Directrice des éditions : Claire de Gramont

Directeur éditorial : Thierry Kremer

Éditeur : Bertrand Théry

Édition et coordination des illustrations : Alain Bouteveille

Conception de la maquette : : Image In Air

Conception de la couverture : Catherine Lattuca

Réalisation de la couverture : STDI

Mise en pages : STDI

Fabrication : Isabelle Fontaine

© Groupe Moniteur (Éditions du Moniteur), Antony, 2019

ISSN : 2267-0149

ISBN papier : 978-2-281-13358-5

ISBN numérique : 978-2-281-13359-2

Liste des principales abréviations

AFU : association foncière urbaine

C. urb. : Code de l’urbanisme

CAA : cour administrative d’appel

CCP : Code de la commande publique

CE : Conseil d’État

DP : division primaire

EPA : établissement public d’aménagement

EPCI : établissement public de coopération intercommunale

EPF : établissement public foncier

GOU : grande opération d’urbanisme

OIN : opérations d’intérêt national

OPAH : opération programmée d’amélioration de l’habitat

OPH : office public de l’habitat

ORI : opération de restauration immobilière

PA : permis d’aménager

PAE : programme d’aménagement d’ensemble

PCVD  : permis de construire valant division

PIM : projets d’intérêt majeur

PLU : plan local d’urbanisme

PLUi : plan local d’urbanisme intercommunal

PUP : projet urbain partenarial

RHI : résorption de l’habitat insalubre

SEM : société d’économie mixte

SPL : société publique locale

TAM : taxe d’aménagement à taux majoré

ZAC : zone d’aménagement concerté

Introduction

La mise en œuvre d’un permis de construire implique une succession d’étapes allant de l’examen de la faisabilité de l’opération jusqu’à l’obtention de la conformité administrative de la construction. Le permis de construire en est l’autorisation la plus emblématique. Elle n’est cependant pas l’unique autorisation permettant la réalisation d’une opération de travaux et elle peut d’ailleurs ne pas être la seule autorisation nécessaire à la mise en œuvre d’un programme immobilier.

Cet ouvrage a pour objectif de présenter les autorisations d’urbanisme – et ainsi, au premier chef, le permis de construire – nécessaires à la mise en œuvre d’une opération immobilière. Dans le respect du calendrier opérationnel, le plan respectera la chronologie d’une opération : de l’étude de faisabilité de l’opération à la mise en œuvre de l’autorisation d’urbanisme obtenue.

Avant le dépôt de toute demande d’autorisation de construire, le maître d’ouvrage, ou son mandataire, doit déterminer la faisabilité de l’opération projetée sur le terrain identifié. Cette première étape, qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, consiste à définir les paramètres de l’opération. À cette occasion, le maître d’ouvrage doit être en mesure de répondre à un certain nombre d’interrogations, et notamment : quelle est l’assiette géographique exacte de l’opération ? Quelles sont les contraintes d’urbanisme applicables au terrain d’assiette du projet ? Ne serait-il pas opportun de solliciter de l’administration un récapitulatif des contraintes d’urbanisme ? L’opération immobilière implique-t-elle une division du sol et ainsi l’obtention préalable d’une autorisation particulière ? Comment qualifier juridiquement les travaux et quelle autorisation d’urbanisme doit être sollicitée en application du Code de l’urbanisme selon le calendrier imaginé (Partie 1) ?

Une fois la faisabilité du projet validée, le maître d’ouvrage doit s’engager dans la procédure administrative stricto sensu consistant à préparer le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, le faire instruire et l’obtenir. Si la phase de constitution du dossier est grandement facilitée lorsque l’architecte maîtrise les caractéristiques de l’opération, qui nécessiteront la production de pièces particulières, la bonne exécution de cette phase permettra de ne pas allonger le délai d’instruction de la demande. Le maître d’ouvrage doit alors avoir à l’esprit lorsqu’il dépose une demande de permis de construire que l’administration peut, selon les circonstances, refuser, accorder ou suspendre une demande administrative. Cette étape ne doit pas être négligée car des sanctions sont appliquées en cas de méconnaissance de la réglementation d’urbanisme. Tout professionnel de l’immobilier doit anticiper les risques de sanctions attachées aux autorisations illégales ou frauduleuses. La durée de cette phase dépend de la complexité du dossier et du délai d’instruction de la demande, laquelle varie selon qu’il s’agit d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire (Partie 2).

La troisième et dernière phase n’est envisageable que si l’administration a répondu favorablement à la demande du pétitionnaire puisqu’il s’agit de la phase de mise en œuvre de l’autorisation une fois délivrée. Le calendrier de l’opération pouvant être amené à évoluer, il s’agira de préciser la durée de validité de l’autorisation de construire (pour combien de temps bénéficie-t-on des droits à construire ?). Le maître d’ouvrage – et son mandataire – doit également avoir à l’esprit les causes de péremption et de caducité de l’autorisation. Cet ouvrage précisera enfin les modalités de mise en œuvre de l’autorisation (la procédure dite de « lancement de chantier ») et les démarches nécessaires à l’obtention de la conformité administrative (Partie 3).

Achevée en avril 2019, cette édition est à jour de l’ensemble des réformes du droit de l’urbanisme, et aborde notamment les nouveautés introduites par la loi n° 2018-1021 du 28 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN, en matière d’autorisation d’urbanisme. Rappelons que cette loi a, comme l’avait d’ailleurs déjà fait la loi ALUR, introduit une myriade de mesures avec pour objectif affiché de « construire plus, mieux et moins cher ». Cette réforme souhaite d’une part, faciliter la démarche de construction, pour construire et rénover plus de bâtiments, et d’autre part, renforcer le modèle du logement social et réduire la fracture territoriale. Parmi les mesures proposées modifiant le régime des autorisations d’urbanisme, les principaux apports peuvent être classés dans les catégories suivants : la dématérialisation des demandes d’autorisation d’urbanisme (Chapitre 4), le renforcement de l’interdiction de solliciter des pièces complémentaires (Chapitre 4), la clarification du régime du certificat d’urbanisme (V. Chapitre 1), la clarification des modalités d’interventions de l’architecte des bâtiments de France (Chapitre 4) et enfin, la modification du régime des autorisations d’urbanisme successives (Chapitre 3).

Partie 1

Études préalables au dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme

Le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme est consécutif à une phase d’études menées par le maître d’ouvrage ou son mandataire consistant à identifier les caractéristiques de l’opération et à valider sa légalité au regard de la réglementation d’urbanisme opposable au projet (plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols lorsqu’il en existe, documentation supra-communale type schéma de cohérence territoriale, directive territoriale d’aménagement, loi Littoral). Cet examen réalisé par la maîtrise d’ouvrage avec l’architecte du projet peut être complété, voire précédé, d’une demande de certificat d’urbanisme ou d’une note de renseignements d’urbanisme faite auprès de l’administration (Chapitre 1).

L’examen de la faisabilité de l’opération immobilière projetée implique également d’identifier précisément l’assiette spatiale de l’opération. Le maître d’ouvrage et son architecte doivent impérativement s’interroger sur l’application éventuelle de la réglementation spécifique aux divisions des sols (réglementation des lotissements). Il s’agit d’identifier l’assiette foncière du projet et de déterminer s’il implique une réunion de parcelles ou une division du foncier. Distincte de l’autorisation de construire, la nécessité de procéder à une division du sol peut impliquer l’obtention préalable d’une autorisation administrative, laquelle sera instruite et délivrée conformément à la réglementation des lotissements (Chapitre 2).

Une fois la faisabilité du projet validée, le maître d’ouvrage détermine, suivant son calendrier, l’objet de la future demande d’autorisation de construire – ou des autorisations d’urbanisme en cas d’opération complexe par exemple. Il est nécessaire à ce titre de qualifier les travaux à réaliser afin de déterminer précisément l’autorisation idoine (permis de construire, déclaration préalable, permis précaire, permis saisonnier) (Chapitre 3).

Remarque

Seront abordés dans cette partie le régime du certificat de projet et les réglementations relatives aux modes d’habitat alternatifs regroupés sous le vocable d’habitat mobile, qui fait son entrée dans le Code de l’urbanisme.

Chapitre 1

Étude de la faisabilité du projet immobilier

Avant de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, toute personne intéressée – qui ne se confond pas nécessairement avec le propriétaire du terrain d’assiette du projet – peut interroger l’administration afin de connaître les règles d’urbanisme et contraintes applicables à la parcelle (certificat d’urbanisme informatif – § 1.2). Elle peut également interroger l’administration sur la faisabilité d’un projet défini sur une unité foncière déterminée en déposant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (§ 1.3).

À ces certificats d’urbanisme, dont la principale caractéristique est de cristalliser les règles d’urbanisme pendant un délai déterminé, s’ajoute la possibilité ancienne mais maintenue encore aujourd’hui – en dépit de l’absence de dispositions textuelles – de demander au service d’urbanisme compétent du lieu de situation de l’immeuble une note de renseignements d’urbanisme (§ 1.1).

Créé par l’ordonnance n° 2014-356 et son décret d’application n° 2014-358 du 20 mars 2014 puis expérimenté dans plusieurs régions jusqu’au 31 mars 2017, le certificat de projet est désormais intégré au sein du régime de l’autorisation environnementale, tel que codifié aux articles L. 181-5 et L. 181-6 du Code de l’environnement (ordonnance n° 2017-80 et décret n° 2017-81 du 26 janvier 2017 relatifs à l’autorisation environnementale). Il permet d’éclairer les opérationnels sur l’articulation des procédures à mettre en œuvre au titre des différentes réglementations applicables autre que celles du Code de l’urbanisme à un projet déterminé (§ 1.4).

À retenir

La note de renseignements d’urbanisme a pour objet d’informer son demandeur sur les règles d’urbanisme applicables à des parcelles identifiées.

Le certificat d’urbanisme informatif renseigne son demandeur sur les dispositions d’urbanisme et les restrictions administratives au droit de propriété relatives à l’immeuble en cause telles que les servitudes d’utilité publique, l’existence d’une zone de préemption ou encore d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Le certificat d’urbanisme opérationnel donne les mêmes informations que le certificat d’urbanisme informatif mais renseigne en outre son demandeur quant à la faisabilité d’un projet déterminé. Il est qualifié de positif lorsque l’autorité administrative estime le projet faisable et négatif dans le cas contraire.

Les certificats d’urbanisme ont pour effet de cristalliser les dispositions en vigueur au jour de sa délivrance pour toute sa durée de validité (dix-huit mois).

Le certificat de projet informe le demandeur non pas sur les contraintes d’urbanisme du terrain mais sur les procédures et les règles auxquelles le projet envisagé va être soumis, y compris les délais d’instruction. Il n’emporte aucun effet de cristallisation des règles d’urbanisme.

1.1Note de renseignements d’urbanisme

1.1.1Objet de la note de renseignements d’urbanisme

Les notes de renseignements d’urbanisme ont été instituées par la circulaire n° 73-217 du 31 décembre 1973 – modifiée par la circulaire n° 85-27 du 22 avril 1985 (BO Urb. et Log. 1985, n° 20) – mais résultent d’une pratique antérieure, sans fondement législatif ou réglementaire. La réforme du droit de l’urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007 (ordonnance n° 2005-1527, 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et son décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007), a modifié le régime des autorisations d’urbanisme et, notamment celui des notes de renseignement d’urbanisme, par l’abrogation du formulaire des notes de renseignement d’urbanisme au profit de la création du certificat d’urbanisme informatif (C. urb., art. L. 410-1).

Elles ont pour objet de renseigner les demandeurs sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Elles précisent, sur les parcelles demandées la nature des dispositions d’urbanisme applicables, l’application éventuelle de droit de préemption, l’opposabilité de servitudes d’utilité publique comme l’existence d’emplacement réservés.

Malgré l’existence des certificats d’urbanisme informatifs, la pratique des notes de renseignements d’urbanisme est maintenue encore aujourd’hui, essentiellement par les notaires qui les annexent volontiers à leurs actes, en raison de leur facilité d’obtention, dans la forme comme en termes de délai. Les professionnels de l’immobilier – syndics et notaires – n’hésitent pas à y recourir, indépendamment des demandes de certificats d’urbanisme. Ces notes de renseignement sont particulièrement bien adaptées aux transactions effectuées sur des immeubles bâtis ou non, sans changement de leur état, notamment en zone urbaine.

Conseil

Si la mutation peut entraîner une modification de l’utilisation de l’immeuble (du fait de construction nouvelle ou par surélévation ou via un changement de destination par exemple), il est préférable de dissuader les personnes intéressées de recourir à la note de renseignements d’urbanisme et de leur conseiller de solliciter un certificat d’urbanisme susceptible de leur apporter les informations et la garantie dont ils ont besoin.

Leurs régimes juridiques sont différents. À la différence des certificats d’urbanisme comme nous le verrons ci-après (§ 1.2 et § 1.3), les notes de renseignements d’urbanisme n’engendrent aucun droit pour leur demandeur et ne sont pas susceptibles de recours pour excès de pouvoir, c’est-à-dire de recours portés devant le juge administratif en raison des vices d’illégalité qui entacheraient l’acte administratif. La note de renseignements d’urbanisme est un acte purement informatif qui renseigne son demandeur sur les possibilités de construction des parcelles et ne constitue aucunement une préautorisation.

Remarque

Il est à noter que la ville de Paris notamment permet d’obtenir une note de renseignements d’urbanisme en ligne : https://teleservices.paris.fr.

1.1.2Procédure d’obtention

Concomitamment à l’entrée en vigueur des certificats d’urbanisme, le formulaire qui existait originellement pour obtenir une note de renseignements d’urbanisme a été supprimé par l’administration qui a considéré que le certificat d’urbanisme informatif répondait à la même demande. Faute de modèle réglementaire, les communes qui acceptent de délivrer les notes de renseignement décident librement de la forme que doit revêtir la demande (courrier sur papier à en-tête, formulaire prérempli, questionnaire). Résultant d’une pratique non réglementée, les communes ne sont jamais dans l’obligation de répondre favorablement à une note de renseignements d’urbanisme.

Remarque

Certains services d’urbanisme peuvent d’ailleurs vous indiquer que les notes de renseignements d’urbanisme ont disparu et qu’il convient de déposer une demande de certificat d’urbanisme. Il est donc préférable de faire précéder toute demande de renseignement d’urbanisme d’un échange téléphonique afin de s’assurer que la demande sera traitée, et dans quel délai.

Dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), la compétence pour délivrer les notes de renseignements d’urbanisme appartient à l’autorité compétente en matière de certificat d’urbanisme, auquel on assimile la note de renseignements d’urbanisme, soit, en général, le service d’urbanisme. Toutefois, les services de l’État chargés de l’urbanisme (de type direction départementale des territoires et de la mer) peuvent valablement délivrer des notes de renseignements d’urbanisme après avoir obtenu, au préalable, l’accord du maire concerné, lorsqu’une demande est portée devant leurs services.

Les communes n’ont pas d’obligation de répondre aux demandes de renseignement d’urbanisme. En dehors de la procédure de certificat d’urbanisme dont la délivrance est obligatoire, le Code de l’urbanisme ne comporte aucune disposition imposant aux communes d’y répondre. Il convient, bien souvent, d’être patient et de répondre aux questionnaires d’urbanisme présentés par les notaires.

Texte officiel

Rép. min. n° 21355, JO Sénat 19 avril 2012, p. 973

« Les notaires sont très demandeurs de renseignements d’urbanisme pour fournir aux acheteurs potentiels les garanties qu’ils souhaitent, notamment au regard des documents d’urbanisme existant dans les communes (cartes communales, plan d’occupation des sols (POS), plans locaux d’urbanisme (PLU), zones d’aménagement différé (ZAD), droits de préemption). C’est ainsi qu’à l’occasion d’une vente, le notaire peut demander un certificat d’urbanisme, document d’information sur les règles d’urbanisme applicables au terrain ou l’état de viabilité. Le certificat « pré-opérationnel » ou détaillé mentionné à l’article L. 410-1, b du Code de l’urbanisme indique, en outre, si le terrain est susceptible d’être utilisé pour une construction déterminée. En dehors de cette procédure qui rend obligatoire la délivrance des certificats d’urbanisme, le Code de l’urbanisme ne comporte aucune disposition imposant aux communes de répondre aux questionnaires présentés par les notaires. Elles doivent donc apprécier, au cas par cas, s’il est souhaitable ou non d’apporter une réponse à ces questionnaires ».

1.1.3Régime de contestation et de mise en jeu des responsabilités

Bien qu’aucun recours ne puisse être engagé, la responsabilité de l’administration qui délivre des informations erronées, contradictoires, incomplètes peut être engagée s’il peut être démontré que l’erreur a été de nature à causer un préjudice au demandeur.

Cette responsabilité peut d’ailleurs être partagée avec le demandeur de la note de renseignements – notamment s’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier – ainsi qu’avec le notaire. Tel est le cas par exemple lorsque la note indique que la parcelle est située en zone UG constructible alors qu’en réalité, plus de la moitié de la parcelle est classée en zone NA inconstructible.

Conseil

Il est extrêmement aléatoire de mettre en jeu la responsabilité du notaire ou de la mairie en cas de délivrance d’une note de renseignements erronée, faute en général de pouvoir démontrer l’impact du dommage provoqué par l’erreur. Il est donc nécessaire, une fois l’erreur identifiée, d’analyser précisément ses effets avant d’engager toute procédure de mise en jeu de la responsabilité de la puissance publique éventuellement avec le notaire.

Il est classiquement admis par la jurisprudence que le notaire qui rédige un acte sans solliciter un document destiné à s’assurer de l’absence de charges d’urbanisme de nature à faire obstacle au projet des parties engagerait sa responsabilité et il a été jugé qu’une demande de renseignement d’urbanisme ne saurait se substituer aux certificats d’urbanisme, fussent-ils informatifs. Une telle solution se justifie au regard de la mission du notaire, des précisions manquantes sources de préjudice que de la force juridique de la note de renseignements.

Jurisprudence

Cass. 1re civ., 14 février 2018, n° 16-27.263

La Cour de cassation a rappelé que la note de renseignements d’urbanisme ne dispense pas le notaire de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation :

« Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le notaire, qui a rempli son obligation de demander une note de renseignements d’urbanisme sur laquelle n’apparaît aucune mention pouvant faire suspecter le caractère inondable de la zone ou l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation, n’est pas tenu de vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral en ce sens, que celui-ci, régulièrement publié, peut être recherché et consulté par l’acquéreur, aussi bien que signalé par les vendeurs, et que le classement en zone urbaine peu dense ne doit pas de facto inciter le notaire à faire cette vérification sans y être expressément invité par l’acheteur ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la note de renseignements d’urbanisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

1.2Certificat d’urbanisme informatif

Texte officiel

Code de l’urbanisme

Présentation des différents certificats d’urbanisme par l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme

Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer.

Le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d’État par l’autorité compétente mentionnée au a et au b de l’article L. 422-1 du présent Code.

1.2.1Objet du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme – contrairement aux notes de renseignement d’urbanisme – est un acte administratif qui cristallise à un instant t la situation juridique d’un terrain au regard des règles d’urbanisme applicables pendant une période de dix-huit mois. Le certificat d’urbanisme informe le demandeur (§ 1.2.2 et § 1.3.2) mais ne saurait se substituer à une autorisation d’utilisation des sols. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit – contrairement aux notes de renseignements d’urbanisme – d’un acte créateur de droit susceptible de recours pour excès de pouvoir.

Le certificat d’urbanisme serait initialement apparu dans une circulaire du 13 décembre 1950 mais il a fallu attendre la loi n° 71-581 du 16 juillet 1971 portant dispositions diverses en matière d’urbanisme et d’action foncière pour qu’il devienne un véritable acte administratif. Dans l’intervalle s’est développée la pratique de la note de renseignements d’urbanisme.

La loi de 1971 a créé, à l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme, deux types de certificat : l’un permettant de savoir si un terrain peut accueillir un projet de construction, l’autre renseignant sur la faisabilité d’une opération déterminée.

Commentaire

Un peu d’histoire

La loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 dite Galley portant réforme de la politique foncière a créé un troisième type de certificat, visé à l’ancien article L. 111-5 du Code de l’urbanisme, dans le but de permettre un contrôle des divisions foncières. Ce troisième certificat a été supprimé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU.

La question de la constitutionnalité de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme a été posée au Conseil d’État au travers une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Les requérants reprochaient à cet article, dans sa rédaction issue de la loi SRU de méconnaître, d’une part, l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi, d’autre part, le droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Le Conseil d’État considéra qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel dès lors que (i) la clarté de la loi n’était pas méconnue en l’espèce, et (ii) la méconnaissance du principe d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi ne pouvait, en elle-même, être invoquée à l’appui d’une question prioritaire de constitutionnalité. Le Conseil d’État écarta le moyen tiré de la violation du droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme. Le Conseil d’État rappela par ailleurs que l’article L. 410-1 a pour objet d’indiquer les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain. Ainsi, le fait de permettre à un pétitionnaire de savoir qu’à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un PLU, le sursis à statuer peut lui être opposé complète cette information et ne dénature pas la portée du certificat qui ne constitue pas en lui-même une autorisation de construire (CE, 7 octobre 2010, n° 323882, Lebon T.).

Commentaire

Définition du « sursis à statuer »

Une demande d’autorisation d’urbanisme doit, en principe, être instruite dans le délai réglementaire imposé au regard des caractéristiques du projet (Chapitre 4) à compter de la réception par l’autorité administrative de l’ensemble des pièces du dossier. L’autorité administrative peut décider, sous conditions, de reporter sa prise de décision et oppose ainsi au pétitionnaire un sursis à statuer (Chapitre 5). Une telle décision retarde nécessairement le projet du pétitionnaire et peut même empêcher sa réalisation, compte tenu du délai de report, parfois impossible à respecter.

1.2.2Objet du certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme est un document d’information générale qui fournit des renseignements généraux sur un terrain (C. urb., art. L. 410-1). À la différence du certificat d’urbanisme opérationnel, le certificat d’urbanisme informatif n’a pas pour objet de se prononcer sur la constructibilité éventuelle de la parcelle, ni sur la faisabilité du projet. Le certificat permet seulement à son demandeur d’avoir une maîtrise générale des contraintes du terrain, et notamment des obstacles connus des services mais difficiles à identifier au stade de l’étude de faisabilité, telle la potentialité d’un sursis.

Commentaire

Un peu d’histoire

La suppression du caractère positif ou négatif du certificat d’urbanisme visé à l’article L. 410-1, alinéa 1er, du Code de l’urbanisme répond aux critiques formulées par le Conseil d’État dans son rapport de 1992 intitulé : « L’urbanisme : pour un droit plus efficace ». Ce changement de vocable a été suggéré afin d’améliorer la sécurité juridique et éviter les situations inopportunes où un pétitionnaire se voit refuser un permis de construire alors qu’il est en possession d’un certificat d’urbanisme positif.

Comme cela ressort expressément des dispositions du Code de l’urbanisme relatives au certificat d’urbanisme informatif, il indique :

1. Les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, et précise donc :

la documentation d’urbanisme opposable à la parcelle (règlement national d’urbanisme, carte communale, plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme) ;

si le terrain est compris dans une zone d’aménagement concertée (ZAC) et quelles en sont les conséquences ;

la nécessité éventuelle d’obtenir l’avis ou l’accord d’un service de l’État ou la possibilité pour l’administration d’opposer un sursis à statuer à l’occasion d’une demande d’autorisation d’urbanisme ultérieure ;

l’existence d’une zone de préemption (C. urb., art. R. 410-15) ;

si le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État (C. urb., art. L. 410-1, al. 5) ;

conformément à l’obligation d’information relative à la pollution des sols, si le terrain est situé sur un site répertorié sur la cartographie établie par l’État des anciens sites industriels et activités de services (C. urb., art. R. 410-15-1).

2. Les limitations administratives au droit de propriété, en mentionnant les servitudes d’utilité publique prévues à l’annexe du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu (C. urb., art. L. 126-1)

Tab. 1.1. Servitudes applicables à un terrain

Servitudes de droit privé
(C. civ., art. 639)

La situation des lieux : son implantation, ses alentours

Les obligations imposées par la loi

Les éventuelles conventions conclues entre les propriétaires

Servitudes de droit public

Les servitudes d’urbanisme permises par le Code de l’urbanisme et prévues par les documents locaux d’urbanisme

Les servitudes d’utilité publique affectant les sols prévues à l’article R. 161–8 du Code de l’urbanisme et son annexe

3. La liste des taxes et participations d’urbanisme. Les certificats d’urbanisme doivent indiquer le régime des taxes et participations applicables au terrain objet de la demande. Toutefois, le certificat ne doit pas en fixer la nature et le montant (C. urb., art. L. 410-1, al. 4) qui seront indiqués dans le permis de construire qui en constituera le fait générateur. On précisera utilement qu’en matière de participations, certaines doivent être instituées par décision du conseil municipal de la commune.

Remarque

Fiscalité de l’urbanisme

En application des articles L. 331-1 à L. 331-46 du Code de l’urbanisme, la fiscalité de l’urbanisme comporte les taxes et participations suivantes, dont le paiement peut être exigé lors de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme : la taxe d’aménagement (ou participation PUP, ou participation ZAC, ou participation PAE si elle subsiste encore), le versement pour sous densité, la participation pour réalisation d’équipements publics exceptionnels, la participation pour réalisation d’équipements propres, la redevance d’archéologie préventive, la taxe sur la création de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Île-de-France (C. urb., art. L. 520-1). La participation pour le financement de l’assainissement collectif n’est plus une contribution d’urbanisme dans la mesure où son fait générateur n’est pas la délivrance de l’autorisation d’urbanisme mais le raccordement à l’égout.

Dans une telle hypothèse, le certificat doit indiquer la participation si la délibération du conseil municipal est antérieure à la demande. Cela étant, l’omission d’une taxe ou participation n’a pas pour effet d’en dispenser l’auteur de la demande, qui aura la surprise d’en découvrir l’exigibilité lors de la délivrance de l’autorisation. Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, une erreur de l’administration peut cependant ouvrir droit à indemnisation.

4. En cas de sursis opposable à une demande de déclaration préalable. L’administration dispose en effet de la possibilité, sous certaines conditions, de surseoir à statuer à une demande de permis de construire (Chapitre 5). Elle doit en expliciter les motifs dans le certificat d’urbanisme.

Important

Nouveauté ELAN

L’article 59 de la loi n° 2018-1021 a complété l’avant-dernier alinéa de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme en précisant que : « Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer ». Les motifs du sursis sont rappelés à l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme.

Texte officiel

Code de l’urbanisme

Article L. 424-1

L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable.

Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l’article L. 102-13 et aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement.

Il peut également être sursis à statuer :

1° Dès la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération, sur les demandes d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ;

2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l’étude d’un projet de travaux publics a été prise en considération par l’autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ;

3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d’une opération d’aménagement, dès lors que le projet d’aménagement a été pris en considération par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités, sauf pour les zones d’aménagement concerté pour lesquelles l’article L. 311-2 du présent code prévoit qu’il peut être sursis à statuer à compter de la publication de l’acte créant la zone d’aménagement concerté.

Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l’article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d’autorisation. La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l’exécution des travaux publics ou la réalisation de l’opération d’aménagement n’a pas été engagée.

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L’autorité compétente ne peut, à l’expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d’autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible l’intervention d’une décision de sursis à statuer par application d’une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. À l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. À défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

Lorsqu’une décision de sursis à statuer est intervenue, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d’autorisation de construire ou d’utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l’initiative du projet de procéder à l’acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

Jurisprudence

CE, 3 avril 2014, n° 362735

Le Conseil d’État, dans sa décision du 3 avril 2014, a considéré que l’omission, dans un certificat d’urbanisme informatif, de la mention de la possibilité pour l’administration de surseoir à statuer entache d’illégalité le certificat d’urbanisme mais ne fait pas obstacle à ce que l’administration l’oppose ultérieurement, consécutivement au dépôt de la demande de permis de construire.

« Considérant qu’il résulte de ces dispositions que le certificat d’urbanisme délivré sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que, parmi ces règles, figure la possibilité, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du Code [de] l’urbanisme, d’opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ; que si l’omission de la mention d’une telle possibilité dans le certificat d’urbanisme peut être, en vertu du cinquième alinéa de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme et du sixième alinéa de l’article A. 410-4 du même Code, de nature à constituer un motif d’illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d’urbanisme […]. »

CE, 11 octobre 2017, n° 401878

La délivrance d’un certificat d’urbanisme informatif ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente refuse de délivrer une autorisation d’urbanisme ultérieurement sollicitée sur le fondement du PLU entre temps approuvé, dès lors qu’il intervient dans le délai de sursis à statuer précédemment opposé, au motif que le projet est de nature à compromettre l’exécution du document d’urbanisme en cours d’élaboration.

Lorsqu’un « sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire [d’un] certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan local d’urbanisme dont l’élaboration est en cours, l’autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d’urbanisme si, à l’expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur ».

1.2.3Procédure d’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif

Texte officiel

Code de l’urbanisme

Article R. 410-1

La demande de certificat d’urbanisme précise l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l’objet de la demande. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune est joint à la demande.

Dans le cas prévu au b de l’article L. 410-1, la demande est accompagnée d’une note descriptive succincte de l’opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 et leur localisation approximative dans l’unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l’emplacement de ces constructions.

Article R. 410-2

La demande de certificat d’urbanisme et le dossier qui l’accompagne sont établis :

a) En deux exemplaires dans le cas prévu au a de l’article L. 410-1 ;

b) En quatre exemplaires dans les cas prévus au b de l’article L. 410-1.

Article R. 410-3

Le dossier de la demande de certificat d’urbanisme est adressé au maire de la commune dans laquelle le terrain est situé.

Le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.

Dans les cas prévus au b de l’article L. 410-1, les exemplaires du dossier de demande font l’objet des transmissions prévues aux articles R. 423-7 à R. 423-13.

1.2.3.1Contenu des demandes

Une demande de certificat d’urbanisme informatif peut être déposée par toute personne intéressée par le terrain, sans qu’il ne soit nécessaire qu’elle soit titulaire de droits sur le terrain concerné.

Aucune disposition du Code de l’urbanisme n’interdit d’ailleurs de déposer successivement plusieurs demandes de certificat d’urbanisme, chacune étant instruite distinctement et formant autant d’actes administratifs singuliers. La délivrance d’un nouveau certificat n’est pas une décision confirmative d’un précédent certificat d’urbanisme.

Au sens de la jurisprudence administrative, une décision confirmative est une décision identique à une décision initiale devenue définitive et qui en est la confirmation pure et simple. La décision initiale étant devenue définitive, la nouvelle décision, dite confirmative, ne fera pas revivre les délais de recours et ne pourra être contestée devant le juge administratif.

Conformément à l’article R. 410-1 et A. 410-1 et A. 410-2 du Code de l’urbanisme, le demandeur d’un certificat d’urbanisme informatif doit remplir le formulaire Cerfa spécifique n° 13410*04 (§ 1.6.2). La demande précise l’identité et l’adresse du demandeur (mais non son lien juridique éventuel avec le terrain), la localisation du terrain, sa superficie, ses références cadastrales, l’objet de la demande (certificat d’urbanisme opérationnel ou informatif).

À ces informations sommaires, le demandeur doit joindre un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune. Le plan précise l’échelle et l’orientation du terrain par rapport aux points cardinaux.

Conseil

Il est utile de joindre un plan cadastral, téléchargeable sur le site cadastre.gouv.fr. Les plans sont aisément téléchargeables, ils sont publics et non payants.

La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en deux exemplaires au maire de la commune dans laquelle se trouve le terrain faisant l’objet de la demande (C. urb., art. R. 410-2 et R. 410-3). Afin d’établir une date précise d’envoi, il est recommandé d’adresser la demande par courrier recommandé avec accusé de réception ou de la déposer directement en mairie contre récépissé.

Le délai d’instruction des demandes de certificat d’urbanisme informatif est extrêmement court, du fait de la suppression des consultations obligatoires qui rallongeaient, sous le régime antérieur, l’instruction. Le délai est aujourd’hui « d’un mois à compter de la réception en mairie de la demande » (C. urb., art. R. 410-9), ce qui signifie concrètement que le délai commence à courir soit un mois à compter de la date de présentation du courrier recommandé, soit un mois à compter de la date de remise du dépôt du dossier de demande, s’il est déposé en main propre.

Le certificat d’urbanisme est notifié au demandeur par la mairie qui a instruit la demande, étant précisé que, dans l’hypothèse où le certificat d’urbanisme est délivré au nom d’un EPCI, le maire de la commune concernée doit se voir communiquer une copie (C. urb., art. R. 410-10 et R. 410-20).

1.2.3.2Modalités d’instruction

L’instruction de la demande de certificat d’urbanisme est faite par l’autorité compétente en matière d’urbanisme.

Du fait du développement de l’intercommunalité, la compétence en la matière est progressivement transférée à l’intercommunalité, ce qui a pour effet de décharger les mairies de la compétence en matière d’urbanisme, et notamment en matière de certificat d’urbanisme.

Conseil

Le demandeur ne doit pas être inquiété de cette évolution dans la répartition des compétences puisqu’il doit continuer à déposer la demande à la mairie du lieu de l’immeuble, peu importe que la compétence ait été transférée à l’intercommunalité.

1. Dans l’hypothèse où le projet est situé sur le territoire d’une commune couverte par un document d’urbanisme (PLU ou document en tenant lieu – POS, PSVM –, carte communale), le maire est en principe compétent en matière d’urbanisme. Il est donc compétent pour instruire et délivrer le certificat (C. urb., art. R. 410-4).

Toutefois, il est à noter que la loi ALUR a apporté de légères modifications en matière d’instruction des demandes lorsque la commune est couverte par une carte communale. Les communes dotées d’une carte communale postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR – soit postérieurement au 27 mars 2014 – sont compétentes pour délivrer les autorisations d’urbanisme, lesquelles sont délivrées par le maire au nom de la commune.

En revanche, lorsque la commune s’était dotée d’une carte communale avant l’adoption de la loi ALUR, elle n’était compétente en matière d’urbanisme que si le conseil municipal avait voté afin d’exercer cette compétence. À défaut, le maire ne sera automatiquement compétent qu’à compter du 1er janvier 2017. Dans ce cas, et pendant cet intervalle, le certificat est délivré par « le maire au nom de l’État » et non par « le maire au nom de la commune ».

2. Dans l’hypothèse où la commune, même couverte par un document d’urbanisme, a transféré la compétence d’urbanisme à un établissement public de coopération intercommunale, la demande de certificat est alors instruite et délivrée au nom de cet EPCI (C. urb., art. R. 410-4).

Dans cette hypothèse, le maire est consulté et il doit donner son avis dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la demande. Faute d’avis exprès, il est réputé n’avoir aucune observation à émettre. On notera qu’en pratique, en matière de certificat d’urbanisme informatif, compte tenu du caractère exclusivement objectif de la demande, il est rare que la commune ait des observations particulières à formuler.

Commentaire

Qu’est-ce qu’un EPCI ?

Les EPCI sont des établissements publics regroupant des collectivités territoriales. Régis par un principe général de spécialité, ils ne sont compétents que pour les matières que la loi leur a expressément attribuées ou pour celles qui leur sont déléguées par les communes membres. S’agissant de l’urbanisme, l’article L. 422-3 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’une commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer la compétence prévue au a de l’article L. 422-1 qui est alors exercée par le président de l’établissement public au nom de l’établissement. »

L’autorité compétente pour instruire la demande peut néanmoins déléguer l’instruction :

aux services de la commune ;

aux services d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités ;

aux services d’un syndicat mixte ne constituant pas un groupement de collectivités ;

à une agence départementale créée en application de l’article L. 5511-1 du Code général des collectivités territoriales ;

aux services de l’État, lorsque la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale remplit les conditions fixées à l’article L. 422-8 du Code de l’urbanisme.

Commentaire

Actualité

L’instruction confiée aux services de l’État permet aux petites collectivités de bénéficier gratuitement des services des directions départementales, pour les demandes d’autorisations d’urbanisme qui leur paraissent justifier une assistance technique (C. urb., art. L. 422-8).

Les seuils pour recourir aux services de l’État ont été abaissés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR (art. 134, § V) et concernent :

les communes comprenant moins de 10 000 habitants et ne faisant pas partie d’un EPCI regroupant 10 000 habitants ou plus ;

les EPCI compétent en matière d’urbanisme et regroupant des communes dont la population totale est inférieure à 10 000 habitants.

Ces seuils sont entrés en vigueur au 1er juillet 2015. Après cette date, s’ils sont dépassés à raison de la création d’un nouvel EPCI de 10 000 habitants ou plus, la mise à disposition des services de l’État ne peut pas prendre fin avant le délai d’un an à compter de la création de cet établissement, soit au plus tôt le 1er juillet 2016.

Dans l’hypothèse où une commune dotée d’un document d’urbanisme a intégré un EPCI de 10 000 habitants ou plus créé le 1er janvier 2016, elle a encore pu bénéficier de la mise à disposition des services de l’État pour un an, soit jusqu’au 1er janvier 2017.

La loi ALUR a également modifié l’article L. 422-1 du Code de l’urbanisme, en application duquel toutes les communes dotées d’un document d’urbanisme sont automatiquement devenues compétentes pour la délivrance des autorisations d’urbanisme le 1er janvier 2017.

Il en résulte que depuis le 1er janvier 2017, toutes les communes dotées d’un document d’urbanisme ne peuvent plus bénéficier de la mise à disposition gratuite des services de l’État pour l’instruction de leurs autorisations d’urbanisme. Elle ne concerne désormais que les communes exclusivement soumises au RNU (C. urb., art. L. 422-1 et L. 422-8).

3. Dans l’hypothèse où la commune n’est pas couverte par un document d’urbanisme, le certificat est délivré par le maire au nom de l’État.

La demande de certificat est instruite par les services de l’État (la direction départementale des territoires [DDT] ou la direction départementale des territoires et de la mer [DDTM] dans les communes littorales). Dans ce cas, l’avis du maire ou du président de l’EPCI – si la compétence d’urbanisme a été transférée – doit parvenir au directeur départemental des territoires et de la mer dans les quinze jours du dépôt de la demande, le silence valant absence d’observations. La doctrine administrative admet que le maire se range à l’avis du responsable du service de l’État chargé de l’urbanisme. Les observations du maire doivent être essentiellement fondées sur des renseignements d’ordre technique, nature et état des équipements existants ou futurs : réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement, de distribution d’électricité, accès et voirie, etc.

Remarque

Cas particulier

Si le maire est intéressé à la délivrance du certificat d’urbanisme, le conseil municipal, comme en matière de permis de construire, désigne un autre de ses membres.

Tab. 1.3. Avis du maire en matière de certificat d’urbanisme informatif

Certificat délivré par le maire si la commune est couverte par un document d’urbanisme.

Sauf cas particulier où la commune est couverte par une carte communale et où le conseil municipal n’a pas souhaité exercer la compétence d’urbanisme

Certificat délivré au nom d’un EPCI (transfert de compétence)

Sauf en cas de délégation de compétence aux services de la commune, aux services d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités, aux services d’un syndicat mixte ne constituant pas un groupement de collectivités, à une agence départementale, aux services de l’État

Avis du maire (15 jours)

Faute de décision expresse, le maire est réputé n’avoir aucune observation à faire

Certificat délivré par l’État

En cas d’absence de document d’urbanisme, de transfert de compétence par l’EPCI ou si la commune est couverte par une carte communale adoptée antérieurement à la loi ALUR et que le conseil municipal n’a pas souhaité exercer cette compétence

Avis du maire ou du président de l’EPCI (15 jours)

Faute de décision expresse, le maire ou le président de l’EPCI est réputé n’avoir aucune observation à faire

Texte officiel

Décret n° 2014-253 du 27 février 2014

Applicable depuis le 1er avril 2014, il prévoit que le préfet est compétent en cas de désaccord entre le maire et le service instructeur (C. urb., art. R. 410-11 qui renvoie à l’article R. 422-2 du même code).

Le certificat d’urbanisme exprès prend généralement la forme d’un arrêté dans le respect des dispositions des annexes A. 410-3 à A. 410-5 du Code de l’urbanisme. Il n’est en revanche pas nécessaire que l’autorité en charge de l’instruction remplisse le formulaire de demande de certificat d’urbanisme et le retourne au demandeur. Le certificat d’urbanisme est notifié par courrier recommandé ou transmis par voie électronique si le demandeur a accepté ce mode de communication.

En cas de silence de l’administration au-delà du délai d’un mois, le requérant devient titulaire d’un certificat d’urbanisme tacite (C. urb., art. R. 410-12), ce qui n’est pas très utile pour le demandeur qui souhaitait connaître les règles et limitations de construire applicables à la parcelle. Le demandeur peut toujours déposer ultérieurement une nouvelle demande.

Conseil

En pratique, le silence opposé par l’administration est en général l’expression d’un manque de temps des services pour traiter de la demande. Il peut donc être opportun de déposer une nouvelle demande.

Le certificat d’urbanisme délivré par une commune ou un EPCI ne pourra avoir des effets que s’il est transmis au préfet et seulement à partir de cette communication au préfet (CGCT, art. L. 2131-1). Le demandeur est informé de la date de transmission du certificat d’urbanisme et du dossier au préfet (C. urb., art. R. 410-19).

1.2.4Effets du certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme garantit à son demandeur que les dispositions d’urbanisme applicables au terrain ainsi que les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme exigibles ne seront pas remises en cause dans les dix-huit mois, à l’exception des évolutions réglementaires qui ont pour objet la préservation, la sécurité et la salubrité (C. urb., art. L. 410-1, al. 4).

Commentaire

Actualité jurisprudentielle

Un doute subsistait néanmoins sur la portée du certificat d’urbanisme informatif « négatif » à l’égard du pétitionnaire jusqu’à ce que Conseil d’État tranche la question.

« [C]onsidérant que les dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ; que, par suite, en jugeant que “les certificats d’urbanisme négatifs ne confèrent aucun droit à leur titulaire”, la cour a entaché son arrêt d’erreur de droit ; qu’ainsi, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, M. et Mme B… sont fondés à demander l’annulation de l’arrêt qu’ils attaquent » (CE, 18 décembre 2017, n° 380438).

La cristallisation des règles peut être invoquée par tous et pas seulement par le pétitionnaire. Le juge administratif a rappelé que l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme ne réserve pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère puisque le certificat d’urbanisme présente un caractère réel et non personnel.

L’articulation entre permis de construire et certificat d’urbanisme a pu susciter des interrogations. l’article L. 410-1 alinéa 4 prévoit un délai de dix-huit mois au terme duquel la demande d’autorisation doit être déposée après la délivrance d’un certificat d’urbanisme pour pouvoir bénéficier des droits attachés au certificat. Le juge administratif a précisé que la circonstance que le certificat d’urbanisme soit délivré postérieurement au dépôt de la demande d’autorisation n’a pas de conséquence sur l’instruction de la demande d’autorisation.

Remarque

En cas de certificat d’urbanisme exprès, la jurisprudence a précisé que le délai de validité court à compter de la signature du certificat (et non de la notification). Pour les certificats d’urbanisme tacites, le délai court à compter de la date d’acquisition du certificat d’urbanisme tacitement obtenu (C. urb., art. R. 410-12), nonobstant toute délivrance ultérieure d’un certificat d’urbanisme exprès.

Les droits conférés par le certificat d’urbanisme sont d’application immédiate. Le juge administratif a pu rappeler que le pétitionnaire n’est plus obligé de spécifier expressément à l’administration qu’il souhaite bénéficier des droits que confère le certificat d’urbanisme.

Il en résulte qu’un droit de préemption urbain instauré après la délivrance du certificat d’urbanisme ne peut pas être appliqué en cas de vente du terrain concerné pendant la durée de validité du certificat. À l’inverse, la jurisprudence a permis d’établir qu’un certificat mentionnant des dispositions erronées, pas encore en vigueur ou non légalement applicables ne confère pas de droits acquis.

« Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année [à condition que] les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé » (C. urb., art. R. 410-17). La prorogation ne donne pas lieu à une nouvelle instruction complète puisqu’il s’agit de vérifier que les dispositions et contributions d’urbanisme et les servitudes applicables au terrain n’ont pas évolué favorablement ou défavorablement.

Conseil

Si la demande de prorogation est refusée, il est préférable de déposer une nouvelle demande qui permettra une nouvelle instruction et ainsi la délivrance d’un certificat dont le contenu informatif est à jour. II n’existe pas de formulaire de demande de prorogation, il convient de faire la demande sur papier libre et de présenter cette demande au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité.

Exemple

Calcul de la prorogation

Délai de validité + délai de prorogation

18 mois + 12 mois = 30 mois

En cas de silence dans un délai de deux mois par l’autorité compétente pour délivrer le certificat d’urbanisme, la prorogation est réputée accordée (C. urb., art. R. 410-17-1). Cette prorogation tacite d’un an prend effet à compter de la fin de validité de la décision initiale ou de la prorogation initiale.

La décision de prorogation constitue une décision distincte du certificat initial et peut donc faire l’objet d’un recours à compter de la date de son édiction. À ce titre, les droits conférés par cette nouvelle décision doivent être appréciés au regard des dispositions du Code de l’urbanisme en vigueur à la date de la prorogation.

Commentaire

En cas de recours contentieux, le délai de cristallisation n’est ni interrompu, ni suspendu.

En revanche, les certificats d’urbanisme ne sont pas énumérés parmi les actes administratifs qui peuvent être retirés dans un délai de trois mois à compter de leur édiction (C. urb., art. L. 424-5). Il convient donc d’appliquer la règle de principe en droit administratif qui est de quatre mois suivant la décision, sauf en cas de demande du bénéficiaire, et de respecter une procédure contradictoire (loi n° 2000-321 du 12 avril 2000, art. 24). Le retrait peut être fait à tout moment. Cela étant, même si le certificat d’urbanisme ne peut plus être retiré, l’administration n’est pas tenue de délivrer la demande de permis de construire sur le fondement de dispositions illégales.

Susceptible de recours, le certificat d’urbanisme est un acte faisant grief. Le requérant à l’action peut invoquer des vices propres au certificat d’urbanisme (tels que la mauvaise identification du zonage ou des contraintes d’urbanisme applicables à la parcelle). Il peut également invoquer l’exception d’illégalité du document d’urbanisme sur la base duquel le certificat d’urbanisme a été pris, cela permet ainsi au pétitionnaire de contester plus largement l’acte, et notamment le choix du zonage retenu pour la parcelle ou la constitution d’une servitude administrative.

Références

Définition de l’acte faisant grief

Un acte faisant grief est un acte susceptible de recours juridictionnel, à la différence notamment des actes préparatoires, qui ne peuvent faire l’objet d’aucune contestation.

La légalité du certificat d’urbanisme informatif est subordonnée à la conformité des informations qu’il contient et à la réglementation applicable à la parcelle pour laquelle il est sollicité. En conséquence, l’illégalité du PLU est sans incidence sur la légalité du certificat dès lors qu’il ne constitue pas un acte d’application de la réglementation locale d’urbanisme.

Remarque

Cette situation doit être distinguée de l’hypothèse où le certificat serait fondé sur un document qui n’est plus applicable (car annulé, par exemple). Dans cette hypothèse, le certificat est illégal et pourrait être annulé au motif que la réglementation visée n’est pas applicable.

L’annulation d’un certificat d’urbanisme illégal s’effectue de manière rétroactive et ainsi ce dernier est réputé n’avoir jamais existé. En conséquence, dans le cas d’un certificat d’urbanisme concluant à la constructibilité d’un terrain sur la base duquel une vente est passée, la vente peut être annulée en cas d’annulation du certificat d’urbanisme au motif que le consentement de l’acquéreur a été vicié puisque le terrain acquis n’est pas constructible, contrairement à ce que croyait l’acquéreur.

En outre, la responsabilité de l’administration peut être mise en cause et un dédommagement peut être ordonné. Toutefois, rappelons que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sur la base des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme, il en résulte que les illégalités du certificat d’urbanisme ne doivent en principe pas avoir été prises en compte par les services instructeurs lors de l’instruction de la demande de permis de construire.

L’action en responsabilité doit être effectuée par le demandeur du certificat d’urbanisme à l’encontre de la personne responsable, à savoir : la commune ou l’État selon le service instructeur compétent pour délivrer le certificat d’urbanisme. La responsabilité de l’autorité administrative qui délivre un certificat d’urbanisme peut être engagée dans les conditions de droit commun. Le demandeur à l’action doit justifier d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité. La faute peut être constituée lors de la fourniture de renseignements erronés ou incomplets. C’est le cas en particulier d’un certificat d’urbanisme qui déclare un terrain constructible alors qu’il est enclavé, qui ne fait pas mention de la loi littoral ou encore qui occulte l’existence d’un espace boisé classé.