Couverture

4e de couverture

Titre

Copyright

« À 23 ans, mon diplôme d’ingénieur en main, j’ai créé la première de mes cinq sociétés et à 33 ans, je suis devenu millionnaire. J’ai atteint l’indépendance financière à l’âge de 38 ans. Quasiment tous les ans, j’ai acheté des biens immobiliers à vocation locative. Aujourd’hui, à 43 ans, je suis propriétaire d’une cinquantaine de biens. »

Vous pouvez joindre l’auteur à : david.demaire@maxima.fr

8, rue Pasquier, 75008 Paris.

Tél : + 33 1 44 39 74 00 – infos@maxima.fr

© Maxima, Paris, 2017.

ISBN : 978 2 81880 7415.

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.

AVERTISSEMENT

Cet ouvrage, fruit de l’expérience de l’auteur, est destiné à une information générale.

Les exemples et stratégies décrits dans cet ouvrage ne peuvent être considérés comme des modèles absolus et reproductibles à l’identique. Ils ne servent que d’illustration aux propos de l’auteur, et ne peuvent en aucun cas être considérés comme de quelconques incitations, recommandations, sollicitations, prévisions, conseils d’achats ou de vente de produits immobiliers ou spéculatifs.

Exergue

« Ils ne savaient pas que c’était impossible,

alors ils l’ont fait. »

Mark Twain (1835-1910)

Sommaire

Avant-propos

1. Moi riche ? Pourquoi pas !

Introduction

1. Richesse non assumée

2. Contexte familial

3. Enfance et études

4. Carrière professionnelle

5. Vie privée

6. Mes débuts dans l’immobilier

7. Ma situation aujourd’hui

8. Conclusion

Chapitre 1 – L’argent

1. Qu’est-ce que l’argent ?

Les origines

Et ensuite…

Aujourd’hui ?

2. Les croyances par rapport à l’argent

L’argent : bien ou mal ?

Nous ne voyons pas tous l’argent de la même manière

3. À quoi sert l’argent ?

4. Toujours plus ?

Argent et bonheur

Combien d’argent pour être heureux ?

Tranches de vie

5. Ma vision de la richesse

La retraite est-elle un Graal ?

6. Est-il encore possible de s’enrichir ?

7. Comment créer de la richesse ?

Chapitre 2 – Les règles de base de la richesse

1. Dépensez moins

2. Revendez l’inutile

3. Éliminez vos mauvaises dettes

4. Endettez-vous avec de bonnes dettes

5. Payez-vous en premier

6. Revenus actifs, alternatifs et passifs

7. Formez-vous encore et encore…

8. Fixez-vous des objectifs financiers

9. Lancez-vous

10. Réussite ou échec

11. Conclusion

Chapitre 3 – Les moyens de créer de la richesse

1. Le travail salarié ou en indépendant

2.  Créer son entreprise

Avantages

Inconvénients

3.  Faire travailler son argent

4.  L’immobilier

5. D’autres méthodes

6. L’indépendance financière

7.  Les méthodes que j’ai utilisées

L’immobilier

La bourse

L’entrepreneuriat

8. Conclusion

Chapitre 4 – Ma méthode en immobilier

1.  Les différents types de biens

La diversification

La localisation

2. L’achat

Acheter en société ou à titre privé ?

Quand acheter ?

3. Les banques et les crédits bancaires

Nos alliées les banques

Nos ennemies les banques

Choisir sa banque

Le financement

4. Les outils et indicateurs

Le cash-flow

La rentabilité

La réserve de trésorerie

L’effet de levier

5. La gestion au quotidien

L’indexation des loyers

L’agence immobilière

Les locataires

Les assurances

La transmission

6. La revente

7. Une méthode d’investissement éprouvée et fiable

Peut-on dire que je suis rentier ?

Avantages et inconvénients de ma méthode

Pourquoi je m’en tiens à cette méthode ?

Pourquoi pas la pierre papier ?

8. Conclusion

Chapitre 5 – Comment je gagne 300 k€/an

1. Remboursement de capital mensuel

2. Cash-Flow positif mensuel

3. Plus-value et inflation

4. Renégocier les taux de vos crédits

5. Indexation des loyers

6. La vérité cachée des chiffres

7. Un dernier mot

Épargne forcée

Mon salaire horaire

8. Conclusion

Chapitre 6 – La gestion de votre patrimoine

1. Bilan patrimonial (actif/passif)

2. Tableau d’amortissement des crédits immobiliers

3. Tableau revenus/dépenses ou cash-flow

4. Tableau récapitulatif des crédits

5. Tableau récapitulatif des placements

6. Conclusion

Proposition

Chapitre 7 – Critères de réussite

1. Apprendre à se connaître

Les « réunions avec moi-même »

Consulter un psychologue

Parler avec un mentor

Apprendre de ses échecs

2. Aimer son domaine d’activité

L’immobilier : des matériaux

L’immobilier : des chiffres

L’immobilier : un travail d’équipe

3. Être patient

4. Conclusion

5. Lien

Conclusion

Annexe – Analyse de cas réels

1. Un premier achat de « mauvais élève »

Les points négatifs

Les points positifs

2. Vente d’un terrain industriel

3. Le dernier achat « 15 ans plus tard »

Avantages

Inconvénients

Pistes à envisager pour le futur

4. Je crois que ce sera mon dernier achat

Avantages

Inconvénients

Bibliographie

Remerciements

Avant-propos

« Le meilleur moyen de réussir,
c’est toujours d’essayer une fois. »

Thomas Edison.

Ce livre est basé sur mon expérience personnelle, la gestion que j’ai faite de ma vie financière, avec ses réussites et ses échecs. J’ai compris très tôt qu’il y avait réellement moyen de s’enrichir, malgré toutes les croyances ou peurs qui font partie de notre vie.

Je suis indépendant dans l’âme, c’est ancré au plus profond de mes entrailles. C’est comme cela que j’ai grandi, que je me suis formé, que je me suis forgé. Après 15 ans de travail acharné j’ai atteint mon indépendance financière à l’âge de 38 ans, c’est-à-dire que je n’étais plus obligé de me lever tous les jours à 6h00 du matin pour entamer une journée de travail de 12 heures, voire beaucoup plus. À partir de là, j’ai décidé que mon patrimoine travaillerait pour moi et que moi, je travaillerais pour lui.

C’est un objectif atteignable par tous, il faut simplement avoir la volonté d’y arriver à tout prix. Il faut que cela devienne un objectif prioritaire et tout mettre en œuvre pour réussir. Il faut y croire, être convaincu que c’est possible, qu’on en est capable. Vous en êtes capable !!!

Je ne suis ni un riche héritier, ni économiste, ni financier, ni plus intelligent que la moyenne des citoyens. Ma famille est issue des classes moyennes, une famille de travailleurs, une famille d’entrepreneurs.

L’un des objectifs de ce livre est de transformer votre relation à l’argent, le regard que vous avez sur lui. Il faut aimer l’argent avant de pouvoir le posséder. Pas d’un amour aveugle et surtout pas maladif ! Mais vous devez apprendre à bannir toutes les idées négatives que vous avez aujourd’hui à son sujet.

J’aime l’argent pour ce qu’il est : un outil dont il faut apprendre à se servir. Je ne suis certainement pas un malade de l’argent. . Lorsque vous aurez réussi à le dompter, l’argent travaillera pour vous, et plus l’inverse.

Dans ce livre, je vais essayer de vous transmettre les outils et les méthodes que j’ai testées et utilisées personnellement afin d’accéder à la richesse et à l’indépendance financière.

La grande réussite de ma vie tourne autour de l’immobilier qui constitue l’essentiel de mon patrimoine. C’est donc surtout d’immobilier dont je vous parlerai dans les pages qui suivent.

Le récit de ce livre est un résumé de ce que j’aimerais apprendre à mes enfants pour qu’à leur tour ils puissent prendre en main leur vie financière.

Pour conclure cette introduction, j’aimerais vous raconter une anecdote. Avant de le publier, j’ai remis le brouillon de ce livre à trois de mes amis pour avoir leur avis. Hasard ou pas, ils me sont revenus tous les trois, dans les jours qui ont suivi leur lecture, avec chacun une idée concrète de projet immobilier. Ils me connaissent pourtant tous les trois depuis plus de 20 ans et savent que j’investis dans l’immobilier.

Si la lecture de ce livre pouvait également inspirer quelques-uns d’entre vous, j’en serais réellement ravi !

1.Moi riche ? Pourquoi pas !

Moi riche ? Pourquoi Pas ! C’est la question que je me suis posée un jour vers l’âge de 15 ans. C’est aussi le titre d’un blog que j’anime personnellement et sur lequel je traite les sujets liés à :

•l’immobilier,

•l’argent et la création de richesse,

•l’entreprise,

•le développement personnel en lien avec les points précédents.

Vous êtes déjà nombreux à me suivre sur ce blog et vos messages répétés de remerciement et d’encouragement me boostent pour continuer et aller plus loin.

Ce blog est un complément à ce livre car je peux davantage y développer certains aspects particuliers au fil d’un article.

Vous pouvez également me rejoindre, ainsi que le reste de la communauté, sur mon site : moi-riche-pourquoi-pas.com

Et me contacter par mail à l’adresse suivante :

david.demaire@moi-riche-pourquoi-pas.com

Il s’agit d’une formation vidéo d’une heure.

Rendez-vous sur : http://riche-libre.com/bonus/

Vous y apprendrez :

•les bases de la création de richesse,

•les 3 piliers de la création de richesse.

Introduction

« La distance entre tes rêves et la réalité
s’appelle le passage à l’action. »

1.Richesse non assumée

Tout ce que je vais décrire dans ce livre est bien réel. En revanche, je veux garder l’anonymat. David Demaire est donc un nom d’emprunt utilisé pour les besoins de ce livre et pour mon blog, afin de protéger ma vie privée et celle de mes enfants. C’est pour cela que vous ne me voyez pas en photo ou en vidéo sur mon blog par exemple.

En effet, dans la société dans laquelle je vis, dans laquelle nous vivons, l’argent est encore et toujours tabou. Aux États-Unis par exemple, les choses sont différentes et l’on encourage la réussite, on adule les personnes qui gagnent. Ce n’est pas le cas chez nous en Europe, pas encore et sûrement pas pour tout de suite.

Pour le reste, tout ce que je vous dévoilerai dans ce livre est bien réel et fait partie de ma vie, de mon vécu et de mon patrimoine.

2.Contexte familial

Je suis né dans une famille d’indépendants, d’entrepreneurs, de travailleurs, des personnes qui ont voulu avancer dans la vie, se créer un patrimoine. Le hasard a fait qu’ils travaillaient tous dans le domaine de la construction ou du bâtiment.

Mon grand-père paternel était artisan ouvrier indépendant dans la maçonnerie et le carrelage. Il était issu du monde ouvrier et n’avait pas suivi une scolarité très poussée.

Mes grands-parents maternels, qui ont pris en charge une partie de mon éducation, étaient également artisans ouvriers indépendants mais dans le domaine de la menuiserie.

Mon grand-père maternel est resté manuel jusqu’à la fin de sa carrière professionnelle, il adorait cela et pouvait facilement toucher à tout dans un bâtiment.

Ma grand-mère, qui avait commencé sa carrière professionnelle dans une banque, avait été formée aux chiffres. Elle jonglait littéralement avec eux. Ils étaient partout dans sa vie de tous les jours et elle s’en est servi jusqu’à son dernier souffle pour gérer l’entreprise familiale, les finances du couple et son patrimoine mobilier et immobilier. En effet, mes grands-parents s’étaient constitué, par leur courage et en démarrant de rien, un joli patrimoine immobilier et mobilier dont ils étaient fiers. Même s’ils n’ont jamais pu m’expliquer les calculs liés à l’investissement immobilier, ils m’ont montré la voie à suivre.

Mes parents ont débuté leur vie sans le sou. Papa a commencé sa carrière professionnelle comme apprenti ouvrier pour son père, puis s’est lancé très jeune comme entrepreneur indépendant. Je vois encore la photo de son premier véhicule professionnel, une Citroën 2CV avec une remorque. Très pratique pour tracter une tonne de sable par exemple.

Maman était secrétaire dans une école, puis a abandonné son métier pour épauler mon père dans la partie administrative. Il était bon ouvrier, mais comme beaucoup de petits artisans, pas très porté sur les papiers. À deux, ils ont créé une belle entreprise de vente et pose de carrelage, avec un show-room.

Ils se sont créés également un beau patrimoine immobilier, mais pour développer leur entreprise, leur bébé, ils ont dû en revendre régulièrement.

Voilà le contexte dans lequel je suis né. Non, je n’ai pas eu la chance de naître dans une famille riche. Oui, j’ai eu la chance de naître dans une famille d’entrepreneurs.

Ils m’ont montré la voie à suivre vers l’indépendance.

3.Enfance et études

Je suis né en 1973, j’ai eu une jeunesse heureuse durant laquelle je n’ai jamais manqué de rien. Dès l’âge de 11 ans, durant les congés scolaires, mon père m’emmenait avec lui et ses ouvriers sur chantier pour m’apprendre les bases du métier.

Déplacer des brouettes de sable, des boîtes de carrelage, des sacs de ciment de 50 kg était un travail très dur pour un petit garçon mais j’aimais ça et je n’ai jamais pris cela comme une corvée. En plus, recevoir un petit billet pour le travail accompli était très valorisant et gratifiant. Plus âgé, je livrais des commandes aux clients, je gérais le stock, etc. Je crois que j’y ai appris beaucoup de choses sur la vie, et je considère encore maintenant que ça a été LA meilleure école de ma vie.

À 18 ans, mon diplôme en main, mon père me propose de venir travailler dans l’entreprise familiale avec lui. Je refuse car je voulais à tout prix avoir une autre carte dans mon jeu au cas où. Je commence donc et termine des études supérieures d’ingénieur… en construction. Eh oui, je suis tombé dedans quand j’étais petit.

Par la suite, j’ai sans cesse continué mon apprentissage en suivant diverses formations, longues et courtes, en assistant à des séminaires et des conférences, en lisant des livres, etc.

Les domaines qui m’intéressent depuis 20 ans sont :

•l’argent et la bourse,

•la gestion d’entreprise,

•l’immobilier.

4.Carrière professionnelle

En 1996, à 23 ans, mon diplôme d’ingénieur en poche, et sans le sou, je rentre dans l’entreprise familiale en tant qu’indépendant pour y travailler au début comme deviseur et comme chef de chantier. J’allais chez les clients, je réalisais des métrés et je leur remettais une offre pour le travail à réaliser. Ensuite, je supervisais les chantiers (main-d’œuvre et marchandises) afin que tout se passe pour le mieux pour mes clients. Le plus gros chantier que j’ai supervisé de A à Z dans ma société a duré trois ans pour 750 000 € de chiffre d’affaires. Une expérience unique ! Je n’ai plus jamais eu peur ensuite d’entreprendre un chantier.

Je me souviens avoir dit un jour à mon père, dans mes premières semaines de travail : « Papa, qu’est-ce que je peux faire, j’ai fait tout ce que j’avais à faire et je m’ennuie. » Il m’a aussitôt repris : « David, ne dis pas ça, car par la suite tu n’auras plus jamais l’occasion de t’ennuyer. »

Il avait raison, je n’ai plus jamais eu l’occasion de m’ennuyer par la suite ! Quand on est entrepreneur, il y a toujours des milliers de choses à faire.

Cette même année, en 1996, je crée ma première société et je rachète une première petite entreprise de découpe et façonnage sur mesure de pierres, marbres et granits. Très vite, nous serons à l’étroit et construirons un premier hangar, achèterons des nouvelles machines et engagerons quelques ouvriers spécialisés.

En parallèle, je continue de développer l’activité principale de l’entreprise familiale, la vente et le placement de carrelages et de pierres naturelles. Le chiffre d’affaires augmente sans cesse et nous sommes obligés de recruter afin de pouvoir honorer nos contrats.

En 1999, nous créons un nouveau show-room afin de pouvoir présenter le savoir-faire de l’entreprise. Les entreprises fonctionnent bien, la conjoncture est bonne et les banques me suivent dans tous mes projets.

L’année 2002 sera une année importante pour moi. Depuis quelques années, je fais le constat que je travaille sans compter pour la société de mes parents et que s’il devait leur arriver quelque chose, le fruit de mon travail reviendrait alors à part égale à mes frères et sœurs qui ne travaillent pas dans l’entreprise.

Mes parents me proposent alors de leur racheter l’entreprise familiale. Nous trouvons un accord sur un montant, et comme l’entreprise se porte bien j’accepte et signe un très gros chèque. Cette même année, je crée une autre société, toujours active dans le domaine de la construction. À 29 ans, je suis donc à la tête de trois sociétés et surtout plein de dettes.

Un an plus tard, j’ai l’opportunité de racheter un autre show-room à une société en difficulté. J’hésite quelques heures, le temps de discuter avec mon père et mon comptable. Et « go », je me lance. 30 ans est un bel âge pour investir et pour s’endetter. Un nouveau show-room dans lequel il faudra faire des travaux, pour lequel il faudra engager du personnel et surtout qu’il faudra rembourser aux banques.

Un vendredi de janvier 2003, après la signature de l’achat de ce show-room, je fais une réunion avec mes parents. Je demande à mon père de prendre en charge les travaux d’aménagement de la nouvelle salle. Il accepte mais le lundi matin, il est emmené d’urgence à l’hôpital… absent de l’entreprise pour six mois. Je n’ai pas le choix : en plus de mon travail habituel, je vais devoir m’occuper moi-même des travaux et de l’aménagement. Pourquoi ai-je signé ?! Et surtout, pourquoi ai-je acheté une maison en même temps pour en faire un projet locatif (j’en parlerai plus loin). 2003 aura été une année difficile dans ma vie d’entrepreneur. Mais vous verrez par la suite que j’en ai connu des pires encore !

En 2006, au vu des succès que j’ai eu en privé avec la vente sur eBay, je crée une nouvelle société. J’achète des lots d’actifs de sociétés en faillite et je les revends, soit par lots, soit au détail. Ce sera ma quatrième société.

2008, la crise vient frapper à ma porte. Le chiffre d’affaires et les bénéfices diminuent, mais pas mes crédits. Avec le personnel que nous avons et les investissements lourds que nous avons réalisés, nous sommes maintenant une structure (trop) lourde et nous rencontrons de grosses difficultés financières. Nous sommes obligés de réorganiser et de licencier une grande partie du personnel.

Mais il faut l’avouer, la crise n’est pas la seule responsable. Dans le même temps, j’ai aussi commis de graves erreurs de management, notamment dans le choix de certains de mes collaborateurs clefs. Là où j’aurais dû pouvoir m’appuyer sur certains en qui j’avais placé ma confiance, j’ai tout subi : vol, absentéisme, laxisme, et même… sexe au bureau entre collègues (dixit un client qui a ouvert la mauvaise porte au mauvais moment et qui s’est bien demandé dans quel genre d’entreprise il était tombé).

Je ne me place pas en victime mais j’ai quand même dû encaisser tout cela en même temps. Et c’est moralement très difficile à supporter !

Sans rentrer dans tous les détails, j’ai passé plus de 15 ans dans cette société, à la gérer, à la développer. J’ai créé quatre autres sociétés, acheté des terrains, des bâtiments, développé le chiffre d’affaires. J’ai engagé et géré jusque 65 personnes. Il faut l’avoir fait pour savoir ce que c’est !!!

Peut-être ai-je vu trop grand ?!

Et puis un jour, j’en ai eu assez de cette vie de folie à travailler 12 à 14 heures par jour, souvent 6 jours sur 7. À m’octroyer royalement deux semaines de congés sur l’année, à faire les inventaires pendant mes congés pendant que d’autres se la coulaient douce.

Je me suis dit que je ne pouvais pas continuer comme ça, à ce rythme-là durant des années encore. Je me voyais de plus en plus souvent littéralement la corde au cou.

Ce jour-là, j’ai décidé de changer de vie, et j’ai commencé le cheminement inverse, j’ai progressivement licencié le personnel, revendu le matériel et certains biens immobiliers.

Ce cheminement inverse qui aura duré plusieurs années n’a pas été facile psychologiquement et financièrement ! J’ai hésité à de nombreuses reprises à tout « balancer », à tout mettre en faillite, pour être enfin tranquille.

•Je me suis heurté à la colère et à la haine des gens que je devais licencier. Pour certains, les licencier a été très facile car ils n’allaient pas ou plus dans la direction que je leur indiquais. Mais pour d’autres, les bons éléments, cela a été très douloureux.

•J’ai été confronté au fisc qui venait me contrôler tous les ans et même parfois plusieurs fois chaque année dans mes différentes sociétés. Pourquoi votre chiffre d’affaires et vos bénéfices diminuent-ils autant ? Pourquoi ces pertes depuis plusieurs années ? Vous volez vos entreprises ?

•J’ai été convoqué à plusieurs reprises devant le Juge du Tribunal de Commerce tellement la situation était critique. Ce n’est jamais innocent de se retrouver à cette place, c’est à prendre très sérieusement, car le Juge a la possibilité d’acter la faillite de votre entreprise. Il faut être convaincant et réactif.

•Vu la situation qui se détériorait dans mes sociétés, une de mes banques a un jour transformé tous mes mandats hypothécaires sur mon immobilier professionnel en hypothèques. Ils étaient en droit de le faire, mais ils n’ont même pas eu la décence de me prévenir oralement ou par écrit. J’ai vu un jour un retrait de 25 000 € sur mes comptes, et ce n’est que bien après que j’ai reçu leurs documents. Quand rien ne va, rien ne va…

•Une autre banque a exigé le remboursement immédiat d’un crédit de caisse de 50 000 €. Aïe !

•Au même moment, j’ai perdu un procès de plus de 120 000 € pour une livraison initiale de 10 000 € de matériaux. Mon avocat n’avait pas fait ce qu’il fallait alors que celui de la partie adverse, lui, avait très bien fait son travail. Il est d’ailleurs devenu mon nouvel avocat.

Je me souviens avoir un jour téléphoné au Directeur de la TVA :

– Bonjour M. Durant. Vous me devez 10 000 € de TVA dans ma société xxxxx. Pourriez-vous me les reverser ? J’en ai vraiment besoin.

– M. Demaire, vous comprenez bien que je ne peux pas vous reverser une telle somme, je dois venir vous contrôler.

– Mais, M. Durant, vous êtes déjà venu me contrôler au début de l’année !

– Oui M. Demaire, mais c’était pour une autre de vos sociétés.

Dégoûté, je lui lance alors :

– Je suppose, M. Durant, que votre but est de venir me contrôler afin de ne pas me rendre ces 10 000 € que vous me devez.

– Soyez déjà heureux, M. Demaire, si je viens vous contrôler et que vous ne me devez pas d’argent au final.

Soupirs…

Depuis, je pense qu’il faut parfois aller jusqu’à toucher le fond pour pouvoir rebondir ensuite.

Mais j’ai résisté, j’ai à chaque fois trouvé des solutions ! Mes sociétés possédaient de l’immobilier et comme j’étais inexorablement attiré vers ce domaine, j’étais déterminé à ne pas les laisser « couler », je voulais sauver ce qu’il y avait à sauver.

J’ai revendu quelques biens immobiliers professionnels et quelques investissements privés pour payer tous mes fournisseurs et mes anciens ouvriers et employés. J’ai honoré tous les crédits en cours (immobilier, informatique, consultance, travaux, etc.).

Quand vous n’avez plus de chiffre d’affaires, il faut faire preuve d’imagination et avoir une confiance inébranlable en vous-même. Vous êtes de toute façon seul face à vous-même, face à tous.

Au final, il ne restait plus que de l’immobilier (et moi) dans mes sociétés. Des maisons, des entrepôts, des magasins, des terrains. Mes sociétés étaient devenues des sociétés immobilières.

J’en suis sorti la tête haute car je ne devais plus rien à personne et je pouvais regarder tout le monde dans les yeux.

J’ai été obligé de faire des travaux pour pouvoir louer rapidement les anciens bâtiments professionnels, les rentabiliser au mieux et au plus vite afin de faire face à mes obligations vis-à-vis des banques.

Est-ce que j’ai eu de la chance de ne pas faire une ou plusieurs faillites ?

OUI car la situation s’était vraiment détériorée et nous manquions vraiment de liquidités. J’avais l’impression que tout le monde était contre moi.

Et NON, car j’ai pris les choses en main, j’y croyais, et j’ai tout fait pour sauver ce qu’il y avait à sauver.

5.Vie privée

À 17 ans, je rencontre la femme qui sera ma future épouse. Nos études terminées, elle psychologue, moi ingénieur, nous nous marions et nous aurons quatre enfants.

Je suis un entrepreneur dans l’âme, j’ai toujours eu plusieurs projets en gestation dans la tête. Je me suis toujours fortement investi dans mon travail, dans la gestion de l’argent, dans la gestion de patrimoine, dans la gestion des nouveaux projets, etc.

Mon épouse est mère de famille dans l’âme. Elle s’est donc toujours occupée davantage de la maison et des études de nos enfants, en cumulant cela avec son travail de psychologue.

Comme dans une équipe, nous nous sommes naturellement répartis les tâches et l’alchimie fonctionne très bien. Nous faisons chacun ce dans quoi nous sommes forts, et nous le faisons bien.

Mon épouse est ma meilleure collaboratrice et mon meilleur support. Elle a toujours été là, même dans les pires moments, dans les moments de doute, dans les échecs.

6.Mes débuts dans l’immobilier

« Si vous pouvez le rêver, vous pouvez le faire. »

Walt Disney

Vers 15 ans, j’ai eu le déclic immobilier. J’étais en contact avec des propriétaires immobiliers, mes grands-parents, et j’ai fait mes premiers calculs très basiques. J’ai compris que dans cette voie, je pouvais moi aussi un jour devenir riche et me créer un joli patrimoine. Ce n’était alors qu’un rêve de gosse et jamais je n’aurais imaginé à l’époque pouvoir arriver là où je suis arrivé.

Tout jeune étudiant vers 17-18 ans, j’aurais déjà voulu acheter un terrain à bâtir pour ma future maison. Dans le même temps, j’ai étudié le projet d’achat d’une maison destinée à la location ou à mon usage personnel. Bien sûr, aucune banque n’aurait voulu suivre mon projet puisque je n’avais aucun revenu. Il aurait fallu que mes parents se portent garants pour moi, ce que jamais je n’aurais voulu leur demander.

Ensuite, lors de mes études universitaires, je me souviens avoir fait des calculs sur un immeuble de rapport que je trouvais particulièrement remarquable. Le propriétaire avait construit un bloc d’une trentaine de studios pour étudiants, à deux pas des universités.

Chaque unité était louée 300 €/mois. Soit 300 €/mois x 30 studios x 12 mois/an = 108 000 €/an !!! Je ne sais pas combien il remboursait mensuellement à la banque, mais je sais que j’ai pensé directement « Quand il aura terminé de payer la banque, ce type peut arrêter de travailler. Il n’aura plus qu’à entretenir et à gérer son immeuble. »

Mes études terminées, un travail en main, ma femme et moi achetons directement notre maison, celle dans laquelle grandiraient plus tard nos enfants. Une ancienne maison de maître à restaurer. Nous avons quasiment réalisé tous les travaux nous-mêmes. Les week-ends, les soirées, les vacances, notre argent, tout y est passé, mais, au final, nous avions la maison de nos rêves.

Pour me forcer à bouger dans la vie, j’ai pris un crédit sur 10 ans au lieu de 15 ou 20 ans. Mon père m’avait toujours dit que c’est dans les premières années de sa vie professionnelle qu’il faut tout donner pour marquer le coup et pour que les choses soient plus faciles ensuite. On dit que les enfants font toujours l’inverse de ce que les parents disent. Eh bien moi, pour une fois, j’ai écouté et appliqué.

Un an plus tard, à 24 ans, j’achète mon premier appartement à vocation locative, sans aucune connaissance particulière, sans aucun calcul de rentabilité, un peu pour faire comme tout le monde. Nous avions un crédit bancaire de 770 €/mois pour une location de 530/mois. Je mettais donc à l’époque 240 €/mois de ma poche pour pouvoir louer un appartement à un locataire. Je ne comprenais pas comment faisaient les autres investisseurs pour être propriétaires de plusieurs bâtiments si, à chaque achat, il fallait mettre de sa poche. Je pensais alors qu’avec le salaire que j’avais je ne pouvais pas me permettre de réitérer l’expérience une seconde fois.

Il aura fallu quelques années, le temps que je m’intéresse plus en profondeur au sujet de l’immobilier, que je lise, que je suive des formations, que je discute avec d’autres investisseurs pour comprendre l’erreur que j’avais faite, et comment il fallait faire pour la suite si je voulais continuer à investir dans ces immeubles de rapport.

C’est en 2003, soit six années plus tard que je me décide à acheter un second bien locatif. Les mensualités du crédit sur 10 ans de ma résidence principale et ma mauvaise expérience sur mon premier achat auront fait que, pendant six années, je n’ai plus osé toucher à l’immobilier locatif.

C’était une très grosse maison sur un terrain de 1.50 ha. Une partie de ce terrain était constructible. De plus, le terrain était boisé et parcouru par une petite rivière. Je craque ! J’ai pensé « Peut-être qu’un jour je bâtirai ma future maison sur ce terrain ? ». Oui, mais en attendant, que faire de cette grosse maison ? Avec l’aide de mon architecte, nous la diviserons en deux habitations de 3 et 4 chambres, ce qui sera plus rentable.

C’est à partir de ce moment que les choses ont commencé à s’accélérer dans ma vie immobilière. En effet, en 2005, dès que ces deux maisons ont été louées, je construisis une nouvelle maison sur une partie du terrain constructible juste à côté.

Dans le même temps, mon architecte me fait une offre irrésistible. Vous savez, le genre d’offre qu’il est déraisonnable de refuser. Un ancien bâtiment de ferme vendu au prix ridicule de 32 000 €. Il me dit qu’on peut y réaliser quatre appartements (1, 2 et 3 chambres) et me fait quelques croquis. Je fais quelques calculs de mon côté, j’oublie que je viens à peine de terminer un projet et je fonce, une fois de plus.

Je ne vais pas détailler tous mes investissements ultérieurs, mais en voici quand même un aperçu :

•2006 : achat d’un entrepôt de stockage,

•2007 : achat d’une grange et transformation en 6 appartements,

•2007 : achat d’un garage,

•2008 : achat d’une maison et transformation en 3 studios,

•2009-2010 : pause du fait de la crise,

•2011 : achat de ma résidence secondaire,

•2012 : achat d’un immeuble de 6 studios et appartements,

•2012 : fin des activités de toutes mes sociétés et transformation des bâtiments professionnels en plusieurs unités locatives supplémentaires,

•2013 : achat d’une ancienne ferme et construction de 7 maisons et 5 appartements,

•2015 : achat d’un terrain pour ma future résidence principale.

Comme vous pouvez le voir, une fois que la machine s’est mise en route, je n’ai jamais beaucoup ralenti la cadence. N’oubliez pas qu’une fois le bâtiment acheté, il y a encore l’administratif et les travaux à réaliser, et tout cela demande du temps.

De plus, comme j’ai conservé mon travail d’entrepreneur de 1996 jusqu’en 2012, tous les investissements immobiliers réalisés durant cette période ont été réalisés en parallèle. Il ne faut pas avoir peur de faire des heures et de s’investir à 100 % !

7.Ma situation aujourd’hui

J’ai toujours été entrepreneur, et donc indépendant. J’ai ainsi atteint mon indépendance financière à l’âge de 38 ans.

Je considère l’avoir atteinte au moment précis où j’ai décidé de stopper les activités de mes sociétés et ne plus conserver que de l’immobilier.

C’est vraiment ce moment-là que je considère comme étant le tournant décisif vers l’indépendance financière. Il m’aura donc fallu 15 années de travail entre la sortie de l’école et l’atteinte de mon but ultime : l’indépendance financière.

Aujourd’hui, 20 ans après la fin de mes études, je dispose de 50 biens immobiliers. Alors, clairement, j’aurais pu considérer être indépendant financièrement beaucoup plus tôt. J’aurais très bien pu m’arrêter à 10 ou 20 biens, éventuellement rembourser certains crédits et profiter de la vie beaucoup plus tôt. Beaucoup seraient déjà heureux d’être propriétaires de 10 biens immobiliers.

Oui mais moi, je suis collectionneur, ambitieux et gourmand !!! Et je suis aussi papa de quatre enfants, comme je l’ai déjà dit, et donc je considère que je dois faire quatre fois plus que d’autres pour pouvoir leur laisser un jour (le plus tard possible) la même chose à chacun.

De plus, lorsque vous êtes parent, vous devez montrer l’exemple à vos enfants. Comment leur montrer un bon exemple si vous ne travaillez pas. C’est dans cet esprit que je continue aujourd’hui de travailler et d’investir. Hors de question que mes enfants partent à l’école le matin en se disant que leur papa ne va rien faire de sa journée. Ce point est une vision très personnelle.

Continuer de travailler oui, mais certainement plus comme avant. Aujourd’hui, je fais ce qui me plait, à mon rythme.

8.Conclusion

Ces 20 années d’investissement, de recherche, de formation m’ont permis d’acquérir une expertise certaine dans l’investissement locatif.

Mais également dans le domaine de l’entreprise car j’ai créé et repris cinq sociétés dans des domaines différents.

Et enfin dans les placements financiers par le biais de mes différents investissements mobiliers.

Durant ces 20 années, j’ai connu des réussites bien entendu, mais également plusieurs échecs. Sur mon blog, je partage d’ailleurs avec vous certaines de ces déconvenues.

Le but premier est de vous faire comprendre que l’échec est normal dans la vie d’un entrepreneur. Mais aussi de faire en sorte que vous puissiez en éviter certains dans votre carrière d’investisseur.

Par ailleurs, en vous livrant mes échecs, vous pouvez vous rendre compte que je ne suis pas différent des autres, ou que je n’ai pas davantage de chances qu’un autre.

Pas plus de chances ?! Pas tout à fait !

J’estime avoir eu une chance énorme en naissant dans la famille dans laquelle je suis né. Nous avons tous nos peurs et nos croyances, qui proviennent majoritairement de notre éducation, de notre famille. Si, dans ma famille, on m’avait inculqué des idées du style :

« L’argent ne fait pas le bonheur. »

« Les riches sont tous des voleurs ou des malhonnêtes. »

« On ne prête qu’aux riches. »

« Trouve un travail de fonctionnaire,

au moins c’est sûr et tu auras

une bonne retraite. »

« Il vaut mieux louer sa maison que l’acheter, ça coûte moins cher. »

Croyez-vous que j’aurais fait un jour tout ce que j’ai pu entreprendre dans ma vie ? Peut-être, mais au prix d’un travail énorme sur moi-même et mes convictions.

Je suis donc chanceux d’avoir évolué dans une famille qui, sans s’en rendre compte, m’a transmis un capital éducationnel, un capital non financier très important. Ils n’en sont même pas conscients je pense… Je n’ai pas dû combattre mes propres croyances, mes propres peurs, ce qui est un avantage indéniable. Tout ce que j’ai fait m’a toujours semblé naturel.

Je suis tombé dedans quand j’étais petit. Dans l’indépendance, pas dans la richesse !!!