Laurence Boccara

Catherine Sabbah

L’Immobilier

L'Immobilier pour les Nuls, 6e édition

« Pour les Nuls » est une marque déposée de John Wiley & Sons, Inc.

« For Dummies » est une marque déposée de John Wiley & Sons, Inc.

© Éditions First, un département d’Édi8, Paris, 2022. Publié en accord avec John Wiley & Sons, Inc.

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75013 Paris – France

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Courriel : firstinfo@efirst.com

Site Internet : www.pourlesnuls.fr

ISBN : 9782412080566

Dépôt légal : mars 2022

Correction : Céline Dutt

Maquette intérieure et couverture : Fabrice Del Rio Ruiz

Illustrations : Marc Chalvin

Index : Muriel Mekies

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Ce livre numérique a été converti initialement au format EPUB par Isako www.isako.com à partir de l'édition papier du même ouvrage.

À propos des auteures

Laurence Boccara, journaliste spécialisée dans l’immobilier et les placements, collabore à différents journaux comme Les Échos, Le Monde et 60 Millions de consommateurs. Elle a débuté sa carrière au service économique de l’Agence centrale de presse (ACP) avant d’intégrer la rédaction des Échos, puis celle du magazine Investir. Elle est aussi l’auteur de deux livres, Femmes au travail et La Population française.

Catherine Sabbah est la déléguée générale d’IDHEAL, l’Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement, un think tank indépendant créé en 2019, consacré à l’habitat et au logement, et un institut de formation. IDHEAL se donne pour ambition de remettre le logement « à sa place », centrale et indispensable pour les ménages, les acteurs économiques, les responsables politiques et le débat public. Spécialiste de l’économie des villes, Catherine Sabbah a suivi pendant sa carrière de journaliste, notamment aux Échos, l’architecture, l’urbanisme, les politiques publiques et les modèles de développement des villes. Elle s’efforce d’en décrypter les mécanismes et d’en expliquer les logiques dans différents ouvrages.

Introduction

S’il y a un sujet sur lequel tout le monde a quelque chose à dire, c’est bien l’immobilier ! Après la crise du début des années 1990 qui a alimenté les discussions de comptoir ou les dîners en ville, la hausse des prix des années 2000, la déflagration de 2008, déclenchée en partie par le mécanisme de pyramide financière des subprimes, et les difficultés à se loger continuent de nourrir les conversations entre amis, collègues ou voisins. Aujourd’hui, les prix des logements sont si élevés que réaliser une « bonne affaire » signifie d’abord pouvoir se loger, ensuite peut-être envisager la possibilité d’une plus-value. La pandémie survenue au printemps 2020 est un nouveau sujet d’attention au logement, tout le monde renvoyé à sa condition d’habitant a observé son logement, ou ses désirs d’habiter, d’un nouvel œil.

À la baisse comme à la hausse, le logement est l’un des sujets de prédilection des Français. La plupart rêvent de devenir propriétaires. D’autant plus que l’achat d’une maison ou d’un appartement constitue aussi une garantie de sécurité pour l’avenir. Faites le test autour de vous, vous trouverez toujours une personne qui vient de vendre ou qui s’apprête à acheter et croit connaître tous les bons plans !

Pourtant, ce sujet à la fois populaire et subjectif est loin d’être simple. Les notions juridiques, fiscales et financières liées à une opération immobilière sont nombreuses et de plus en plus complexes. Lors d’une transaction dont le montant dépasse presque toujours 200000 €, pas de place à l’erreur. Des démarches bâclées, un métrage faux ou un financement mal ficelé suffisent à faire capoter une vente, à faire regretter un achat ou, pire, à ruiner un propriétaire. Le « rêve d’une vie » peut virer au cauchemar.

Malgré la présence de nombreux professionnels aux réputations plus ou moins bonnes, le particulier peut, en immobilier, tout faire lui-même ou presque et, depuis une quinzaine d’années, les sites internet et les plateformes lui facilitent grandement la tâche. Chacun, sans compétence particulière, est légalement en mesure d’acheter, de vendre, de louer et de gérer un bien sans intermédiaire – si ce n’est le passage obligé chez le notaire. Si vous êtes tenté par l’exercice, par souci d’économie ou par plaisir, procédez avec méthode et rigueur. Du choix du bien lui-même à la signature de la promesse de vente ou du bail, le moindre détail a son importance.

À propos de ce livre

L’Immobilier pour les Nuls décortique pour vous toutes les facettes du secteur. Cet ouvrage dresse un panorama complet des multiples façons de mener une opération immobilière à son terme avec succès. Il vous sera précieux pour franchir les obstacles (et il y en a beaucoup) qui jalonnent le parcours d’un acheteur, d’un vendeur, d’un bailleur ou d’un locataire. Grâce à des informations claires et précises et à des exemples concrets, il répond aux innombrables questions que se posent ceux qui sont en passe de changer de toit.

Entièrement mise à jour, cette nouvelle édition passe en revue les nombreuses nouveautés concernant le logement. Des nouvelles dispositions de la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) aux avantages et inconvénients des systèmes « Duflot » et « Pinel » pour les investisseurs, en passant par les nouveaux montages issus du démembrement…

Ce livre n’a pas la prétention de vous faire acheter au plus bas prix ni vendre au plus haut. Il ne vous donne pas non plus la cote exhaustive des prix des biens ville par ville et quartier par quartier : ils changent trop vite. En revanche, il détaille tous les ingrédients de base d’une recette sans arrière-goût. Il fourmille de trucs, astuces et avertissements destinés à vous aider, à attirer votre attention sur telle ou telle étape de votre opération. De la recherche du bien au financement en passant par l’accord avec l’autre partie (particulier en direct, agence immobilière, promoteur), vous trouverez ici toutes les informations pour vous aventurer sans risque dans le monde de la pierre.

Ce guide est accessible aux néophytes qui cherchent un toit pour la première fois. Si vous faites vos premiers pas dans cet univers où se mêlent professionnels et particuliers, où le vocabulaire doit être décrypté et où il est important de poser les bonnes questions au bon moment, vous trouverez ici tout ce dont vous avez besoin pour mener à bien votre projet.

Il est aussi utile aux habitués, déjà propriétaires voire bailleurs. Si vous en êtes déjà à votre troisième ou quatrième opération immobilière, vous découvrirez, à la lecture de ces pages, une analyse des derniers textes réglementaires, de nouveaux montages possibles, de bonnes idées ou des exemples à ne pas suivre.

Les conventions utilisées dans ce livre

On utilisera parfois des mots relevant du vocabulaire technique ou juridique de l’immobilier. Ces mots apparaissent en italique et sont expliqués pour une meilleure compréhension.

Toujours pour vous faciliter la lecture, nous vous indiquerons par endroits l’adresse de sites internet comportant des informations utiles et détaillées. Afin d’être rapidement identifiables, ces sites sont soulignés.

Comment ce livre est organisé

L’Immobilier pour les Nuls comporte six parties, décomposées en chapitres consacrés chacun à un sujet précis. Vous pouvez lire chaque chapitre indépendamment des autres, commencer par le début ou la fin, ou bien vous promener, le livre sous le bras, et l’utiliser comme un pense-bête. Les cinq premières parties traitent des grands thèmes de l’immobilier : acheter pour habiter, investir pour louer, devenir locataire, faire construire, et financer. La sixième aborde des sujets plus transversaux.

Première partie : Devenir propriétaire

Vous avez pris la décision d’acheter ? Ce copieux chapitre vous guide pas à pas dans cet itinéraire très peu fléché. Il constitue même le fil rouge de votre quête : il fait un point sur l’état du marché immobilier, vous indique les bonnes pistes pour dénicher votre futur logement, présente les différents interlocuteurs que vous pouvez rencontrer sur votre chemin. Sachez que vous êtes en droit d’obtenir des informations sur le bien à vendre (surface, présence de plomb ou de termites, etc.) et que la loi vous protège sur de nombreux points. À lire absolument avant même de commencer à prospecter !

Deuxième partie : La pierre comme placement

Vous souhaitez utiliser la pierre comme placement ? Bonne idée, mais cette opération doit être réfléchie. Quel type de bien acheter ? Quelle formule de location choisir ? Quel régime fiscal sélectionner ? Le placement sera-t-il rentable et au bout de combien de temps ?

Troisième partie : Location, mode d’emploi

Vous trouverez dans cette partie le b.a.-ba de la location. Où dénicher un bien à son goût et en phase avec son budget ? Comment soigner son dossier de candidature pour séduire le bailleur ? Pour éviter tout malentendu ou toute imprécision, signez un bail en bonne et due forme et faites-vous préciser qui paie quoi en matière de charges et de travaux. Autant de précautions qui faciliteront les relations locataire-propriétaire.

Quatrième partie : Faire construire dans les règles de l’art

Construire sa maison ? Quel luxe ! Mais pour que ce rêve d’une vie ne vire pas au cauchemar, prenez toutes les précautions et « bétonnez » votre projet pour ne pas vous prendre une tuile. Sachez que vous avancez ici en terrain miné : de l’achat du terrain à la réception des travaux en fin de chantier, en passant par le permis de construire, rien n’est jamais joué d’avance. Armez-vous de patience, soyez tenace et réactif ; ce livre devrait vous aider à trouver une solution à chaque problème.

Cinquième partie : Les crédits immobiliers, du prêt-à-porter au sur-mesure

Ce n’est pas parce que les taux des crédits immobiliers sont accessibles qu’il faut signer tout et n’importe quoi. Un bon emprunt immobilier est avant tout celui qui correspond à vos besoins. Ce chapitre vous aidera à vous poser les bonnes questions pour être en mesure de choisir entre taux fixe et révisable. Selon que vous achetez pour habiter ou pour louer, les formules de prêt sont différentes et nombreuses. Faites jouer la concurrence dans tous les domaines !

Sixième partie : La partie des Dix

Bien connue des amateurs de la collection « Pour les Nuls », la traditionnelle « partie des Dix » vous offre une vue synthétique sur un certain nombre de questions abordées tout au long de ce livre, en un ensemble de chapitres courts comportant chacun dix idées ou conseils pratiques. Vous pouvez vous y reporter lorsque vous avez besoin d’une ou plusieurs réponses rapides. Comment réussir votre achat ? Louer sans souci ? Vous loger pas cher ? Vous découvrirez aussi dix fausses idées sur l’immobilier.

Les icônes utilisées dans ce livre

En matière d’immobilier, les pièges sont nombreux et les conséquences d’un mauvais choix souvent désastreuses. Comme un lecteur averti en vaut deux, ce symbole signale une information à prendre absolument en compte.

Un court exemple vaut parfois mieux qu’un long discours. Cette icône mentionne une démonstration chiffrée ainsi que des histoires vécues de vendeurs, acheteurs, locataires ou propriétaires qui rendent limpides les choses les plus compliquées en apparence.

Cette icône indique une subtilité à connaître ou un point particulier qui apporte un éclairage intéressant.

Ce symbole attire votre attention sur un détail important auquel vous n’auriez peut-être pas pensé et qu’il faut surtout garder en mémoire au moment de passer à l’acte…

Reflet de l’évolution du marché et des politiques mises en œuvre par les gouvernements successifs, les lois sur l’immobilier évoluent constamment. Cette icône pointe des mesures récentes, des lois ou des décrets modifiés.

Ce symbole signale un conseil ou une astuce pour faciliter une opération, bénéficier d’un bon plan, accélérer les choses dans les négociations ou lors des démarches administratives.

Pour le novice, le monde de l’immobilier et les subtilités du jargon utilisé par les professionnels sont parfois difficiles à comprendre, voire totalement abscons. Pour ceux qui veulent maîtriser parfaitement leur opération, cette icône signale une démonstration un peu complexe, l’exposé approfondi de certains détails techniques ou une petite définition destinée à faciliter l’échange.

Et maintenant, par où commencer ?

Si ce sont vos premiers pas dans l’immobilier, vous disposez là de l’ouvrage idéal pour préparer votre parcours. Chacune des parties a été conçue de façon à « entrer dans la tête » de celui (ou celle) qui cherche à vendre, à acheter ou à louer, côté bailleur ou locataire. Vous êtes l’un ou l’autre ? Il suffit de vous reporter à la partie correspondant à votre recherche ou à votre besoin du moment.

Si vous êtes acheteur, vous disposerez de toutes les clés pour bien prospecter et choisir avec méthode un bien immobilier. Si vous êtes vendeur, vous découvrirez tous les secrets et les astuces pour appâter le client, mettre en valeur votre bien et, évidemment, vendre au meilleur prix. Si vous êtes un locataire en place (ou futur), une partie vous aidera à bien comprendre les méandres de la location et à soigner les relations parfois orageuses avec votre bailleur. Enfin, si vous êtes investisseur, vous trouverez le panorama des différentes formules de location, listant les avantages et les inconvénients de chacune d’elles.

Si vous ne disposez pas de beaucoup de temps devant vous pour lire une partie complète, reportez-vous directement à la page qui répondra à vos besoins ou questions. Le sommaire expose le contenu des chapitres. Vous y trouverez à coup sûr votre bonheur. Grâce à l’index alphabétique, vous pouvez aussi chercher un sujet particulier.

Bonne route !

Partie 1 Devenir propriétaire

Dans cette partie…

Les prix des logements n’ont cessé de grimper de la fin des années 90 jusqu’en 2008. La crise des subprimes, qui a fait baisser les valeurs pendant quelques mois, a été vite oubliée, sur le front des prix en tout cas. Est-ce le moment d’acheter, est-ce trop tard ou faut-il attendre ? La tendance est à nouveau à la hausse. Quelle que soit la conjoncture, ces questions appellent des réponses individuelles, correspondent à des choix personnels. Mais une fois la décision prise de devenir propriétaire, le parcours est ponctué d’étapes réglementaires qu’il est impératif de connaître. En se montrant attentif et prudent, l’acquéreur passera sans encombre les obstacles successifs détaillés dans cette partie. Éviter les pièges n’est pas très compliqué, à condition de les connaître et de ne pas systématiquement accorder crédit à ce qui est dit, entendu ou écrit. Tous ceux qui ont la chance d’être logés seront un jour propriétaires ou locataires, et chacun a son idée sur la meilleure manière de faire une bonne affaire, à l’achat ou à la vente : certaines sont risquées, d’autres illégales. Choisir son logement engage ses finances et son quotidien pour des années. Même si dans ce domaine l’irrationnel et l’affectif influent beaucoup sur nos décisions, explorer toutes les pistes, comparer, négocier est toujours possible. Voici comment…

DANS CE CHAPITRE

Les prix vont-ils continuer d’augmenter ?

•

Est-ce le moment d’acheter ?

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L’immobilier : bulle spéculative ou marché solide et pérenne ?

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Les valeurs sûres et les quartiers recherchés

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Ce qui fait le prix d’un logement

Chapitre 1 Le marché immobilier dans tous ses états

Comme la Bourse, mais en moins volatile, le marché de la pierre suit des cycles. Après une hausse de plus de 100 % en dix ans, les prix de l’immobilier ont connu une baisse en 2008, variable selon les régions, mais ce fut un répit de courte durée. Ils sont repartis à la hausse dès 2009 et ont dépassé en 2010 les niveaux d’avant la crise. Après une pause en 2014, la hausse a repris, surtout dans les grandes villes.

Cinquante ans après l’appel de l’abbé Pierre, une crise du logement ?

La France connaît-elle une crise du logement ? Tout le monde semble s’entendre sur ce diagnostic assez vague. Les difficultés à se loger ne concernent pas toujours les mêmes populations, mais elles persistent. Et même si la France construit beaucoup de logements, il semble qu’il n’y en ait jamais assez. Ou pas les bons, aux bons endroits. Même avec deux salaires, il devient difficile de se loger dans les centres des grandes villes et le parc de logements sociaux est insuffisant pour accueillir les ménages trop modestes pour accéder au marché non aidé, dit « libre ». Dès le premier enfant, les couples prennent le chemin de la périphérie pour gagner de l’espace ou dépenser moins. Plusieurs sondages l’ont confirmé, le logement figurait parmi les trois principaux sujets de préoccupation des Français pendant la campagne présidentielle de 2012. Le mouvement Les Enfants de Don Quichotte, né à Noël 2006, avait médiatisé le sort de millions de mal-logés. L’association Jeudi Noir, qui s’installe dans des immeubles vacants, a pris le relais de l’appel à la mobilisation. Et pourtant, à chaque scrutin, les observateurs font le même constat, essentiel pour chacun et pour tous : le logement est peu présent dans les débats politiques. Il concerne pourtant le pouvoir d’achat, la transition écologique, la mobilité…

La hausse des prix de l’immobilier semble ne jamais devoir s’arrêter. Des crises cycliques viennent parfois la freiner, mais pour peu de temps et les vrais retournements de conjoncture sont rares. À chaque secousse, en 2008, puis en 2014, un plan d’aides publiques vient corriger la donne. Sur le long terme, la hausse est permanente et très forte. Les Français, comme les autres Européens, consacrent environ 25 % de leur revenu à leur logement et l’achat d’une maison ou d’un appartement représente plusieurs années de salaire. Depuis quelques années, phénomène nouveau en tout cas dans ces proportions, la France est coupée en deux : les prix sont élevés et augmentent encore dans les grandes métropoles, ils stagnent et parfois baissent dans les villes moyennes dont la courbe démographique est plate.

La production de logements neufs oscille selon les années, autour de 400 000 logements, en comptant les logements collectifs privés, les HLM et les maisons individuelles. Parallèlement, les échanges sur le marché de l’immobilier ancien ont dépassé le million de ventes en 2019. Suffisant ? Toujours pas, disent les économistes. Le chiffre de 500 000 logements à produire, leitmotiv de toutes les politiques du logement depuis 30 ans a néanmoins presque disparu du discours politique, car la question n’est plus celle du nombre mais de la localisation. En 2018, pour construire « plus, mieux et moins cher », comme le souhaite le gouvernement, la loi ELAN pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique propose de faciliter la construction en allégeant le carcan de normes qui l’encadre et en réformant notamment le code de la construction. En 2021, la loi « Climat-Résilience » (loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) freine un peu ces ardeurs avec le ZAN, zéro artificialisation nette, qui suppose l’arrêt de consommation de nouveaux terrains naturels, à moins d’en « renaturaliser » d’autres.

Sommes-nous condamnés à payer cher ?

L’immobilier suit des cycles. Le savoir n’aide malheureusement pas à les anticiper. Le logement n’est pas un bien comme les autres et son marché pas totalement élastique à la loi de l’offre et de la demande. Ainsi, une production abondante à Marseille ne fera pas baisser les prix des appartements lillois et les moyennes nationales n’ont donc pas grand sens. Selon certains analystes, la hausse des prix serait liée à un ensemble de facteurs qui vont du nombre de terrains disponibles, à leur localisation, au prix des matières premières, aux normes contraignantes… et pourrait être structurelle… jusqu’à la prochaine crise. Plusieurs économistes parlent d’une « bulle robuste » pour qualifier la période de très forte augmentation des prix du début des années 2000, le palier puis une croissance plus régulière, mais encore forte. Une bulle qui n’éclaterait pas, est-ce vraiment une bulle ou l’atteinte d’une situation promise à durer ?

Source : Ofce, Insee.

Figure 1-1 Des prix immobiliers largement déconnectés des revenus.

Peut-on encore se payer un toit ?

Tous les Français rêvent de devenir propriétaires, paraît-il. Et près de 60 % d’entre eux ont déjà signé. Faut-il acheter son logement aujourd’hui ? « Oui », répondent les experts, encore faut-il en avoir les moyens.

Depuis 2008, la chute de la banque Lehman Brothers et l’onde de la crise des subprimes, le marché boursier n’apparaît plus comme un concurrent potentiel de la pierre. La débâcle de 2008 a fait fuir les investisseurs occasionnels, qui préfèrent aujourd’hui placer leur argent dans l’immobilier, plus sûr, à moins de catastrophes naturelles heureusement peu fréquentes sous nos latitudes. Quoi que les inondations, les glissements de terrains et le recul du trait de côte dans les zones littorales sont des questions que les acquéreurs vont devoir aussi commencer à se poser dans les années à venir. La crise des années 1990 est loin derrière nous. Celle de 2008, due aux subprimes et aux emprunts « toxiques », a été catastrophique pour les ménages américains, mais n’a pas eu de longs effets immobiliers en France. La crise des dettes souveraines en Europe non plus. Les prix ont retrouvé puis dépassé leur niveau pourtant historiquement haut de 2007. Depuis 2015, ils remontent, stimulés par la baisse des taux d’intérêt et par un maintien élevé de la demande.

L’investissement immobilier (le plus important d’une vie pour presque tout le monde) sert d’abord à se loger et/ou promet les revenus complémentaires d’une retraite de plus en plus hypothétique. L’achat d’un bien peut aussi contribuer à faire diminuer sa note fiscale annuelle. Depuis plus de quarante ans, des systèmes d’allègement d’impôts profitent aux acheteurs prêts à proposer à la location leur appartement pendant au moins neuf ans avant de pouvoir l’utiliser pour eux-mêmes ou le revendre. La dernière loi en date succède à une série de mesures déclinées depuis 1984, baptisées des noms des ministres qui les ont mises en place : Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel et… Denormandie. Chaque fois, ces incitations à l’achat ont permis de relancer le marché au bon moment, quitte parfois à accompagner son emballement. Les lois Robien et Scellier en sont les meilleurs – ou les pires – exemples : en transformant l’achat d’un appartement en une démarche purement financière et rentable, elles ont largement contribué à faire monter les prix. Le « Duflot », très encadré et contraignant, représente un virage dans cette politique. Le « Pinel » l’a un peu assoupli en 2014. La loi de finances pour 2022 en a concocté une nouvelle version, le « Pinel + », lié à des critères de qualité des logements.

Peut-on encore acheter ? Voilà la bonne question. Faut-il choisir de s’endetter sur vingt-cinq ou trente ans ? Lorsque les clients vieillissent, les banques décident à leur place et refusent d’accorder des prêts sans d’exorbitantes cotisations d’assurance. Les taux d’intérêt vont-ils continuer de baisser ? Peut-on encore compter sur une plus-value ? Difficile aujourd’hui d’anticiper une baisse des taux d’intérêt déjà très bas. Faut-il tabler sur la poursuite de la hausse ? Faut-il espérer une nouvelle période d’inflation ?

Les réponses à ces questions ne sont qu’hypothèses. Seul argument imparable : louer coûte cher aussi. Les loyers, indexés indirectement sur l’indice du coût de la construction, ont augmenté de 40 % entre 1998 et 2007, baissé puis remonté depuis. Dans certaines villes, ils sont désormais encadrés sans que l’on puisse encore mesurer l’impact de ces contraintes, dont le non-respect est peu sanctionné. Même les professionnels ont parfois du mal à s’y retrouver. Il arrive cependant que les mensualités à rembourser à la banque en cas d’achat ne dépassent pas le niveau d’un loyer. C’est d’ailleurs sur ce calcul que tablent les banques qui se gardent bien de communiquer le coût total du crédit. Pourtant il peut être éclairant de le calculer : pour un emprunt de 200000 € à 1,32 % sur 20 ans, vous rembourserez au total 227 760 euros si vous ne revendez pas votre bien avant d’avoir fini de le payer.

Et à l’avenir ?

Bien malin qui pourrait prédire ce que nous réservent les prochains mois. Les derniers ont vu la baisse régulière et persistante des taux d’intérêt, qui s’approchent dangereusement de zéro. Malgré une situation économique difficile, la demande se maintient, alimentée par le faible coût de l’argent et l’espoir d’une plus-value. La pandémie a fait chuter la production de logements. S’ajoute à cet élément le refus accentué depuis les confinements successifs de la densification. Il devient fréquent que les habitants d’un quartier ou d’un lotissement s’opposent à l’arrivée de nouveaux voisins. Les élus ont tendance à les suivre, diminuant la taille des immeubles ou renonçant tout simplement à construire, au point d’aggraver la situation de manque. Il est probable que la totalité de la politique du logement soit à revoir : l’accession à la propriété est-elle la panacée ? Les systèmes de soutien aux propriétaires l’ont longtemps laissé penser… ne faut-il pas au contraire adapter le logement aux nouvelles formes d’économie, celle du partage en particulier. Cela tombe bien, la location existe déjà, dont il faudrait peut-être adapter les modalités, la durée du bail, les systèmes de colocation… les rapports entre propriétaires et locataires.

Haussmann ou Banlieue-sur-Loft ?

Quand on réalise l’investissement de sa vie, autant bien le choisir. Où acheter ? C’est la première question à se poser, en sachant que les champs du possible rétrécissent subitement lorsque l’on fait coïncider avec son budget et ses aspirations le prix d’un quartier et le nombre de pièces souhaité. Tous les acheteurs ont connu ce cruel dilemme.

Pour payer moins cher, sortez des centres-villes

Le schéma est assez simple : les prix diminuent à mesure que l’on s’éloigne des centres-villes. Et le principe vaut, à peu de choses près, pour toutes les agglomérations, abstraction faite des micromarchés correspondant à un site exceptionnel en banlieue, à la montagne ou au bord de la mer et aux villes sinistrées dont les centres désertés ne valent plus rien. En effet, même perdus et isolés, certains quartiers au bord d’une rivière ou particulièrement résidentiels bénéficient d’un effet de mode ou d’un héritage architectural qui les rend inaccessibles. À l’inverse, des quartiers encore en très mauvais état ou carrément insalubres n’attirent personne même dans les centres urbains. Ces friches en pleine ville deviennent rares, car la hausse des prix a correspondu, depuis une vingtaine d’années, à la reconquête, par les municipalités, de quartiers centraux, et souvent historiques, qui menaçaient de tomber en ruine. La politique publique baptisée « Action Cœur de Ville » et lancée en 2018 vise à soutenir la rénovation ou la construction de logements, de commerces et d’activités dans les centres-villes délaissés par leurs habitants. Des logements confortables, adaptés et situés à proximité des services peuvent représenter une bonne alternative aux maisons individuelles, critiquées pour la consommation d’espaces que leur construction encourage.

En région, le TGV porte une grande part de responsabilité dans le renouveau des quartiers de gare, ainsi que la désindustrialisation, qui a parfois laissé, en plein centre, d’immenses terrains inutilisés. Lille, Marseille, Lyon, Bordeaux ainsi que des villes moyennes comme Perpignan, Mulhouse ou Orléans ont réinvesti leur cœur en réhabilitant le bâti ancien et en confiant à des promoteurs immobiliers de grands terrains où construire des logements neufs. C’est d’ailleurs dans ces quartiers que certaines municipalités prennent l’initiative de bloquer les prix pour tenter de freiner la flambée et conserver des classes moyennes ou de jeunes ménages en ville. En échange de la vente de terrains à un prix moins élevé que sur le marché libre, elles imposent aux promoteurs qui les achètent de vendre sous le seuil de 5 000 € le mètre carré en première couronne parisienne, plus près des 3 500 en région. Certaines imposent même la clientèle : des habitants de la ville ou des jeunes, pour conserver une certaine mixité sociale et éviter que les centres-villes ne deviennent des repaires de riches, de personnes âgées ou les deux.

Cœurs de villes rénovés, populations exclues

Dans les secteurs déjà denses et construits, les rues plantées d’ateliers ou de petites industries ont d’abord été investies par des artistes en quête de loyers bon marché. Ces locaux sont très vite rachetés par des populations plus aisées, les fameux bobos (bourgeois bohèmes), capables, dans un premier temps, d’accepter la mixité sociale en échange de grands espaces et de prix abordables. Mais ce processus baptisé « gentrification » (c’est-à-dire l’investissement de quartiers populaires par des cadres moyens voire supérieurs) a pour effet immédiat de « revaloriser » l’environnement, de faire monter les prix et de repousser aux franges de ces quartiers leurs anciens habitants incapables de suivre. Il touche les grandes villes du monde entier.

De nombreuses villes sont ainsi divisées en grands secteurs très distincts : d’un côté et souvent à l’Ouest ou sur l’une des rives du fleuve, les traditionnels quartiers bourgeois aux prix élevés depuis toujours, de l’autre, les anciens quartiers populaires, où la valeur de l’immobilier a parfois augmenté de 30 % par an au cours de la période récente. Autour, la périphérie des villes, qui, de plus en plus loin, recueille les exclus de ce système, forcés de s’éloigner pour pouvoir s’offrir un jardin, quelques mètres carrés de plus ou tout simplement un toit.

Du soleil, un ascenseur et une bonne école

Rien de plus subjectif qu’un propriétaire. Presque personne n’échappe à la règle qui veut que l’on surestime systématiquement la valeur de son appartement lorsqu’il s’agit de le vendre. Impact affectif, appât du gain, aveuglement par rapport au marché… Les mises à prix des agents immobiliers paraissent toujours trop basses et il est fréquent que l’on oublie que le métro est un peu loin ou que la façade mériterait un bon ravalement. Il existe pourtant des méthodes fiables pour cerner, sinon fixer, la valeur exacte d’un appartement ou d’un immeuble. Les experts sont des professionnels qui les affinent tous les jours, pour le compte de particuliers, d’investisseurs ou de banques. Leur charte ne leur impose pas d’obligation de résultat, mais définit point par point les étapes à suivre et les éléments du prix. Une bonne expertise ne doit théoriquement pas dépasser 5 % d’erreur.

Les agents immobiliers et de plus en plus de plateformes en ligne proposent souvent une estimation ou une évaluation gratuite. C’est la méthode la plus sûre pour « faire rentrer » des mandats. Ces professionnels ne sont pas des experts et beaucoup d’entre eux fonctionnent à vue de nez. Faites l’expérience en demandant un prix à plusieurs d’entre eux, une différence de 15 % de l’un à l’autre est très fréquente.

L’expertise : un avis objectif

Il existe deux méthodes d’expertise, qu’il est conseillé de croiser pour parvenir à des résultats fiables. La méthode « par le revenu » consiste à calculer ce que rapporte un bien loué ; la seconde, dite « de comparaison », établit la valeur d’un bien en référence à des transactions récentes sur le même marché. Pour des biens très atypiques comme des hôtels particuliers ou des lofts, l’expérience du spécialiste rassure, mais elle n’est pas infaillible. Ces démarches rationnelles font également abstraction du coup de cœur et des conditions de la vente.

Les étapes de l’évaluation du prix d’une résidence principale en appellent surtout au bon sens, notamment dans des immeubles parisiens : même si tous sont uniques, ils sont facilement comparables. Les experts partent du général pour aller vers le particulier et prennent en compte une longue liste de critères auxquels ils attribuent un pourcentage dans la valeur globale. En voici la liste :

• L’image du quartier : son historique, les travaux qui y ont été faits, sa réputation.

• L’implantation de l’immeuble : du côté ensoleillé de la rue, plus près du métro, loin des commerces les plus bruyants.

• L’état du bâtiment : ravalé, décrépi, ayant fait l’objet d’une rénovation.

• La période de construction : un appartement dans un immeuble haussmannien se vend traditionnellement plus cher que la même surface dans un bâtiment des années 1960 ou 1970.

• Et plus spécifiquement pour chaque appartement : étage, état des parties communes, ascenseur ou escaliers, surface, terrasse ou balcon, cave ou parking, orientation, disposition des pièces, type de chauffage, charges, nombre de transactions dans la même rue dans les trois mois précédents.

Les experts attribuent des pourcentages aux défauts et aux avantages des appartements, mais communiquent rarement leurs techniques de calcul.

Remettre un bien en état avant de le vendre ne fait pas forcément monter les prix. Le home staging, tente pourtant de prouver le contraire. La méthode consiste à relooker l’appartement avant de le faire visiter, afin de soigner la première impression du futur acquéreur. Certains vont même jusqu’à remeubler les lieux, changer les rideaux, pour obtenir une sorte d’appartement témoin dont la décoration finira de convaincre les hésitants. Pas facile lorsque l’on vit sur place !

Certains marchés échappent tout à fait aux règles établies par les experts : les bords de Marne ou de Seine se vendent à prix d’or… jusqu’à ce que les magnifiques propriétés pieds dans l’eau soient inondées, ce qui arrive de plus en plus fréquemment. Après un sinistre, le marché commence par chuter parce que les biens sont détériorés, ensuite parce que leur valeur intègre désormais un risque, jusqu’à ce que l’épisode soit oublié. Cela peut prendre deux ou trois ans, parfois beaucoup plus, comme à Vaison-la-Romaine, où la crue de la rivière avait fait plusieurs victimes en 1992. Il est probable que ce critère d’inondabilité joue de plus en plus dans le prix, compte tenu de la fréquence plus soutenue des catastrophes naturelles.

Aujourd’hui, ces zones, comme les couloirs d’avalanche en montagne, sont réglementées par les plans de prévention des risques (les PPR, instaurés par la loi Barnier de 1995) et en partie inconstructibles. Quant à prévoir si la rareté organisée valorisera les propriétés existantes ou ruinera à jamais le secteur touché par un accident, les habitants de la Somme ou de certaines communes du Vaucluse ont des réponses divergentes, tout dépend de l’attractivité du site… L’état des risques naturels et technologiques fait en tout cas désormais partie des documents à fournir au moment d’une vente, ce qui permet aux acheteurs d’être informés des dangers potentiels d’un site.

Le contrôle technique, un passage obligé

Les experts – tout comme les acheteurs – s’appuient sur d’autres types d’informations également obligatoires. Depuis le milieu des années 1990, afin de sécuriser les transactions, la loi s’est enrichie de nouveaux textes et impose aux vendeurs de fournir un certain nombre de certificats : le métré, la preuve d’une recherche d’amiante et de plomb dans les revêtements, ainsi qu’une détection de la présence de termites dans les départements grignotés par ces insectes. Le signalement de risques naturels et technologiques, l’état des installations électriques et au gaz ont allongé cette liste. Depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique est également obligatoire. Depuis le 1er janvier 2011, il se doit même d’être affiché lors de la mise en vente. Pour mémoire, ce diagnostic classe le logement sur une échelle de « A » à « G », selon ses consommations. L’échelle est cotée « A » pour les logements les plus sobres, et « G » pour les plus énergivores. La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m² par an (classe « E »). Aucune réglementation n’oblige le propriétaire à supprimer toutes ces nuisances, mais elles peuvent entraînent une décote ou devenir un argument de la négociation. La loi va rendre de plus en plus difficile, voire impossible, la location et peut-être un jour la vente des logements les moins bien classés. Ainsi, la loi Climat 2021-1104 du 22 août 2021 consacre la lutte contre les passoires énergétiques en interdisant la location des logements les plus énergivores, progressivement, à compter de 2025. Elle fait donc entrer dans la définition du logement décent un critère économique et de confort, lié à la performance énergétique. L’interdiction de louer des passoires thermiques s’appliquera à partir de 2025 aux logements aux diagnostics les plus mauvais, classés G. La loi Climat de 2019 interdisait déjà la hausse des loyers dans ces logements mal isolés dès 2022.

Les travaux réalisés dans l’immeuble doivent également être consignés dans un carnet d’entretien tenu par les syndics. Théoriquement en tout cas, car cette mesure réglementaire précisée par la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) de décembre 2000 (le décret no 2001477 du 30 mai 2001 fixe le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) est loin d’être respectée. Près de dix ans après la sortie de ces décrets d’application, les carnets sont souvent vides lorsqu’ils existent, ou difficiles d’accès pour les candidats à l’achat. C’est normalement au vendeur de se les procurer et de les communiquer aux candidats acheteurs qui souhaitent les consulter. La loi ALUR du 26 mars 2014 a encore allongé la liste des documents à fournir au moment de la signature de la promesse de vente. Dans le souci de protéger les acquéreurs, sont désormais obligatoires :

• le règlement de copropriété et les actes le modifiant,

• les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années,

• les documents relatifs à la situation financière de la copropriété, le montant des charges courantes et le budget prévisionnel,

• les sommes restant dues au syndicat de copropriétaires par le vendeur et celles qui resteront à la charge de l’acquéreur.

DANS CE CHAPITRE

Neuf ou ancien ?

•

Appartement ou maison ?

•

Poser ses valises ou se faire des ampoules ?

•

Habiter une usine ou une boutique ?

•

Acheter pour soi ou acheter pour louer ?

Chapitre 2 Rechercher… oui, mais quoi ?

Comment se décider à investir trois ou quatre ans de salaire et à s’endetter sur vingt ans, ou plus ? Comment être sûr que l’on va faire le bon choix et ne pas rater l’occasion de sa vie à quelques rues de là ? L’achat d’un logement suppose une assez longue réflexion sur ses envies, ses besoins et ses moyens, mais une décision rapide avant qu’un autre vous passe devant quand une occasion se présente. Personne ne trouve jamais l’appartement de ses rêves, mais quelque chose d’approchant. Et puis un logement ça se revend.

Pour commencer, balayons quelques idées bien ancrées mais souvent fausses :

• Il est plus intéressant de louer que d’acheter. Ce constat est généralement faux à moins de devoir déménager tous les deux ans. Pour ceux qui s’installent, rembourser un emprunt représente une « épargne forcée » et permet de se créer un patrimoine, alors que payer son loyer ne rapporte rien. Au bout de dix ans, un propriétaire se sera constitué un apport personnel et pourra revendre pour acheter plus grand ; un locataire, non.

• Tout le monde n’a pas les moyens de s’acheter un logement. Souvent faux… mais de plus en plus vrai ! Les prix d’achat ont terriblement augmenté, mais les loyers aussi. Compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt, rembourser un emprunt coûte parfois moins cher que payer un loyer, pour la même surface. Les banquiers sont d’ailleurs parfois plus prompts à ouvrir un crédit (car ils prennent la précaution de s’assurer) que les propriétaires bailleurs à accepter de vous louer leur logement si vous n’avez pas un CDI, des revenus équivalents à trois ou quatre fois le loyer, une assurance ou des parents capables de garantir votre solvabilité.

• Et si le marché se retourne ? Et pourquoi ne pas penser qu’il ne se retournera pas ? Même en 2008, au plus fort de la crise mondiale et d’un resserrement brutal du crédit par les banques, le marché immobilier français ne s’est pas effondré. Là où il a baissé, sa remontée a été tout aussi spectaculaire. De 1991 à 1996, les prix ont chuté pour remonter plus haut quelques années après. Certes, les acheteurs de 1991 obligés de vendre en 1994 ont « pris le bouillon », mais ceux qui ont attendu ont regagné leur mise, et bien davantage. Après une stagnation en 2014, la hausse a repris au rythme de 3 à 5 % par an.

• Locataire depuis des années dans un immeuble plaisant, pourquoi s’endetter pour devenir propriétaire ? Parce que ces logements pourraient bien un jour être mis sur le marché par leurs propriétaires. Les victimes de la vente à la découpe du début des années 2000 en savent quelque chose : sommés d’acheter l’appartement qu’ils occupent ou de partir à la fin de leur bail, ces locataires choisissent souvent la seconde solution, car, dans les centres des grandes villes, nombre d’entre eux n’ont plus les moyens de s’offrir la surface qu’ils louaient jusqu’alors.

Neuf ou ancien ?

Des poutres ou des murs en carton-pâte ? Du charme ou des cages à lapins toutes identiques ? Le centre-ville ou la banlieue ? Le débat entre neuf et ancien ne se résume heureusement plus aujourd’hui à cette caricature. Le charme de l’ancien est parfois très relatif et l’on peut sans faute de goût refuser les petites fenêtres, les immeubles sans ascenseur et les planchers qui craquent. À l’inverse, les bâtiments neufs n’offrent pas toujours le dernier cri de la technique ni même les balcons ou les terrasses censés établir la prééminence définitive des bâtiments contemporains sur tous les immeubles construits avant 1950. Cela dit, la promotion immobilière a fait beaucoup de progrès en une vingtaine d’années, notamment grâce aux normes d’isolation acoustique et thermique, désormais obligatoires. Certains promoteurs ont également compris l’intérêt de l’architecture et opté pour des formes modernes et des volumes innovants à la place des sempiternels pastiches haussmanniens avec balcons en fer forgé et toits en zinc. L’attrait pour le neuf se justifie donc aujourd’hui par la promesse de charges d’énergies moins élevées pour un confort plus grand. Plusieurs études récentes (Qualitel, IDHEAL) ont néanmoins démontré que la qualité spatiale avait nettement diminuée au cours des vingt dernières années : pièces plus petites, plafonds plus bas, cuisines ouvertes réduites à un morceau de mur du salon, manque de placards... Une évolution à prendre en compte lorsque l’on a une préférence pour les logements neufs.

Qu’est-ce que la Vefa ?

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est une procédure typiquement française qui ne concerne que l’achat de logements neufs. Elle consiste pour l’acquéreur à choisir un logement sur plans (d’après une maquette ou des images virtuelles) qu’il paiera tout au long de sa construction. Ces fonds permettent au promoteur d’acheter le terrain et de commencer à bâtir l’immeuble. À chaque étape (gros œuvre, clos et couvert, second œuvre…), les futurs propriétaires versent un pourcentage du prix total. Le solde est payé à la remise des clés et ce n’est qu’à ce moment que les acheteurs deviennent réellement propriétaires. L’achat en Vefa est très courant en France et assez réglementé pour ne pas réserver trop de mauvaises surprises. Les plus fréquentes sont les retards de livraison, quelques différences entre l’appartement promis et celui qui a été construit, des finitions moins bien réalisées que prévu. Un avantage : la possibilité de moduler son appartement, d’y ajouter une chambre ou de faire tomber une cloison, de choisir ses revêtements, l’aménagement de sa cuisine… en modifiant les plans au moment de la réservation.

Avantages comparés de l’ancien et du neuf

Avantages des constructions récentes :

• des frais de notaire moins élevés,

• une exonération de taxe foncière pendant deux ans,

• des garanties attachées aux travaux qui permettent de se retourner contre le promoteur ou les entreprises en cas de malfaçon,

• de meilleures performances thermiques et acoustiques rendues obligatoires par les lois Grenelle.

Avantages de l’ancien :

• la préexistence de l’appartement ou de la maison, ce qui permet de visiter et de se rendre compte des qualités et des défauts du bien que l’on achète.

• la disponibilité, bien souvent au bout de trois mois, alors que l’acquéreur d’un logement neuf devra acheter sur plans, c’est-à-dire avant la construction de l’immeuble. Et attendre pendant au moins deux ans, le temps du chantier, parfois plus, lorsque les programmes immobiliers prennent du retard, ce qui est fréquent. Il doit parfois emménager en bottes lorsque les abords ne sont pas encore aménagés !

L’ancien, encore un peu moins cher

Les logements anciens sont moins chers, certes. Mais la récente flambée des prix tend à réduire la différence traditionnelle de 30 % entre le marché des immeubles et maisons de moins de cinq ans et les autres. Si des programmes neufs dépassent les 12 000 € le mètre carré dans la capitale, de nombreux appartements anciens rénovés et très bien placés atteignent ces prix-là aussi. Certains, au cachet ou à l’adresse exceptionnelle, les dépassent. Même rattrapage dans les centres des grandes villes, où les beaux immeubles anciens dépassent les 5 ou 6 000 € le mètre carré, soit le prix de programmes neufs haut de gamme.

Appartement ou maison ?

Devenir propriétaire, c’est choisir son logement : sa taille, son type, son prix, son jardin ou le nombre de chambres. C’est aussi opter pour un statut, celui de copropriétaire ou de propriétaire individuel. Ceux qui achètent une maison pour la tranquillité, l’isolement et l’absence de voisins doivent savoir que si le toit fuit, ils devront assumer seuls les frais de la réparation, comme toutes les autres dépenses liées à leur propriété : impossible de partager la facture. Au moins les propriétaires individuels sont-ils maîtres de leur consommation d’eau et de la date à laquelle ils décident d’allumer leur chauffage. Certaines maisons en lotissement ou accolées à d’autres constructions peuvent être intégrées dans des copropriétés dites de sol et ainsi partager les charges des parties communes extérieures, généralement un jardin ou une piscine.

Les charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 permet de distinguer deux types de charges. Les charges communes concernent tous les copropriétaires ou certains d’entre eux (occupants d’un même bâtiment, par exemple) et sont réparties au prorata des tantièmes correspondant à la taille des appartements. Elles comprennent les équipements, comme les ascenseurs ou la chaufferie, et sont divisées en plusieurs postes :

• la conservation (travaux et frais liés,

• l’entretien (frais de ménage et éclairage),

• l’administration (frais de gestion du syndic, gardiennage et assurances).

Les charges individuelles correspondent aux consommations d’eau et d’énergie lorsque le chauffage est central, et/ou à l’usage exclusif d’un équipement comme un jardin privatif (pour plus de précisions sur les charges de copropriété, voir chapitre 7).

Un appartement fait toujours partie d’une copropriété gérée par un syndicat de copropriétaires. Le principe consiste à partager les frais qu’entraîne le fonctionnement de l’immeuble, notamment ceux liés à l’entretien des parties communes et aux réparations des équipements collectifs.

Poser ses valises ou se faire des ampoules ?

Commençons par chasser une idée reçue : les bonnes affaires « à refaire » sont derrière nous. D’abord, des professionnels, marchands de biens ou promoteurs-rénovateurs, ont érigé la recherche et le retapage d’appartements au rang de métier et ont ratissé large dans toutes les grandes villes de France. Ensuite, les vendeurs ont compris qu’ils ne vendaient pas seulement un appartement au plancher défoncé et aux murs crasseux, mais bien un « potentiel », c’est-à-dire l’idée de ce que cette surface pourrait devenir une fois remise à neuf.

« Avec travaux » ne veut pas toujours dire moins cher

La décote appliquée aux logements exigeant des travaux est bien moindre depuis quelques années. Pour calculer le prix de vente, il ne suffit pas de défalquer le coût estimé des travaux du prix d’un appartement équivalent, car le vendeur connaît parfaitement le potentiel du logement qu’il met sur le marché. Quant à l’appréciation de l’état des lieux, elle dépend autant du vocabulaire que de la bonne foi du propriétaire vendeur. L’expression « À rafraîchir » lue dans une petite annonce doit immédiatement susciter la méfiance : il faut parfois six mois de travaux et 50 000 € pour parvenir à un résultat habitable. « À rénover » : prévoir de 500 à 1 000 € de travaux par mètre carré.

La plus-value de la déco

Aujourd’hui, les magasins de bricolage fleurissent dans toutes les villes, la déco est devenue un art de vivre, sujet d’innombrables émissions de télévision. L’aménagement intérieur peut apporter une importante plus-value. Certains acquéreurs recherchent le cachet et des idées qu’ils n’auront pas à avoir. Les acheteurs étrangers et fortunés notamment n’hésitent pas à surpayer un bien dans lequel ils pourront immédiatement poser leurs valises. S’inscrire dans l’atmosphère des autres ne les gêne pas, au point que certains achètent avec l’appartement la console et les rideaux assortis. Sur le marché des lofts et des appartements atypiques, le rachat du mobilier – souvent très contemporain et fait sur mesure – est fréquent et fait évidemment grimper le prix, dans lequel sont intégrés ces biens mobiliers non soumis aux mêmes taxes que l’immobilier. L’expertise devient alors extrêmement subjective.

Avant de faire une offre pour acheter un lieu que l’on veut transformer, mieux vaut en tout cas faire une estimation précise du coût des travaux, avoir en tête que l’accord de la copropriété est parfois nécessaire pour des transformations lourdes, que les prix des matériaux et des artisans ne cessent d’augmenter et que les entreprises ne sont pas toujours disponibles immédiatement. Ceux qui en ont le courage et qui mènent eux-mêmes le chantier sont généralement contents du résultat, surtout une fois sortis de la poussière et des gravats. Beaucoup jurent aussi que l’on ne les y prendra plus. Surveiller un chantier (surtout lorsqu’il s’agit de sa propre maison) est un travail quotidien semé d’embûches, et peu accessible aux profanes. Bien sûr, un architecte n’est pas le seul à pouvoir refaire une cuisine, mais ses conseils et son expérience de la négociation des prix et de la gestion des conflits sur les chantiers peuvent se révéler très précieux. Le prix de ses honoraires (compter de 7 à 15 % du montant des travaux hors taxes) compense parfois de lourdes, ou futures, pertes de temps et d’argent.

Habiter une boutique ou un atelier

Pourquoi faire simple lorsque l’on peut se compliquer la vie en ajoutant à la procédure d’achat d’un logement quelques démarches administratives supplémentaires ? Parce que racheter un bureau, un atelier ou une boutique permet généralement d’habiter de grands espaces originaux et de les payer moins cher que les logements proposés sur le marché. Cette aventure prend du temps. Elle devient difficile dans plusieurs villes qui ont gelé les autorisations de changement d’affectation afin de préserver leurs rues commerçantes.

Un permis de construire obligatoire

Tout changement d’affectation exige d’abord de déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie. Ceux qui passent outre s’exposent à des sanctions pénales pour infraction au Code de l’urbanisme. S’ils ne sont pas contrôlés – ou dénoncés par leurs voisins –, ils se retrouveront coincés au moment de la revente : au mieux, ils devront vendre leur bien au-dessous de sa valeur ; au pire, ils ne trouveront pas d’acheteur pour un bien réputé inhabitable selon la loi. Les décrets de la loi ALUR ou la jurisprudence précisent la manière de faire sans COS (coefficient d’occupation des sols, une référence désormais obsolète) et conformément au plan local d’urbanisme et au Code de l’urbanisme : les règles de prospects et de gabarit empêcheront de toute façon, COS ou pas, de percer des fenêtres n’importe où ou de monter un mur en bouchant la vue du voisin.

Les voisins peuvent dire « non »

Les voisins seront peut-être ravis de voir une famille remplacer un garage ou une imprimerie bruyante, mais dès lors que le bien appartient à une copropriété, ses membres ont leur mot à dire sur la transformation et peuvent s’y opposer par un vote en assemblée générale. Ceux qui se passent de leur accord prennent le risque d’être dénoncés au cours de leurs travaux, d’être condamnés à payer une forte amende ou à remettre les lieux dans leur état d’origine. Si des sanctions financières sont souvent appliquées, il est extrêmement rare que l’administration exige la démolition. Par une décision de juillet 2020, le Conseil constitutionnel juge toutefois conforme à la Constitution la possibilité pour les communes ou les EPCI (établissement public de coopération intercommunale) d’intenter une action en démolition d’un ouvrage installé ou édifié irrégulièrement, mais sous réserve que la mise en conformité soit impossible.

Il est souvent possible de négocier à l’amiable avec une copropriété, ce qui signifie parfois la dédommager si elle se sent lésée. Un couple qui voulait surélever légalement son appartement au troisième étage d’un petit immeuble parisien (avec permis de construire et accord de l’architecte des Bâtiments de France) a dû payer le ravalement pour « convaincre » ses voisins de lui laisser faire ses travaux.

La prudence s’impose

Dans ce type de transaction, il est plus que prudent de signer une promesse de vente sous la condition suspensive d’obtenir un permis de construire et l’accord de la copropriété. Il est conseillé aussi de faire appel à un architecte qui, avant toute décision irrévocable, pourra donner son avis sur l’habitabilité du lieu. L’engouement pour ces anciens bureaux ou locaux industriels est tel que les acheteurs se battraient presque pour acquérir des caves humides ou des locaux aveugles en fond de cour…

Acheter Vert ?

C’est sous la contrainte des politiques publiques, le Grenelle en tête – mais plus vite que prévu –, que la filière immobilière s’est mise au pas, surfant également sur un courant porté par les architectes et les bureaux d’études, devenus incontournables. Certains avaient senti venir le vent et sont familiers du sujet depuis plus de vingt ans. D’autres ont pris le train en marche. Plus aucun projet n’est en tout cas présenté sans son chapitre « développement durable », détaillant, dans un jargon souvent incompréhensible, les avantages des pompes à chaleur, des puits canadiens, de la ventilation double flux, de la chaudière à condensation et autres installations vertueuses. Eux aussi ont connu l’apprentissage par l’erreur. Leurs premières réponses tenaient de la pure logique : entre des murs très épais, dans des maisons orientées au sud, éclairées par des meurtrières minuscules, tout le monde serait bien chauffé et la planète protégée. Heureusement, leurs réflexions sur le confort de l’habitat les ont vite ramenés vers des bâtiments plus agréables à vivre, bien orientés, ensoleillés, affichant néanmoins des consommations en net recul par rapport à la moyenne du parc de logements français.

Plus cher, plus long, plus compliqué ? Pourquoi se donner tant de mal ? Si vous ne votez pas « Verts », si vous n’avez pas encore développé un fort sens civique ou une culpabilité insoutenable par rapport au réchauffement climatique, l’idée de faire des économies vous séduira davantage. Car l’isolation, les chaudières à condensation, les constructions à ossature bois et tout ce qui permet d’approcher les nouvelles normes thermiques, se traduit normalement à la fin du mois par des baisses de consommation énergétiques pour le propriétaire et des charges moins élevées pour le locataire.

Tous les logements neufs sont désormais construits dans le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012), censée garantir une faible consommation d’énergie. Et toute l’industrie vise la prochaine loi qui obligera les logements à progressivement devenir des producteurs d’électricité. La nouvelle réglementation thermique, rebaptisée réglementation environnementale 2020 (RE 2020), applicable au 1er janvier 2022, a pour objectif de faire baisser les émissions de gaz à effet de serre et l’empreinte carbone des bâtiments. Le cadre réglementaire oriente les usages et les comportements énergétiques dans le bâtiment, et impose un certain nombre d’améliorations. Ainsi, aujourd’hui, l’impact d’un bâtiment sur l’environnement sera mesuré en kilogramme de CO₂ non seulement lorsque les habitants y vivront, mais également lors de la phase de construction. L’impact carbone sera calculé sur l’ensemble de cycle de vie du bâtiment. La nouvelle réglementation cible 3 axes : le recours à des modes constructifs peu émissifs, la consommation de moins d’énergie et, surtout, d’énergie décarbonée, et la garantie de fraicheur en cas de fortes chaleurs.

La RE 2020 réunit un ensemble de normes visant à construire des maisons qui ne consomment quasiment rien et des bâtiments qui produisent eux-mêmes de l’énergie grâce aux systèmes de cogénération, panneaux solaires, etc. Dans de tels logements, la consommation de chauffage ne devra pas dépasser 12 kWhep (kilowatt/heure d’énergie primaire) par m² et la consommation totale en énergie (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage et appareils électriques) être inférieure à 100 kWh par m². Les normes RE 2020 ciblent le zéro gaspillage énergétique, ainsi que la production d’énergie.

La construction de bâtiments de type BEPOS (capable de produire de l’énergie) représente un investissement plus important qu’un bâtiment aux normes BBC ou répondant aux réglementations RT 2005. Cependant, les économies réalisées au quotidien grâce à une consommation d’énergie nulle, ou à la revente d’énergie au réseau de distribution d’électricité, devraient assurer des recettes susceptibles d’équilibrer les dépenses imposées par le nouveau label. Un bâtiment aux normes RE 2020 devrait aussi garantir une plus-value au moment de la revente. C’est très exactement ce que promettaient tous les professionnels au moment de la mise en œuvre de RT 2005, puis 2012…

C’est sur le marché de l’ancien que se posent les questions les plus épineuses : comment rénover des passoires thermiques construites dans les années 60 à 80 ? Comment isoler par l’extérieur des immeubles haussmannien ? Comment agir dans un immeuble collectif ? Le coût des travaux se retrouvera-t-il dans le prix au moment de la revente ou au contraire, l’appartement ou la maison seront-ils plus difficiles à vendre sans avoir été « verdis » ? La loi sur la transition énergétique d’octobre 2014 prévoit de rénover 500 000 bâtiments par an à partir de 2017 – l’ensemble du parc devrait ainsi passer aux normes « bâtiment basse consommation » d’ici à 2050. La loi Climat, qui concerne les passoires thermiques (lire plus haut), s’adresse surtout aux bailleurs. Pour les propriétaires occupants, une panoplie d’aides existe, mais pas toujours très lisible. Le gouvernement les a regroupées dans un dispositif unique, « Ma Prim’Renov », qui semble fonctionner mieux, si l’on en croit le nombre de dossiers traités par l’Agence nationale de l’habitat, qui est chargée de cette politique. Néanmoins, si ces demandes d’aides témoignent de l’activité de travaux, elles ne disent rien sur l’efficacité thermique, et donc économique, de ces nouvelles fenêtres, de ces systèmes de chauffage, d’isolation… Une étude de l’Agence de la transition écologique (ADEME) montrait en 2017 que les investissements entrepris n’aboutissaient pas toujours à des résultats convaincants.

Acheter pour soi ou acheter pour louer ?

La question se résume à craquer face à un coup de cœur ou à se montrer rationnel. Ceux qui achètent pour eux-mêmes se projettent dans les lieux dès la première visite et commencent à disposer leurs meubles. Le danger est bien là. Devant un double salon lumineux et une poutre, on oublie les cinq étages sans ascenseur ou le bruit de la rue. La cuisine est petite, tant pis, on mangera dans le salon…

Le coût du coup de foudre

L’expérience montre que les petits défauts du début peuvent devenir, à la longue, de lourds et coûteux handicaps. Habiter loin des transports en commun, par exemple, oblige à utiliser quotidiennement sa voiture, à payer un parking pour la garer et tout simplement à posséder un moyen de transport. Au moment de la revente, il faudra compter sur le même coup de foudre chez un acheteur ou accepter quelques concessions sur le prix.

Au contraire, le placement immobilier prend en considération des critères qui devraient ne rien avoir de personnel. Sauf dans un marché de pénurie, le locataire a le choix. Il ne se gênera pas pour juger des qualités fonctionnelles de l’appartement « sur le papier ». A priori installé pour peu de temps et peu investi dans les lieux, il préférera un appartement simple et bien placé, même s’il manque de cachet, à un logement bien décoré mais bruyant ou éloigné du métro ou de la gare.

Toujours visiter avant d’acheter

Visiter avant d’acheter ? L’évidence même. Tout comme il est prudent d’aller se balader dans le quartier et de se renseigner sur le prix des loyers, les transports, les commerces et les écoles situés à proximité. S’il s’agit d’un programme neuf acheté avant sa construction, une analyse des plans s’impose. Pourtant, les promoteurs eux-mêmes s’étonnent du peu de curiosité de leurs clients investisseurs, qui achètent leur appartement « sur le papier » comme une assurance-vie ou un produit financier, s’intéressent à sa rentabilité, mais pas à l’allure de l’immeuble.

Les incitations fiscales introduites par les lois Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel (voir chapitre 12) ont fait naître il y a déjà trente ans des réseaux de « vente debout », via des intermédiaires financiers qui présentent à leurs clients l’avantage fiscal avant de parler de son support. Le terme « debout » s’oppose aux bureaux de vente dans lesquels les clients peuvent s’asseoir et prendre le temps de discuter avant de se décider.

Jusqu’en 2012 et la fin du dispositif dit « Scellier », plus de 50 % des logements neufs étaient vendus sous ces régimes défiscalisants, à des investisseurs qui s’engageaient, contre une réduction d’impôts, à louer leur bien pendant neuf ans au moins. Dans certaines régions, autour de Toulouse en particulier, le score atteignait 80 %. Bardés d’assurances contre des locataires absents ou indélicats, les acquéreurs signaient chez le notaire en sachant à peine dans quel quartier ils investissaient et s’ils auraient véritablement les moyens de payer leurs mensualités grâce aux loyers encaissés. Ce système, qui permettait de soutenir l’industrie du bâtiment, a nettement périclité depuis la mise en œuvre en 2013 du dispositif Duflot, plus contraignant et plus réglementé, notamment au sujet des zones géographiques dans lesquelles il a droit de cité. Pour le relancer, le gouvernement l’a à nouveau amendé en le rebaptisant Pinel, du nom de la ministre en charge du logement. Il a été prolongé jusqu’en 2021. Il le sera à nouveau jusqu’en 2024, moyennant des conditions nouvelles, notamment le respect de certains critères de taille et de qualité du logement, pour continuer à bénéficier du taux plein de défiscalisation.

De l’essentiel au superflu, comment choisir ?

C’est bête et rasoir, mais efficace. Pour choisir, dressez une petite liste des obstacles rédhibitoires et des critères auxquels vous tenez le plus :

• L’adresse : quartier chic et cher ou plus populaire et moins onéreux ?

• L’étage : le rez-de-chaussée est le moins cher sauf lorsqu’il ouvre sur un jardin ; le premier est réputé sombre ; les prix montent avec les étages pour la luminosité et la vue, sauf lorsque l’immeuble ne dispose pas d’un ascenseur.

• Le parking : indispensable dans certains quartiers réputés « ingarables », pour éviter de tourner trois quarts d’heure tous les soirs.

• La lumière : vitale pour le moral.

• Le plan : difficile de disposer de place dans toutes les pièces… Il faut parfois choisir entre l’espace et les placards, sacrifier la salle de bains sombre et petite pour pouvoir manger dans la cuisine… ou le contraire, selon ses priorités.

• L’exposition : soleil levant ou soleil couchant ? Pensez qu’un appartement exposé au nord est plus froid et souvent sombre.

• Une terrasse : la pièce de plus et le luxe dans les grandes villes. Mais cette annexe présente parfois des problèmes d’étanchéité. Pour profiter de cet espace, il faut l’aménager un peu, voire y jardiner.

• La proximité des transports et des commerces : on se dit que l’on se fera à la marche à pied ou au bus, mais la proximité d’un métro, d’un arrêt de bus ou d’une gare présente beaucoup d’avantages. Elle fait aussi monter les prix.

• La proximité des écoles : surtout si elles sont réputées pour leurs résultats aux examens. Certains parents placent la carte scolaire parmi leurs premiers critères de choix d’un quartier et n’y dérogent pas. Pour eux, il y va de l’avenir de leurs enfants. La proximité des très bons lycées compte aussi dans le prix.

Tout dans l’adresse

Certains préféreront « en jeter » avec une belle façade située à une belle adresse select et quelques mètres carrés de moins. D’autres optent pour la surface et font fi de la réputation du quartier, qui peut d’ailleurs changer. Tous les acheteurs l’ont remarqué à leurs dépens, l’appartement rêvé n’existe pas et même les plus gros budgets doivent faire avec. L’adresse semble encore une donnée sociale importante : passer du centre-ville à la banlieue, par exemple, représente parfois un pas difficile à franchir.

La qualité des écoles

Aujourd’hui, la proximité d’écoles cotées ou d’écoles privées est un critère qui peut faire accepter un prix un peu plus élevé. Au contraire, la mauvaise qualité des établissements scolaires peut faire capoter une vente. Ce n’est pas en revanche un élément de négociation. La limite de la mixité sociale réside certainement dans cette volonté qu’ont les parents de donner toutes les chances à leurs enfants. Beaucoup de ceux qui s’installent dans les anciennes usines ou les ateliers transformés des quartiers populaires s’arrangent pour esquiver les contraintes de la carte scolaire et inscrivent leurs enfants ailleurs.

Depuis la rentrée 2007, la carte scolaire a été assouplie pour certains élèves et le gouvernement prévoit d’en réduire les contraintes au fil des années. À voir… Ces attitudes ne font finalement que renforcer la ghettoïsation des écoles : les moins bonnes sont désertées par les enfants de milieux sociaux favorisés qui tentent d’entrer dans de meilleurs établissements, d’ailleurs souvent situés dans les quartiers les plus cotés. Conséquence sur le marché de l’immobilier : une spirale à la hausse.

Le bruit, une sale habitude

Le nombre de décibels se supporte plus ou moins bien. Beaucoup pendant peu de temps ? Peu mais en permanence ? Est-il plus facile d’entendre le chuintement continuel d’une autoroute ou les crissements des freins au feu rouge, juste sous la fenêtre, toutes les cinq minutes ? Ou des cloches toutes les heures ? Ou encore une cour de récréation, véritable agression sonore cinq à six fois par jour ? Les degrés de résistance varient mais sont difficilement prévisibles et le son perçu à un moment précis n’indique pas grand-chose sur notre capacité à le supporter quotidiennement. Avant de signer une promesse de vente, il peut être judicieux de venir écouter, à plusieurs heures du jour et de la nuit, pour tenter de se faire une idée. Il est possible de s’habituer au bruit, mais le risque existe de se réveiller un beau matin excédé et de vouloir déménager dans la semaine. Le coût du bruit pour la société française – notamment les effets sanitaires liés au manque de sommeil et la perte de valeur des logements exposés – est estimé à 147 milliards d’euros par an par l’ADEME. Au sein de la zone dense francilienne, Bruitparif estime que le bruit fait perdre près de 11 mois d’espérance de vie en bonne santé. La loi est claire, mais difficile à faire respecter : « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé » (article R1336-5 du Code de la santé publique).

Quatrième étage sans ascenseur

À 20 ans, ça passe, à 50, ça lasse. Et pitié pour les livreurs de vos courses. Les étages élevés sans ascenseur se paient moins cher et leurs acheteurs ont toujours l’espoir que la copropriété décide un jour d’en installer un, apportant ainsi à l’appartement une plus-value certaine. Cela vaut donc le coup (ou le coût) de vérifier qu’il y aurait au moins la place pour une cage d’ascenseur, si petite soit-elle. Parfois, de tels travaux sont totalement inenvisageables. En attendant, les étages s’enchaînent douloureusement lorsqu’il faut redescendre et remonter pour une baguette oubliée.

Le bon plan

Le meilleur plan est souvent le plus simple. Sans place perdue ni recoins, charmants mais souvent inutiles. Quelques précautions à prendre avant de s’engager : s’assurer que les murs ne sont pas tous porteurs et permettront, le cas échéant, d’aménager des pièces plus grandes. Si la cuisine est ouverte, une fenêtre est tout de même bienvenue dans ce morceau de pièce, au cas où, un jour, on aurait envie de la refermer. Les détails techniques sont rébarbatifs mais souvent capitaux : pour déplacer une salle de bains ou une cuisine, mieux vaut que les tuyaux d’évacuation soient bien placés. Sur ces points, les propriétaires se montrent toujours catégoriques et certains que « cela pourra se faire ». Mieux vaut toujours vérifier par soi-même.

Se mettre en ordre de bataille

Première démarche avant de se mettre en quête d’un nouveau toit : s’adresser à son banquier.

Anticiper son financement

Plus de 90 % des achats immobiliers se font à l’aide d’un crédit et, pour l’obtenir, il faut commencer par aller présenter sa situation à un établissement financier. Rien de terrifiant dans cette démarche : les banques ont besoin de leurs clients pour vivre. À moins que vous soyez inscrit au fichier national des incidents de paiement, vous pouvez devenir emprunteur dès lors que vous justifiez de revenus réguliers et que votre capacité de remboursement est jugée satisfaisante.

Vendre avant d’acheter

Les personnes déjà propriétaires ont intérêt à vendre avant d’acheter, car il est plus confortable de savoir sur quel budget compter (celui de la vente plus un nouvel emprunt par exemple). Mais beaucoup préfèrent être assurés d’avoir trouvé ce qui leur plaît plutôt que de lâcher la proie pour l’ombre. Toutes les banques proposent aujourd’hui des crédits relais qui évitent le paiement de doubles mensualités (remboursement d’un crédit non soldé sur l’ancien logement et d’un nouvel emprunt sur celui récemment acheté). Ces montages très coûteux il y a quelques années ont été aménagés : les emprunteurs ne paient que les intérêts et les cotisations d’assurance du prêt-relais, le capital étant remboursé après la vente du bien (voir chapitre 27).

Vendre est aussi une bonne façon de se mettre en condition pour chercher activement et trouver. Le délai habituel entre la promesse de vente et la remise des clés s’étale sur trois ou quatre mois. Il est possible de l’allonger, pour convenances personnelles, à condition que les deux parties se mettent d’accord à l’avance.

Se renseigner

Il faut ensuite s’assurer d’avoir toutes les informations nécessaires pour se lancer dans les recherches : un bon guide, de la presse spécialisée, des sites web, des brochures disponibles dans les agences d’information sur le logement (Adil), présentes dans presque tous les départements (elles tiennent également des permanences juridiques), et surtout du temps. La phase la plus amusante va commencer : la visite des maisons des autres et le plaisir de se les offrir en rêve parfois à peu de frais, et peut-être « en vrai » pour longtemps.