérablement diminuer le délai de livraison du chantier !). J’ai donc accepté de relever le défi. J’ai acheté cette maison et je me suis lancé dans sa rénovation en y travaillant tous les week-ends. J’ai mis mon père et mes amis à contribution pour réaliser le chantier.

En termes de chiffres, le prix de la maison était de 15 000 € acte en main. Les travaux m’ont coûté 35 000 €, soit à peine 400 € du m². Il faut savoir que pour ce type de rénovation, si vous faites réaliser tous les travaux par des entreprises il faut prévoir 1 000 € du m² (cela m’aurait donc couté 90 000 € de travaux, soit un prix de revient à 105 000 € tout inclus).

Une fois la maison terminée, l’étape obligée était d’organiser une pendaison de crémaillère. Je m’exécutais en invitant tous les protagonistes du chantier afin leur monter ma gratitude. Dans la liste des invités, il y avait l’agent immobilier qui avait réalisé la transaction mais n’était pas revenu sur les lieux depuis le début du chantier. Après un rapide tour du propriétaire, son constat était clair. La rénovation était de qualité (normal, c’était mon métier !) et il me fit une réflexion à laquelle j’étais à mille lieux de m’attendre.

« Tu sais, les Anglais arrivent en force en ce moment, et ils rêvent de maisons à la campagne en France. Si tu veux, j’ai des clients qui peuvent te racheter ta maison pour 150 000 €. »

Un peu surpris par ce qu’il venait de me dire, je ne le pris pas tout à fait au sérieux en lui répondant : « Si tu as du monde à 150 000 €, je signe. »

Dès le lundi matin, il reprit contact avec moi pour me demander de laisser une clef sur place car il passerait probablement dans la journée avec des clients. Le soir même il me repassait un coup de fil pour me signifier qu’il avait une offre au montant de 150 000 € et que je pouvais passer la contre signer dès que je voulais !

Il avait donc tenu parole… Je n’en revenais pas. Moi qui était parti de zéro, sans avoir plus d’argent que la plupart des gens, j’allais empocher 100 000 € net. Cela représentait 66 mois de mon salaire. C’est à ce moment précis que j’ai compris la puissance de l’immobilier, même si j’étais à mille lieux de me douter de ce que j’allais réaliser par la suite. Si, comme je l’écrivais plus haut, j’avais fait réaliser les travaux de rénovation par des entreprises, ils m’auraient coûté la somme de 90 000 €. Avec le prix d’achat, j’aurais donc sorti la maison clef en main pour un montant de 105 000 €. Revendu 150 K €, j’aurais quand même fait une plus-value de 45 000 €, ce qui aurait déjà été une très bonne affaire.

 Les leçons à tirer

L’opération dont je viens de vous parler est probablement la méthode la plus sûre de faire une plus-value. L’avantage majeur de ce type d’opération est que vous n’avez pas à payer d’impôts sur la plus-value, ce qui est un levier plus qu’intéressant. Si l’on prend mon exemple, j’aurais eu au bas mot 36 000 € d’impôts à rendre à l’Etat, ce qui modifie fortement la rentabilité du projet. Pour moi, le point le plus intéressant est la quasi-assurance de ne pas se planter financièrement, même si une crise immobilière survient. En effet, nous avons tous besoin de nous loger, c’est un besoin vital. Malgré le fait que de nombreux investisseurs chevronnés conseillent de ne pas acheter leur résidence principale (moi aussi d’ailleurs) car cela peut vous bloquer sur les investissements à venir (règle des 33% d’endettement), la plupart des ménages français veulent être propriétaires. Faire de l’achat/revente de résidence principale permet donc de se loger et d’investir en même temps. Un autre avantage est qu’en cas de crise immobilière, il vous suffira simplement de rester tranquillement dans votre logement en attendant des jours meilleurs. Un bémol malgré tout, si une crise survient et que vous avez besoin de déménager, vous allez donc devoir vendre et c’est à ce moment-là que le risque est le plus important.

Explications. La plus-value que j’ai dégagée m’a servi à réinvestir dans une autre résidence principale. J’avais acheté une maison en y injectant mon bénéfice précédent. Je l’ai achetée au prix de 220 000 € acte en main. Elle faisait 250 m² sur un terrain de 5 000m² (oui, j’habitais à la campagne), il n’y avait pas de gros travaux à réaliser mais j’y ai malgré tout passé quelques week-ends, principalement pour de la peinture. Et puis j’ai fait une erreur monumentale, j’ai rencontré ma femme ! Cela ne s’arrête pas là, j’ai déménagé pour la rejoindre en 2009 au moment où la crise immobilière touchait durement la région où je vivais. Je me suis donc retrouvé en mauvaise posture car je voulais récupérer un maximum d’apport pour un projet que nous avions en commun.

Bref, vous voyez où je veux en venir. J’ai revendu la maison sans gagner d’argent. Pour la petite histoire, elle est partie au prix de 218 000 €, j’ai donc perdu 2 000 € et tous les travaux que j’y avais réalisés.

 Questions d’un investisseur

 On ne risque pas de se faire rattraper par l’administration fiscale en multipliant les opérations d’achat revente ?

Bien sûr que oui. Il faut donc laisser un délai raisonnable entre chaque opération mais, par expérience, cette méthode ne se duplique pas à l’infini. Vous verrez que les aléas de la vie – la vie tout court – feront que vous n’allez pas enchaîner des dizaines d’opérations. Avant de réfléchir à ce genre de problèmes, il faut déjà commencer à faire la première opération et ensuite mettre au point la stratégie à suivre. « Jetez-vous dans le vide et construisez le parachute pendant la descente. »

 Comment est taxée la plus-value sur une vente classique ?

En 2019, la taxation sur la plus-value s’établissait à 36,2%, soit 19% d’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% de prélèvements sociaux. L’impôt dû est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ce dernier majoré de certaines dépenses sur justificatifs. Peuvent notamment lui être ajoutés les frais d’acquisition (émoluments du notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement...), pour leur montant réel ou évalué forfaitairement à 7,5% du prix d’achat, et les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, pour leur coût réel mais uniquement pris en compte si les travaux ont été réalisés par une entreprise.

 Astuce

Les banques financent beaucoup plus facilement un projet d’achat de résidence principale qu’un investissement locatif. C’est donc une superbe piste pour un investisseur qui aurait du mal à se faire financer un investissement locatif. À bon entendeur…

• Le couple des plus-values

Vous ne connaissez pas Brian et Belinda ? Je vais reparler d’eux dans la partie du livre consacrée au compromis (voir « le garage élastique »).

Ils sont un très bel exemple de ce que l’on peut faire en utilisant au maximum la plus-value sur la résidence principale. Je ne conseille pas forcément d’utiliser le même mode opératoire à des personnes qui n’apprécient pas les montées d’adrénaline mais je vous donnerai à la fin du chapitre mes astuces pour sécuriser ce genre de transaction. Lisez attentivement ce qui va suivre.

Beaucoup de personnes sont conscientes qu’il faudrait investir dans l’immobilier locatif avant même d’acheter sa résidence principale. Mais, bien souvent, la peur d’investir et l’envie d’avoir son chez-soi l’emportent.

Brian et Belinda sont donc partis sur cette méthode d’investissement, même si je pense que ce n’était pas forcément leur plan d’attaque au départ.

En effet, il y a quatre ans ils sont tombés sous le charme d’une maison entièrement à rénover dans un quartier nantais sympathique. La maison était à vendre au prix de 210 000 €, frais de notaire inclus. Elle faisait 90 m² de surface, auxquels venait s’ajouter un garage et une cour de 25 m². En matière de travaux il fallait vraiment tout revoir : ouvertures et cloisons, plomberie, électricité et chauffage. L’enveloppe travaux qu’ils s’étaient fixés s’élevait à 90 000 €. Au vu du budget, j’attirai leur attention sur le fait que cela risquait d’être juste. Après le résultat des différents devis, c’est ce qui se profilait…

Brian prit donc la décision de faire lui-même la pose du parquet et aussi toute une partie de l’agencement intérieur. En faisant cet effort, le budget pouvait être tenu.

Une fois le chantier terminé, ils ont pu déménager et vivre quelque temps dans cette sympathique maison avant que l’envie de plus grand ne les reprenne.

Ils ont donc recommencé à regarder les annonces de maisons à vendre proches de chez eux. Ils sont rapidement tombés sur une maison qui était idéalement placée mais, compte tenu de son état de délabrement, qui demandait une grosse dose d’imagination par rapport à son futur agencement.

Comme ils me connaissent, ils savent que je ne dis jamais non à une visite de maison et ce fut chose faite très rapidement. Ils avaient besoin d’un deuxième avis par rapport au montant des travaux. En effet, il y avait des combles aménageables mais la hauteur sous plafond était vraiment trop juste, il fallait donc surélever la maison.

La maison était érigée sur trois niveaux de 45 m² chacun. La pièce de vie au rez-de-chaussée se trouvait être un peu juste en matière de surface. Il fallait donc, en plus de la surélévation, augmenter la surface des pièces de vie de 25 m². Notre jeune couple d’investisseurs se trouvait en face d’un sacré chantier ! Une maison de 135 m² qu’il fallait surélever et agrandir et qui était bien entendu à rénover entièrement.

Après un apéro consacré à l’élaboration du budget, le couperet travaux tombe : 290 000 € TTC. Lors de cette soirée les calculatrices ont chauffé ! Pour acheter la maison qu’ils visaient, le montage financier comportait le fait de revendre la première résidence principale (nous allons y revenir). Il fallait déjà réussir à acheter la seconde qui était affichée au prix de 255 000 €, frais d’agence inclus. Ce qui faisait 275 000 € frais de notaire inclus. Compte tenu de l’emplacement, de la surface, de ce qu’il était possible d’en faire et du marché je leur ai conseillé de prendre au prix affiché. Une bonne raison à cela : sur ce marché immobilier tendu s’ils ne le faisaient pas, quelqu’un d’autre le ferait. Ce fut chose faite dès le lendemain, sauf qu’un autre couple s’était positionné en parallèle. L’agent immobilier n’a pas joué la surenchère (mais il aurait pu le faire) alors que dans les zones tendues beaucoup de transactions se soldent à un prix supérieur à celui affiché au départ. Il a demandé aux deux couples de monter un dossier qu’il présenterait au propriétaire.

C’est à ce moment-là que Brian et Belinda ont eu une superbe idée. Ils ont fait miroiter à l’agent immobilier qu’ils avaient leur maison à vendre rapidement et qu’ils auraient peut-être besoin de ses services.

L’autre couple, qui venait de la région parisienne, n’avait rien d’aussi intéressant à proposer à l’agent immobilier. Le Graal pour un agent immobilier est de rentrer un bien à vendre. Ce fut donc le dossier de Brian et Belinda qui est passé en priorité, et leur offre fut acceptée très rapidement.

Il fallait donc lancer tous les dossiers simultanément : demande de prêt à la banque, mise en vente de la première maison, plan de la nouvelle maison et élaboration des devis.

Pour la mise en vente de la maison où ils vivaient, l’agent immobilier avait du mal à se dégager du temps pour venir préparer l’annonce. Belinda, qui a un certain talent pour la photo, a donc décidé d’essayer de la vendre par elle-même. Dès le lendemain elle publiait une annonce qui a rencontré un franc succès. Le soir même, pas moins de dix personnes voulaient visiter la maison.

Ils avaient acheté cette maison 195 000 €, et réalisé 100 000 € de travaux. Elle a été revendue 520 000 €, net vendeur. En l’espace d’un an ils ont réussi à dégager une plus-value nette d’impôts de 225 000 €. C’est un superbe chiffre mais cela ne s’arrête pas là…

Pour la nouvelle maison, le budget achat et travaux se situait aux alentours de 565 000 €. Pour pouvoir acheter la maison, la plus-value de la première a été pleinement utilisée. Le chantier de rénovation a été un peu sportif mais cela s’est bien déroulé malgré tout.

À ce jour, Brian et Belinda ont déménagé dans leur nouvelle maison. Elle pourrait se revendre au prix de 750 000 € net vendeur, soit là encore une plus-value latente de 185 000 €. Ils ont donc réussi à accumuler 410 000 €, et le tout net d’impôts.

Désormais, il y a plusieurs cas de figure possibles : ils revendent leur maison, en trouvent une plus modeste et seraient donc logés gratuitement à vie. Ou alors ils recommencent et achètent encore mieux.

Pour l’instant la suite du feuilleton Brian et Belinda au pays des plus-values n’est pas encore écrite !

 Les leçons à tirer

Vous avez pu voir à travers ce récit qu’il est possible de réaliser de superbes affaires après avoir acheté sa résidence principale.

Cependant, je ne vous conseillerais pas de faire comme Brian et Belinda. En effet, ce qu’ils ont entrepris était risqué. Que serait-il advenu si le couple qui a acheté leur première maison n’avait finalement pas eu son financement ?

Autre paramètre qui a joué en leur faveur : le marché immobilier local était porteur. À Nantes à cette période, les prix ont flambé.

La solution la plus sage aurait été de sécuriser la vente de la première maison et de se loger provisoirement en location en attendant de trouver la nouvelle perle rare. Ce choix n’a pas été celui de Brian et Belinda, tout simplement parce qu’ils sont un couple qui a les mêmes convictions. Si vous vivez avec une personne qui n’est pas investisseuse dans l’âme, ce type d’opération peut être vraiment intéressant à réaliser. En effet, le réflexe d’une personne qui n’est pas investisseuse, c’est d’acheter sa résidence principale.

Vous voyez qu’il est possible de trouver des solutions d’investissement par ce biais !

 Question d’un investisseur

 « Adrien, c’est bien beau de nous raconter de belles histoires mais si le marché est baissier ? »

C’est une bonne question et malheureusement c’est ce qui m’est arrivé sur ma deuxième résidence principale. Je n’ai pas gagné d’argent en la revendant, je peux même dire que j’en ai perdu.

Le risque est malgré tout minime compte tenu du fait que j’y étais logé et que j’aurais pu choisir de ne pas vendre. Le problème que vous pouvez rencontrer c’est quand vous êtes obligé de vendre pour déménager ou autre, à ce moment-là c’est le marché qui dicte son prix.

 « Dans ton exemple, Brian et Belinda ont fait de très belles plus-values mais ce n’est que virtuel puisqu’ils n’ont rien dans leurs poches. Comment pourraient-ils faire pour récupérer leur plus-value ? »

C’est vrai que c’est comme en bourse : tant que ce n’est pas vendu vous n’avez ni gagné ni perdu d’argent. Une piste qui aurait pu être explorée était d’encaisser la plus-value et de la placer sur une assurance-vie qui rapporte aux alentours de 3 % de rendement. Cette somme était nantie sur le prêt de la nouvelle maison. Ce qui, à terme, leur aurait permis de récupérer la somme, statistiquement et physiquement, Brian et Belinda ne pourront pas multiplier les opérations comme celle-ci. D’une part, ils risqueraient de se faire requalifier en tant que marchands de biens par l’administration fiscale, et d’autre part, à un moment donné ils vont vouloir se poser donc toutes les plus-values seront intégrées dans leur maison et ils ne pourront pas en bénéficier.

Le fait de placer une somme et de la nantir à plusieurs intérêts : d’une part vous allez placer l’argent à un taux supérieur à votre taux d’emprunt donc virtuellement vous empruntez de l’argent à 1 % et vous le placez à 3 %. Quand le prêt de la résidence principale sera soldé, vous pourrez récupérer cette somme pour en jouir à votre guise.

Le problème de ce montage, c’est que le banquier doit l’accepter. Mais qui ne demande rien n’a rien.

Je vous donne l’exemple mon domicile actuel. Mon épouse et moi-même avons utilisé les plus-values de nos résidences principales précédentes. À ce jour, il ne me reste plus que 100 000 € à rembourser sur ma maison. J’y ai bloqué l’équivalent de 400 000 €, et la seule solution serait de revendre la maison pour récupérer mes plus-values. L’option d’une revente à soi-même peut être étudiée mais elle reste fiscalement périlleuse.

L’autre avantage de faire ce type de montage financier, c’est qu’il permet de faire baisser votre assiette à l’impôt IFI. En effet, au moment où j’écris ces lignes, l’immobilier est davantage taxé que les avoirs financiers. Dans la majeure partie des cas il est donc préférable d’utiliser l’emprunt bancaire.

De plus, si vous voulez récupérer une bonne somme d’argent vous risquez d’être contraint de vendre votre maison car vous aurez utilisé toutes vos ressources pour l’acquérir.

 Astuce

Utilisez au maximum la méthode de la plus-value sur la résidence principale, c’est une opportunité nette d’impôts qui peut vous changer la vie. Investir de cette façon minimise le risque car même si la vente ne se fait pas vous utilisez la maison, donc vous ne perdez pas d’argent.

L’achat revente de résidence principale est l’antichambre du marchand de biens. Faire ce type d’opération permet d’acquérir une bonne expérience. Veillez tout de même à ne pas mettre tout votre apport dans votre résidence principale, en cas de soucis vous risquez d’être très rapidement bloqués