Devenir propriétaire

Nathalie Coulaud

Journaliste

spécialisée dans l’immobilier

Devenir propriétaire pour les Nuls

« Pour les Nuls » est une marque déposée de John Wiley & Sons, Inc.

« For Dummies » est une marque déposée de John Wiley & Sons, Inc.

© Éditions First, un département d’Édi8, Paris, 2017. Publié en accord avec John Wiley

& Sons, Inc.

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Site Internet : www.pourlesnuls.fr

ISBN : 978-2-412-02132-3

ISBN numérique : 9782412028131

Dépôt légal : avril 2017

Correction : Emeline Guibert

Illustrations : Stéphane Martinez

Couverture et maquette intérieure : Catherine Kédémos

Cette œuvre est protégée par le droit d’auteur et strictement réservée à l’usage privé du client. Toute reproduction ou diffusion au profit de tiers, à titre gratuit ou onéreux, de tout ou partie de cette œuvre est strictement interdite et constitue une contrefaçon prévue par les articles L 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. L’éditeur se réserve le droit de poursuivre toute atteinte à ses droits de propriété intellectuelle devant les juridictions civiles ou pénales.

Ce livre numérique a été converti initialement au format EPUB par Isako www.isako.com à partir de l'édition papier du même ouvrage.

Remerciements à Daniel Murciano, relecteur attentif, ainsi qu’à Me Antoine Brouard et Me Agnès Banoun.

Introduction

Besoin de se sentir chez soi, d’avoir un toit sur la tête, un bien à vendre en cas de problème, vouloir se constituer un patrimoine pour le céder à ses enfants ou enfin anticiper sa retraite font partie des principales raisons avancées par les Français pour devenir propriétaire.

De manière plus générale, l’intérêt de nos compatriotes pour le logement est fort comme en témoigne le succès des émissions de télévision sur la recherche d’appartements et de maisons à acheter. Celles-ci mettent notamment en scène des agents immobiliers en compétition pour trouver le bien immobilier qui séduira le plus les clients. D’autres émissions, qui donnent des conseils de décoration ou de rénovation du logement, montrent aussi cet attrait.

Cet intérêt est également justifié par les sommes déboursées par les Français que ce soit en remboursement d’emprunt ou en paiement de loyer pour les locataires. Dans son portrait social de la France 2016, l’Institut national de la statistique estime que les Français consacrent en moyenne environ 23,6 % de leurs revenus au logement, ce qui est deux fois plus que la part allouée à l’alimentation ou aux transports.

Le logement intéresse les Français

Cet intérêt se reflète sur les chiffres du marché immobilier : selon le Conseil supérieur du notariat, le nombre de transactions en 2016 se situe à un chiffre élevé : 848 000 transactions en 2016 contre, par exemple, 691 000 en 2015. Le volume des ventes s’est envolé : + 29 % entre février 2013 et octobre 2016. Le monde de l’immobilier semble s’être remis de la crise des subprimes, venue des États-Unis en 2008, qui a entraîné une baisse des prix de l’immobilier mais aussi une période d’incertitude pendant laquelle le nombre de transactions était tombé à moins de 600 000 par an.

Les professionnels de l’immobilier estiment que tout est réuni pour rendre l’achat immobilier très attractif. En effet, tout début 2017, les taux d’intérêt se situent à un niveau historiquement bas, frôlant les 1 %. Entre 2008 et 2016, ce niveau de taux a permis de faire grimper le pouvoir d’achat immobilier des Français de 29 % et le Crédit foncier, établissement bancaire spécialisé dans l’immobilier, estime que dans le même intervalle, les mensualités des Français ont baissé de 22 % (soit une économie de 140 € par mois) et leur capacité d’endettement a progressé de 35 %.

La stabilité des prix dans les principales agglomérations françaises ces dernières années a été également favorable à cette situation. Mais le marché semble redémarrer : sur un an, le prix des logements augmente de + 1,6 % par rapport au troisième trimestre 2015, soit une hausse plus marquée que le trimestre précédent (+ 0,6 %). Cette hausse est plus forte pour les maisons (+ 1,8 %) que pour les appartements (+ 1,3 %).

La tendance à la hausse est générale que ce soit en Île-de-France ou en province. Toutefois, ces augmentations sont loin d’être homogènes. En effet, il existe plusieurs marchés, selon que l’on se situe à Paris, dans les villes de province dynamiques ou en secteur rural. Les prix de l’immobilier se sont stabilisés à un niveau très bas en secteur rural et ne remontent pas.

À Besançon, Grenoble, Marseille, Montpellier, Nice, Orléans, Rennes et Tours, les prix sont relativement stables. À Toulouse, Lyon, Brest, Toulon, Reims, Strasbourg, Lille, Le Havre et Nantes, les prix augmentent de façon modérée (entre + 2 % et + 5 % sur un an).

Nancy et Bordeaux se distinguent avec des hausses plus soutenues (respectivement + 5,6 % et + 9,8 %).

Des attentes contradictoires

Mais si les Français s’intéressent au logement, quel type d’habitation veulent-ils ? Une enquête réalisée en novembre 2016 par Immonot.com, portail immobilier des notaires, montre que les Français souhaitent d’abord vivre en ville. 41 % des personnes interrogées disent vouloir vivre en milieu urbain, devant la campagne (33 %) ou la mer (24 %). L’environnement citadin, avec ses bassins d’emplois, ses multiples activités culturelles ou de loisirs, séduit donc une grande partie de la population.

Pour plus de la moitié des personnes interrogées, l’emplacement est primordial ; vient ensuite la luminosité (29,1 %), puis la vue (20,7 %).

Les sondés veulent-ils un logement ancien ou neuf ? Réponse : le charme des vielles pierres l’emporte. Pour un tiers des sondés, le logement idéal est ancien contre 17,1 % pour neuf, mais plus de la moitié des sondés restent indécis sur ce point. Les Français choisissent l’ancien pour son charme (83,6 % des réponses), mais le prix (de 10 % à 20 % moins cher que le neuf) est aussi une raison de ce choix.

Et pour ceux qui choisissent le neuf, c’est d’abord parce qu’il n’y a pas de travaux, puis parce que cela permet de réaliser des économies d’énergie et enfin parce qu’il est plus facile d’y garer son véhicule car des places de parking sont prévues.

Lorsqu’on est propriétaire, il faut aussi faire un choix entre maison ou appartement. C’est la maison qui l’emporte haut la main avec 77,3 % des suffrages. Mais il faut que cette maison possède un jardin, qui est essentiel pour 90,1 % des personnes sondées. Le garage et la terrasse sont également les équipements qui arrivent en tête dans le choix d’une maison.

Pour les personnes qui choisissent un appartement, la présence d’un balcon, d’un parking ainsi que d’une cave sont des atouts importants. L’ascenseur est aussi plébiscité par 78 % du panel. En effet, ils sont 58,9 % à rêver d’un appartement en étage élevé (troisième ou plus) souvent pour bénéficier d’un meilleur ensoleillement, mais seulement s’il n’est pas nécessaire d’emprunter les escaliers. En maison, la tendance s’inverse et les habitations de plain-pied sont plus appréciées pour 57,6 % des sondés.

Le logement idéal des Français est donc un peu contradictoire puisque chacun veut un petit coin de verdure en plein centre-urbain.

Des contraintes certaines

Le marché immobilier peine à répondre à ces attentes contradictoires et certains renoncent à acheter faute de trouver le bien qui leur convient.

D’autres personnes renoncent, car acheter implique un certain nombre de contraintes.

Il est en effet nécessaire d’investir des sommes d’argent importantes qui sont immobilisées, avec en conséquence des sacrifices importants. Les règles tout au long de la procédure d’achat sont également très strictes et peuvent sembler contraignantes. Depuis la signature de la promesse ou du compromis de vente jusqu’à la signature de l’acte définitif en passant par l’emprunt, ce sont de multiples pages de documents dont il faudra prendre connaissance, des procédures relativement strictes à respecter, des documents à signer.

Enfin, une fois propriétaire, vous aurez à votre charge des travaux, des frais d’entretien que vous n’avez pas si vous êtes locataire par exemple. Votre budget logement risque d’augmenter de façon non négligeable. Si vous êtes en copropriété, vous devrez vous acquitter régulièrement des charges pour entretenir l’immeuble au quotidien et vous n’aurez pas beaucoup de prise sur le montant à débourser.

À propos de ce livre

Afin d’acheter dans les meilleures conditions, il est important d’être bien informé, de savoir à qui s’adresser afin d’acheter un bien qui corresponde à vos besoins, à vos aspirations et à votre budget. Il faut aussi connaître le processus d’achat d’un bout à l’autre afin d’être en mesure de faire les bons choix et de déjouer les pièges qui pourraient se présenter.

Se lancer dans un achat immobilier qui n’est pas adapté à ses besoins ou à son budget peut entraîner des problèmes insurmontables. Il arrive aussi que les travaux engagés dans un logement aient été sous-estimés, ou que la construction d’une maison pèse finalement trop lourd sur le budget de l’acheteur. Acheter n’est donc pas sans risques, mais c’est pourquoi il faut les limiter autant que possible.

À qui s’adresse ce livre

Ce livre est destiné à toutes les personnes qui se posent la question d’acheter soit pour habiter le bien, soit avec l’intention de le louer, soit encore pour une résidence secondaire. Il répond à de nombreuses questions sur le coût du logement, sur l’intérêt d’acheter et sur les différents problèmes pouvant se présenter.

Mais ce livre s’adresse aussi aux personnes qui ont déjà acheté et qui souhaitent se lancer à nouveau dans ce processus. La réglementation a beaucoup évolué depuis quelques années et, même en étant déjà propriétaire, une bonne partie des documents remis et des règles autour de l’achat ont évolué.

Ce livre s’adresse enfin à ceux qui se posent des questions sur l’isolation énergétique d’un logement en cours d’acquisition, à la fois pour réaliser des économies, mais aussi dans le but de bénéficier d’un meilleur confort.

Comment ce livre est organisé

Ce livre retrace le parcours d’un accédant à la propriété en pesant d’abord le pour et le contre d’être propriétaire et en s’interrogeant sur les raisons profondes de le devenir. Il vous accompagne ensuite pas à pas dans la recherche d’un logement à acheter et vous donne des clés pour vérifier que votre achat est bien le bon. Ensuite, il vous indique toutes les étapes depuis la promesse unilatérale de vente jusqu’à l’entrée dans le logement. Et si vous avez envie d’un logement neuf ou d’acheter un bien un peu atypique, il vous donne des solutions pour y parvenir.

Première partie : Devenir propriétaire, pourquoi faire ?

Avant de se lancer dans une opération d’achat qui peut vous prendre du temps et de l’argent, il faut se poser les bonnes questions afin d’être certain de ne pas se tromper. Il faut savoir ce qu’implique être propriétaire, quel budget il faut avoir, s’il est plus intéressant d’être locataire que propriétaire, ou encore si on peut acheter simplement à la suite d’un coup de cœur.

Deuxième partie : Trouver le bien qu’il vous faut

Dans cette deuxième partie, vous pourrez voir comment trouver un logement au meilleur prix, vérifier que vous n’allez pas surpayer le bien. Vous apprendrez à décoder les annonces et à savoir quelles questions poser aux notaires, aux agents immobiliers ou aux particuliers qui vendent le logement que vous convoitez.

Troisième partie : Du compromis à l’acte de vente définitif

Une fois le logement choisi et le prix négocié avec le vendeur, vous allez signer le compromis ou la promesse unilatérale de vente. Ces deux documents n’ont pas la même portée et cette partie vous permet de faire la différence entre les deux. De nombreux documents d’information sur le logement que vous achetez vous seront fournis et, quelques mois plus tard, vous signerez l’acte de vente définitif. Cette partie vous donne toutes les indications pour bien comprendre ce que vous allez signer et quels sont vos recours si vous changez d’avis.

Quatrième partie : Financer un achat immobilier

Acheter un bien immobilier implique généralement d’emprunter et les banques imposent un certain nombre d’exigences avant de vous prêter la somme d’argent demandée. Cette partie vous explique comment vous préparer et comment négocier au mieux votre prêt (taux, durée, etc.). Vous pouvez aussi mobiliser vos économies ou bien bénéficier des aides à l’accession à la propriété.

Cinquième partie : Acheter un logement pas encore construit

Si vous avez choisi le neuf et que celui-ci n’est pas encore construit, vous allez pouvoir choisir une maison à construire en achetant un terrain ou un logement sur plan. Ces deux types d’achat sont très encadrés afin de protéger l’acquéreur, mais des pièges peuvent subsister. Cette partie vous donne les clés pour bien maîtriser le déroulement du processus ainsi que les recours en cas de problèmes.

Sixième partie : Acheter un bien atypique ou avec travaux

Enfin, l’achat immobilier peut aussi être atypique, comme un monument historique, des logements meublés, un bien vendu par l’État ou encore l’investissement dans un quartier ancien. Cette partie vous aide aussi à réaliser des travaux d’économie d’énergie dans le logement que vous vous apprêtez à acheter. Même chose dans les immeubles en copropriété où de nouvelles obligations s’appliquent afin de limiter la consommation énergétique des immeubles construits avant le choc pétrolier des années 1970 et qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’isolation.

Septième partie : La partie des Dix

Marque de fabrique des Nuls, la partie des Dix est l’occasion de vous donner les dix raisons de devenir propriétaire tout en vous permettant d’acheter un bien immobilier dans les meilleures conditions.

Les icones utilisées dans ce livre

Cette icône attirera votre attention sur les éléments auxquels il convient de rester vigilant.

Mésaventures, couacs… Cette icône attirera votre attention sur certaines bévues à éviter.

Le monde de l’achat immobilier étant très codifié et complexe, cette icône permet d’attirer votre attention sur un point particulier, parfois technique, et qui aurait pu vous échapper.

Acheter son logement nécessite à la fois de connaître les règles mais aussi de posséder du bon sens et de bonnes idées. Cette icône vous donne des solutions pour mieux parvenir à vos fins.

Cette icône vous permet de comprendre rapidement et de faire un point sur des dispositifs complexes.

Par où commencer ?

Si vous êtes débutant dans l’achat d’un bien immobilier et que vos idées sont encore assez vagues sur la question, il est conseillé de commencer par le début du livre, qui permet de réfléchir à votre motivation et de comprendre les grandes lignes d’un achat.

Si vous êtes déjà engagé dans la démarche, vous pouvez alors aller directement à la deuxième partie qui vous aide à trouver le bien qu’il vous faut. Et si votre choix est déjà fait, alors la troisième partie sur la signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente définitif sera pour vous. En fonction de vos besoins et de l’avancement de votre projet, vous pouvez regarder l’index alphabétique, en fin d’ouvrage, qui liste les principaux sujets de ce livre, ou le sommaire.

Après avoir lu ce livre, vous serez bien au fait de tout ce qui concerne l’achat immobilier et vous pourrez discuter d’égal à égal avec tous les interlocuteurs de ce secteur : notaires, agents immobiliers, banquiers, assureurs.

IDevenir propriétaire, pourquoi faire ?

DANS CETTE PARTIE…

Devenir propriétaire n’est pas un acte à prendre à la légère. Il implique d’engager des sommes importantes, parfois les économies d’une vie.

Mais c’est aussi un choix qui comporte de nombreux avantages. Aménager l’endroit où l’on habite comme on le souhaite, se lier d’amitié avec les voisins, se sentir rassuré parce qu’on a un toit au-dessus de la tête ou un patrimoine à céder à ses enfants peuvent être de bonnes raisons de sauter le pas.

Avant d’acheter, il faut donc bien réfléchir et savoir pour quelle raison on se lance dans cette démarche. Il faut d’abord se poser les bonnes questions et faire le point sur ses aspirations profondes.

Mais cela ne doit pas vous faire oublier que cela crée aussi des contraintes : vous êtes responsable de votre bien. Il faut donc l’assurer, payer les impôts locaux, l’entretenir ou le rénover.

De plus, acheter n’est pas sans risques et comporte de nombreux pièges qu’il faut à tous prix éviter.

Acheter un logement implique de choisir une ville, un terrain, un endroit. Impossible de partir sous le bras avec sa maison ou son appartement sauf à opter pour un camping-car. Il faut donc choisir avec soin la localisation. Quelle région préférez-vous ? Êtes-vous plutôt enclin à habiter en ville ou la campagne ?

Il convient enfin de prêter attention au type de bien choisi, car acheter un logement neuf n’est pas la même chose qu’acheter un logement ancien et investir dans un appartement est très différent du fait d’acheter une maison.

Cette première partie doit vous aider à y voir plus clair pour avancer dans votre projet.

Chapitre 1 Les bons réflexes avant de sauter le pas

DANS CE CHAPITRE :

» Que signifie être propriétaire

» La conjoncture

» Les différentes raisons qui peuvent vous convaincre

» Les erreurs à ne pas commettre

Si vous avez acheté ce livre, c’est certainement parce que vous souhaitez acheter un logement pour l’habiter vous-même, pour le louer ou y loger quelqu’un comme un parent ou un enfant. Mais vous devez comprendre que c’est une décision importante et qu’il convient de prendre des précautions.

Être propriétaire, qu’est-ce que ça implique ?

Question de définition

Si la propriété existe depuis toujours, c’est Napoléon Ier, avec son Code civil (Livre II), qui définit jusqu’à aujourd’hui en quoi consiste le droit de la propriété. Il précise ainsi que l’on peut posséder des terrains non bâtis et des terrains bâtis. Les juristes appellent tout ce qui se construit des « immeubles », même s’il s’agit d’une maison individuelle, par opposition aux meubles qui peuvent être déplacés. La propriété est justifiée par des documents (titres de propriété) mais, dans certains cas, l’utilisateur d’un terrain peut aussi se voir reconnaître un droit d’usage même si cela reste exceptionnel. En France, il est obligatoire de passer devant un notaire pour être propriétaire. C’est ce professionnel qui inscrit auprès de l’administration (inscription aux hypothèques) la nature du logement acheté, le nom du propriétaire, son emplacement précis qui sera ensuite indiqué sur le cadastre. Cette grande carte est consultable en mairie ou plus simplement sur www.cadastre.gouv.fr. Le but de cette « publicité foncière » est de savoir à qui appartient chaque logement et que personne ne puisse s’installer chez vous impunément.

Les juristes divisent généralement le droit de propriété en trois parties distinctes :

» le fructus : droit de recueillir les fruits du bien (les loyers par exemple) ;

» l’usus : droit d’utiliser le bien (y habiter) ;

» l’abusus : droit d’en disposer en le cédant à un autre (vente) ou le droit de le démolir en partie.

Ces trois droits peuvent être séparés : on appelle cela le démembrement de la propriété. Ainsi, un usufruitier peut habiter le logement ou en percevoir les loyers et un « nu-propriétaire » peut quant à lui céder le bien. C’est un système souvent mis en place pour des séniors qui occupent le logement alors que leurs enfants sont nu-propriétaires. Au décès de la personne âgée, l’usufruit et la nu-propriété sont réunis et la propriété devient pleine et entière.

Posséder le terrain sur lequel est construit l’immeuble ou la maison n’est pas obligatoire. Parfois, le terrain appartient à l’État ou à une collectivité locale et celui-ci est mis à disposition pour une durée qui est généralement de 99 ans. C’est le système du bail emphytéotique. Cela reste rare en France mais très fréquent outre-Manche, notamment à Londres où les terrains du centre-ville appartiennent à la Reine et à de grands aristocrates.

Ce que vous pouvez faire et ne pas faire

Une fois propriétaire vous pensez peut-être que vous allez être maître chez vous et faire tout ce que vous voulez. Faux ! Ou plutôt, ce n’est pas tout à fait exact.

Tout d’abord, vous n’avez pas le droit de construire ce que vous voulez et de modifier comme vous le souhaitez le bien que vous avez acheté. L’installation d’une piscine, d’une véranda, ou de fenêtres de toit doit être soumise à autorisation de travaux ou à un permis de construire en fonction de la situation du logement et des exigences de chaque commune.

Dans la plupart des villes, en cas de modification, l’architecte des bâtiments de France (ABF) est aussi consulté si le logement concerné est situé dans un rayon de 500 mètres autour d’un monument historique, comme une église par exemple.

Ensuite, des servitudes peuvent grever le bien : les propriétaires de la parcelle située derrière la vôtre ont peut-être un droit de passage dans le fond de votre terrain pour atteindre leur maison ; des réseaux (électricité, etc.) peuvent traverser votre terrain et du coup vous pourrez être amené à laisser les personnes qui entretiennent les réseaux accéder à votre jardin.

Sachez aussi que l’État ou votre commune peuvent vous prendre tout ou partie de cette propriété. Une autoroute, un TGV, une rue à élargir peut amener la puissance publique à vous exproprier, c’est-à-dire à vous obliger à lui vendre le bien souvent à un prix moins élevé que celui du marché. Certes, la procédure est très encadrée et lourde, vous avez des recours en cas d’abus, mais vous serez de peu de poids face à la puissance publique.

Autre mode d’action de la commune : la préemption. Vous achetez ou vous vendez un bien et la commune intervient dans le processus en se substituant à l’acheteur, souvent à un prix plus bas que le marché. Dés lors, vous n’êtes plus libre de vendre et d’acheter comme vous le souhaitez.

Les notaires transmettent systématiquement l’information de la vente d’un bien aux communes et celles-ci ont deux mois pour répondre. Dans le jargon, cela s’appelle la Déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Les communes sont donc informées de toutes les ventes ayant lieu sur leur territoire.

De manière générale, tout ce qui peut gêner les voisins est interdit. Cela va de l’interdiction de faire un bruit qui dérange le voisinage, à l’interdiction d’empiéter sur la propriété d’autrui. Votre voisin peut même vous obliger à faire tailler votre haie à une certaine hauteur ou à entretenir votre propriété. De même, si vous partagez un mur et que la maison est mitoyenne, il est bien sur interdit d’apporter des modifications importantes sans autorisation des personnes avec lesquelles vous partagez le mur.

La conjoncture

La propriété a de beaux jours devant elle. En effet, en France, les besoins en logements augmentent. Le ministère du Logement estime qu’il faudrait construire 500 000 logements en France chaque année pendant dix ans pour combler les besoins. En général, on tourne autour de 300 000 logements construits chaque année. Dans une agglomération comme Marseille, on construit 9 000 logements par an, mais l’Institut national de la statistique (Insee) estime qu’il en faudrait au minimum 14 000 pour répondre aux besoins de la population.

Première explication : un couple sur deux divorce en Île-de-France et un couple sur trois en province. Cela implique que le couple a besoin de deux logements au lieu d’un et, quand il y a des enfants, les deux logements doivent être assez grands pour les recevoir. Deuxième explication : la population vieillit et les séniors occupent leur logement plus longtemps. L’allongement de l’espérance de vie et le souhait de vieillir chez soi augmentent le nombre de logements occupés. Habiter en maison de retraite ou chez ses enfants ne sont des options choisies qu’en dernier recours. Enfin, les Français sont féconds et le solde migratoire est positif, les naissances sont plus nombreuses que les décès et les enfants qui grandissent ont à leur tour besoin d’un logement pour quitter le nid familial. Ces enfants devront ensuite trouver des logements abordables, mais c’est une autre histoire.