Jean-Louis Le Boulc’h, Science Po à Paris, Maîtrise de Droit des Affaires, est un avocat spécialisé en Droit Fiscal et en Droit des Sociétés. Il a fondé à Annecy le Cabinet AGIK’A (www.agika.fr), anime des conférences sur l’optimisation fiscale et est l’auteur de Défiscalisation immobilière (épuisé) et Immobilier locatif : les nouvelles réductions d’impôts (Maxima).

Il peut être joint à jean.louis-leboulch@maxima.fr

Avertissement
Les développements, précisions et éléments chiffrés qui figurent dans cet ouvrage correspondent à l’état de la législation en vigueur à la date de sa rédaction (septembre 2020). Abritel, Airbnb, HomeAway, Homelidays, Sejourning sont des marques déposées par les sociétés qui les possèdent.

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© Maxima, Paris, 2011, 2018, nouveau tirage mis à jour septembre 2020

ISBN : 978 281 880 9440

Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.

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Titre

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Introduction

1. La location meublée : un statut fiscal singulier

2. L’adjonction de meubles aux logements affecte la qualification fiscale de l’activité

3. Les locations meublées occasionnelles relèvent désormais des bénéfices industriels et commerciaux

4. Vers une évolution du statut fiscal de la location meublée ?

5. La location meublée professionnelle : un statut devenu marginal

Chapitre 1 - Loueur en meublé : une définition à facettes multiples

Section 1 – Des situations très diverses

Section 2 – Des locations susceptibles d’être consenties directement ou indirectement

1. Les propriétaires qui louent directement des locaux meublés

2. Les propriétaires qui recourent aux services d’une agence immobilière

3. Les propriétaires de locaux nus assimilés à des loueurs en meublé ou à des exploitants para-hôteliers

4. Les propriétaires qui louent des locaux d’habitation assortis de la fourniture de prestations hôtelières

4.1. Cas où les services hôteliers sont fournis directement ou par mandat

4.2. Cas où la location est consentie par bail commercial

5. Les personnes associées d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés

Section 3 – Des locaux entièrement et suffisamment meublés

Section 4 - Une qualification réservée à la location de locaux d’habitation

1. Locaux d’habitation ou locaux à usage d’habitation ?

2. La durée de la location : un critère sans incidence

Section 5 – L’exigence d’un contrat de location

Chapitre 2 - Le statut juridique des loueurs en meublé

1. Un statut locatif particulier pour les locations consenties à usage d’habitation principale

2. Les autres locations : des règles durcies par la loi ALUR

3. La transformation de locaux d’habitation en logements meublés

3.1. Les dispositions de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Habitation

3.2. Les modifications apportées par la Loi ALUR

3.3. L’institution d’un régime d’autorisation temporaire

Chapitre 3 - Les loueurs en meublé non professionnels

1. Les loueurs en meublé exonérés

2. Les loueurs en meublé non professionnels « classiques » (LMNP)

3. Les loueurs en meublé qui réalisent un investissement Censi-Bouvard

4. Les loueurs en meublé indirects

Chapitre 4 - Le statut LMP : désormais réservé aux véritables professionnels

1. La suppression de la condition d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés

2. Seuil de recettes annuelles de 23 000 €

Le cas particulier des sociétés dont l’objet est la location meublée

3. Comparaison des recettes avec les revenus d’activité

4. Les mesures transitoires (applicables jusqu’en 2019)

5. La situation particulière des micro-loueurs qui remplissent les conditions du « professionnalisme »

Chapitre 5 - La fiscalité du loueur en meublé : règles générales

Section 1 - L’appartenance à la famille des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Section 2 – La comptabilisation des recettes

Section 3 - L’acquisition des immobilisations

1. Le traitement comptable et fiscal des frais d’acquisition d’immobilisation

2. L’enregistrement comptable et fiscal des immobilisations

3. Des immobilisations réparties par composants

Section 4 - Le traitement fiscal des amortissements

1. La faculté de procéder à la déduction comptable des amortissements

2. Des amortissements dont la déduction fiscale est encadrée

3. L’incidence de la réintégration des amortissements sur le traitement fiscal des plus-values

4. Censi-Bouvard : des amortissements dont la déduction fiscale est définitivement interdite

Section 5 - La taxation des plus-values

Section 6 - La détermination du résultat fiscal des loueurs en meublé relevant d’un régime réel d’imposition

Section 7 - Le sort des déficits fiscaux

Section 8 – La taxation des petits logements à fort loyer

Chapitre 6 - Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé non professionnels

1. Des déficits fiscaux non imputables sur le revenu global

2. Des plus-values taxées comme celles des particuliers

3. Le cas particulier des amortissements relatifs aux investissements Censi-Bouvard

4. Le cas particulier des micro-loueurs

Chapitre 7 - Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé professionnels

1. Des déficits fiscaux imputables sur le revenu global

2. Des plus-values professionnelles, mais susceptibles d’être exonérées

3. Des plus-values à long terme susceptibles de bénéficier d’abattements pour durée de détention

4. Des plus-values dont la taxation peut être reportée

5. Des plus-values dont l’imposition peut être reportée, puis exonérée

6. La situation des non-résidents

Chapitre 8 - Le changement de statut fiscal

Section 1 - Les conséquences fiscales de la perte du statut LMP

Section 2 - Plus-values : la perte de l’exonération attachée au statut LMP

1. Plus-values : la perte du statut LMP entraîne celle de l’exonération de taxation

2. Le régime de taxation de la plus-value dépend de la situation du contribuable l’année de la cession

3. Les conséquences du changement de statut fiscal sur le calcul des plus-values

Chapitre 9 - La réduction d’impôt Censi-Bouvard

1. Présentation du dispositif

2. Investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt

3. Conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal

4. Réduction d’impôt : les modalités de calcul

5. Une réduction d’impôt dont le taux varie selon la date d’acquisition du logement

6. Un avantage fiscal réparti sur 9 ans

7. La non-déductibilité des amortissements

Chapitre 10 - Une réduction d’impôt en cas de réhabilitation de résidence de tourisme

Chapitre 11 - Contribution Économique Territoriale et autres impôts locaux

Section 1 - La contribution économique territoriale (CET)

1. Le principe de l’assujettissement

2. Les cas d’exonération prévus par la loi

3. Le plafonnement par la valeur ajoutée

4. L’assujettissement des loueurs en meublé à la cotisation minimale

Section 2 - La Taxe Foncière sur les propriétés bâties

1. Le principe de la taxation

2. Les constructions nouvelles peuvent bénéficier d’une exonération temporaire

3. Une possibilité d’exonération pour certaines formules d’hébergement temporaire

Section 3 - La taxe d’habitation

1. Une taxe due par l’occupant du logement meublé

2. Les cas où la taxe d’habitation peut être acquittée par le loueur en meublé

3. L’occupation ou la disposition — même temporaire — de meublés de tourisme par leur propriétaire rend exigible la taxe d’habitation

4. Une exonération possible pour certaines formes d’hébergement temporaire

Section 4 - La taxe de séjour

Chapitre 12 - L’assujettissement à la TVA du loueur en meublé

Section 1 - Le principe de l’exonération et ses exceptions

Section 2 - Les obligations déclaratives

Section 3 - L’assujettissement des résidences de tourisme classées

Section 4 - La fourniture de prestations para-hôtelières

Section 5 - Les taux de TVA applicables

1. La location d’une quote-part de locaux de services

2. La location simultanée d’emplacements de stationnement

Section 6 - La nécessité d’établir des factures avec mention de la TVA

Section 7 - La régularisation de la TVA

1. Le principe de la régularisation

2. La dispense de régularisation de la TVA

Section 8 - Les risques de remise en cause

1. Les résidences de tourisme classées

2. Prestations d’hébergement assorties de services hôteliers

3. Le piège de la franchise en base

Chapitre 13 - De l’ISF à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Section 1 - Le cas où l’activité est exercée à titre individuel

Section 2 - Le cas où l’exploitation des locaux est assurée par une société

Chapitre 14 - La transmission de l’activité locative

Section 1 – L’exonération des trois quarts de la valeur des biens (pacte Dutreil) : des conditions désormais difficiles à satisfaire

Section 2 - La déductibilité des droits de succession

Chapitre 15 - Location meublée et charges sociales

1. Assiette et taux de cotisations pour 2020

Début d’activité : cotisations et assiettes 2020

2. L’intérêt d’une couverture sociale

3. L’assujettissement des associés de sociétés aux cotisations sociales

Chapitre 16 - L’intérêt de créer une société

1. La Société Civile Immobilière : une formule parfois intéressante

2. Le recours à l’EURL : une solution souvent provisoire

3. La SARL de famille : une structure ad hoc

3.1. La condition tenant à l’existence de liens de parenté

3.2. L’exercice du droit de vote en cas de démembrement des parts sociales

3.3. La distribution des réserves en cas de démembrement des parts sociales

3.4. Les évènements familiaux susceptibles d’affecter le statut fiscal de la société

4. Le recours – délicat – à la Société en Nom Collectif

Chapitre 17 - Bail et rapports locatifs : les nouvelles règles applicables

1. La location meublée est consentie à usage d’habitation principale du locataire

2. Liste du mobilier

2.1. La demande d’autorisation préalable de changement d’usage

2.2. Des obligations nouvelles pour les plates-formes numériques (Abritel, Airbnb, HomeAway, Homelidays, Sejourning...)

3. Congé et renouvellement du bail 

4. Des locataires âgés, mieux protégés

5. L’interdiction de cession ou de sous-location du bail meublé

6. Le schéma de la colocation

7. Litiges relatifs à l’exécution du bail

8. Des clauses regardées comme abusives

9. Locations saisonnières et meublés de tourisme

9.1. La déclaration en mairie

9.2. Le classement des meublés de tourisme

10. Les modifications apportées par la loi MACRON 

11. Un nouveau cadre : le bail mobilité

Chapitre 18 - Les principaux pièges à éviter

1. La qualification juridique de la location meublée

2. Censi-Bouvard : le respect du délai de location en cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement

3. Les Contrats de location assortis d’une clause recettes

4. La charge du renouvellement des meubles

5. La fourniture des services hôteliers

Chapitre 19 - Les clés pour jouer gagnant

Section 1 – Identifier clairement ses objectifs

Section 2 – Être attentif à l’environnement locatif

Section 3 – Investir dans une résidence avec services : attention au choix du support immobilier

1. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

2. Les résidences pour personnes âgées non dépendantes (résidences seniors)

3. Les résidences pour étudiants

4. Les résidences de tourisme classées

Chapitre 20 - Les questions les plus fréquemment posées

Les 9 règles d’or de l’investissement locatif

Avertissement

ANNEXES

Index

Notes

Introduction

1. La location meublée : un statut fiscal singulier

Les locaux d’habitation loués meublés ne relèvent pas de la catégorie fiscale des revenus fonciers, mais de celle des bénéfices industriels et commerciaux (article 35.5° Bis du Code Général des Impôts).

Ainsi, les loueurs en meublé sont imposés selon les mêmes règles que les garagistes, les pâtissiers ou les pharmaciens, ce qui leur permet, en particulier, de comptabiliser et de déduire les amortissements ; ceux-ci ont pour objet de traduire, au plan comptable et fiscal, la dépréciation subie, du fait de l’usure et du temps, par les logements loués, comme par les meubles qui les garnissent.

La faculté de comptabiliser et de déduire les amortissements permet aux loueurs en meublé de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable que celui offert aux personnes qui louent des locaux nus et relèvent, à ce titre, des revenus fonciers.

La contrepartie de ces avantages tient à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale et de souscrire, chaque année, des déclarations retraçant un bilan et un compte de résultat.

Cette contrainte ne s’impose toutefois pas aux micro-loueurs, dont les obligations déclaratives sont simplifiées.

2. L’adjonction de meubles aux logements affecte la qualification fiscale de l’activité

Il est permis de s’interroger sur la raison pour laquelle la circonstance que les logements loués soient garnis des meubles permettant leur utilisation à usage d’habitation a pour effet de changer la qualification fiscale de l’activité, puisque celle-ci ne relève plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux.

L’explication est sans doute à trouver dans l’histoire, probablement vers le XVIIIe siècle, à une époque où un certain nombre de propriétaires louaient, notamment à Paris et dans les grandes villes, des logements meublés alors qualifiés de « garnis », pour des séjours de courte durée, souvent à la nuit, et exerçaient la profession de « logeur » ; on évoquait même, pour ceux d’entre eux qui détenaient des immeubles entiers, la notion d’hôtels meublés, de sorte que l’activité de location meublée qui constituait souvent une véritable profession a naturellement été rattachée à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Plus récemment, la multiplication des locations meublées pour des séjours de courte durée, notamment en région parisienne, constitue un phénomène de même nature qui justifie que l’activité, souvent en concurrence avec celle des hôtels de tourisme, soit rattachée à la fiscalité applicable à la généralité des activités commerciales.

3. Les locations meublées occasionnelles relèvent désormais des bénéfices industriels et commerciaux

Jusqu’en 2016, la location occasionnelle de logements meublés relevait des revenus fonciers.

Le Conseil d’État, dans un arrêt ancien, (CE 22.03.1929, no 88130) avait jugé qu’un « contribuable qui ne se livre qu’occasionnellement à des opérations de location en meublé n’exerce pas une profession commerciale ».

La loi de finances rectificative pour 2016 a modifié cette règle en prévoyant que tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (article 35.5° Bis du Code Général des Impôts).

4. Vers une évolution du statut fiscal de la location meublée ?

Le rattachement par l’article 114 de la loi de finances rectificative pour 2016 de toutes les recettes de location meublée à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pourrait avoir, à terme, pour conséquence d’aligner les règles fiscales qui caractérisent la location meublée sur celles applicables à la généralité des revenus imposables dans la catégorie des BIC.

Les revenus tirés de la location de logements meublés font, en effet, à certains égards, l’objet d’un traitement fiscal spécifique.

Celui-ci concerne, en particulier, les points suivants :

– La taxation des plus-values de cession d’immeubles réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (cf Chap 6 Paragraphe 2 « des plus-values taxées comme celles des particuliers »,

– Les critères d’éligibilité à la qualification professionnelle de l’activité (cf Chap 4 Le statut L.M.P désormais réservé aux véritables professionnels),

– Le traitement des déficits fiscaux réalisés par les loueurs en meublé non professionnels (cf Chap 5 section 7 le sort des déficits fiscaux).

À Noter :

Il n’est pas exclu, en effet, que la loi vienne progressivement aligner les règles fiscales régissant la location meublée sur celles applicables à la généralité des contribuables qui exercent une activité de nature industrielle, commerciale ou artisanale, voire, à l’inverse, sur celles des revenus fonciers.

5. La location meublée professionnelle : un statut devenu marginal

La loi de finances pour 2009 a sensiblement durci les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (L.M.P) en introduisant une nouvelle condition de recettes particulièrement difficile à satisfaire, puisqu’il importe désormais que le montant des recettes locatives annuelles soit supérieur aux revenus d’activité du foyer fiscal, revenus auxquels il convient de rajouter, notamment, les pensions de retraite.

En dépit de mesures transitoires visant à adoucir l’impact de ce durcissement de la loi, le nombre de personnes exerçant l’activité à titre professionnel est devenu aujourd’hui très faible, de sorte que certains praticiens considèrent que ce statut, qui permet notamment l’imputation du déficit fiscal sur le revenu imposable du contribuable, est devenu marginal.

Il est prévisible, néanmoins, que la suppression de la condition d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ait pour effet d’augmenter, dans une proportion significative, le nombre de personnes qui relèvent du statut de loueur en meublé professionnel.

À Noter :

Il existe deux dispositions distinctes au sein du Code Général des Impôts qui caractérisent la condition de professionnalisme.

– L’article 155.IV.2 du Code Général des Impôts définit les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (L.M.P).

– L’article 975 qui fixe les conditions d’accès à la qualification professionnelle des biens donnés en location pour une éventuelle exonération d’IFI.

Or, les critères du professionnalisme retenus par ces deux dispositions, bien que présentant un certain caractère de similitude, ne sont pas identiques.

Il en résulte un risque de confusion, un contribuable pouvant bénéficier du statut L.M.P sans être exonéré d’IFI.

Il y a lieu de se référer aux précisions apportées au Chapitre 4 : « Le statut L.M.P désormais réservé aux véritables professionnels » et au Chapitre 13 : « De l’ISF à l’IFI » pour mesurer les incidences de ces règles sur la fiscalité des loueurs en meublé, étant observé que l’IFI a remplacé l’ISF depuis 2018.

Chapitre 1

Loueur en meublé : une définition à facettes multiples

Points clés

✓ la location doit porter sur des locaux d’habitation ;

✓ les locaux doivent comporter tous les équipements mobiliers nécessaires à l’occupation du locataire ;

✓ la fourniture directe – ou par mandat – de services hôteliers peut remettre en cause la qualification de location meublée.

Section 1 – Des situations très diverses

L’activité de location meublée est caractérisée par la diversité des situations qu’elle recouvre, de la personne qui loue une simple pièce de sa résidence principale à l’exploitant professionnel qui en tire l’essentiel de ses revenus.

La qualification de location meublée peut s’appliquer à des cas de figure très divers :

loueur en meublé saisonnier,

loueur de chambres pour étudiants,

loueur de logements au sein de résidences pour personnes âgées dépendantes,

personnes qui louent des appartements au sein de résidences de tourisme classées ou de résidences hôtelières,

prestations d’hébergement proposées par les organismes sans but lucratif au profit de leurs adhérents ou de personnes défavorisées,

locations au sein de gîtes ruraux ou de meublés de tourisme,

locations, dans certains cas, d’habitations légères de loisir, voire de mobil-homes meublés.

L’appréciation de la qualification de location meublée n’est pas subordonnée à la seule mise à disposition des locaux d’habitation meublés ; elle prend également en compte d’autres paramètres tenant à l’absence ou à la présence de services fournis en sus de l’hébergement.

Ainsi, lorsqu’il y a fourniture de services hôteliers, l’administration fiscale regarde l’activité comme relevant de la parahôtellerie et non de la location meublée, sauf si les services sont fournis de façon accessoire ; ainsi, par exemple, si le nettoyage des locaux n’est assuré qu’à l’arrivée du locataire et, plus généralement, si les prestations para-hôtelières ne sont pas fournies dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de manière professionnelle, l’activité demeure qualifiée de location meublée.

À retenir :

La qualification de location meublée est retenue même si l’occupant des locaux bénéficie de prestations hôtelières, lorsque la location est consentie par bail à un exploitant qui offre lesdites prestations à ses propres sous-locataires ; tel est le cas, par exemple, en présence de résidences avec services, telles que :

• les résidences pour seniors,

• les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),

• les résidences de tourisme classées,

• les résidences pour étudiants.

Section 2 – Des locations susceptibles d’être consenties directement ou indirectement

Plusieurs situations locatives peuvent être identifiées.

1. Les propriétaires qui louent directement des locaux meublés

De nombreux propriétaires assurent directement l’exercice de l’activité locative ; ils recherchent eux-mêmes leurs locataires, concluent les contrats de location, perçoivent les loyers et s’occupent, d’une façon générale, de la gestion de l’activité locative.

Lorsque plusieurs logements sont loués meublés, l’ensemble de ces tâches peut correspondre à l’exercice d’une véritable activité professionnelle.

2. Les propriétaires qui recourent aux services d’une agence immobilière

Un certain nombre de propriétaires, ne désirant pas s’impliquer directement dans la gestion de leur location, ont recours aux services d’un intermédiaire, en l’occurrence une agence immobilière, à qui ils confient, par mandat, la gestion locative de leur logement meublé.

Ils sont néanmoins regardés comme des loueurs en meublé, professionnels ou non, dès lors que le mandataire, qui les représente dans l’activité, agit d’ordre et pour leur compte.

L’activité locative est regardée comme exercée par le propriétaire du logement, même si, en pratique, la totalité des actes nécessaires à son accomplissement est menée à bien par le mandataire.

Ce dernier est alors rémunéré pour son activité d’entremise par le versement de la commission prévue au contrat de mandat.

3. Les propriétaires de locaux nus assimilés à des loueurs en meublé ou à des exploitants para-hôteliers

Selon l’Administration, doivent être regardées comme des loueurs en meublé, les personnes qui louent des locaux nus destinés à être loués meublés, lorsque les clauses prévues au contrat de bail sont susceptibles de conférer à la location un caractère commercial.

Il en est ainsi, en particulier, dans le cas où la location constitue, pour le bailleur, un moyen de participer à la gestion ou au résultat d’une entreprise commerciale.

Tel est le cas, notamment, lorsque le montant du loyer prévu au contrat varie en fonction du chiffre d’affaires ou du résultat du preneur.

Tel peut être également le cas lorsque le loyer est versé en fonction du taux d’occupation des chambres mises à la disposition de l’exploitant d’un établissement commercial d’hébergement, tel qu’une résidence de tourisme, par exemple.

C’est ainsi qu’un certain nombre de propriétaires qui donnent en location des locaux nus et croient relever, à ce titre, du régime des revenus fonciers, sont susceptibles d’être assimilés à des loueurs en meublé au motif que le bail comporte une clause fixant le montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires du preneur ou de ses résultats.

Les intéressés relèvent alors du régime des bénéfices industriels et commerciaux, et non de celui des revenus fonciers.

Le coin du fiscaliste

L’assimilation des personnes qui louent des locaux nus à des loueurs en meublé non professionnels n’autorise pas pour autant les intéressés à se prévaloir du nouveau dispositif de réduction d’impôt institué par la loi Bouvard au profit des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

La doctrine administrative, référencée sous l’identifiant BOI-IR-RICI-220-20-20170308, relative à ce dispositif, indique, en effet :

« Il est cependant précisé que lorsque les profits retirés de la location d’immeubles nus ont pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou au résultat d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur et qu’il relève, à ce titre, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (CE arrêt du 18.07.1973, no 82577). La réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer.

En effet, la condition tenant à la mise en location meublée du bien n’est dans ce cas pas respectée.

4. Les propriétaires qui louent des locaux d’habitation assortis de la fourniture de prestations hôtelières

Lorsque des prestations hôtelières sont fournies avec le logement, deux hypothèses doivent être distinguées.

4.1. Cas où les services hôteliers sont fournis directement ou par mandat

Les propriétaires qui fournissent des services para-hôteliers eux-mêmes, ou par personnes interposées, via un contrat de mandat ou de sous-traitance, sont exclus de la qualification de loueur en meublé.

En effet, dans ce cas, l’activité ne relève plus, au plan juridique, du contrat de louage de choses (location) mais du contrat de louage de services (prestations para-hôtelières), de sorte que les intéressés ne sont plus regardés comme des loueurs en meublé.

L’Administration considère en effet que ne sont pas concernées par la qualification de location meublée les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Un doute peut néanmoins parfois surgir lorsque la prestation d’hébergement est assortie de services limités puisque, dans ce cas, la qualification locative de l’activité n’est pas remise en cause.

Le coin du fiscaliste

Lorsque la location meublée concerne des locaux situés dans une résidence avec services, telle qu’une résidence pour étudiants ou un établissement d’hébergement pour personnes âgées, les propriétaires détiennent parfois une quote-part des locaux dédiés à la fourniture des prestations para-hôtelières ou de soins, tels que la salle de restaurant, la cafétéria, le local pour le personnel, la salle médicalisée, etc., qui constituent des parties communes de la copropriété.

Peut-on considérer, dans ces conditions, qu’il s’agit d’une location meublée, puisqu’il y a location simultanée de locaux d’habitation et de locaux à usage professionnel ou commercial ?

La doctrine administrative répond par l’affirmative en précisant qu’une telle location relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu, en elle-même, à aucune rémunération ».

Elle ajoute : « Cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché. »

Cette position, favorable aux contribuables qui voient ainsi leur qualité de loueurs en meublé préservée, ne manque pas de surprendre le juriste, dès lors que le ou les lots de copropriété donnés à bail comprennent une quote-part (indivise) des locaux de services.

Comment la doctrine administrative peut-elle sérieusement envisager, dans une telle hypothèse, que la mise à disposition des locaux de services ne donne lieu à aucune rémunération, puisque le loyer, relatif aux lots loués, rémunère également lesdits locaux ?

4.2. Cas où la location est consentie par bail commercial

L’acquisition de chambres ou d’appartements au sein de résidences avec services para-hôteliers est souvent réalisée en vue de l’exercice d’une activité de location meublée.

Ces résidences sont, le plus souvent, des résidences pour étudiants ou pour seniors, des établissements destinés à l’accueil de personnes âgées dépendantes (EHPAD), ou encore des résidences de tourisme ou hôtelières.

Les clients de ces établissements se voient, en effet, proposer, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes :

un service de réception,

la fourniture de linge de maison et de toilette,

le nettoyage régulier des locaux,

le petit déjeuner.

Or, selon la doctrine administrative, la fourniture de ces services est de nature à exclure la qualification de location meublée, puisque l’activité d’hébergement ne relève alors plus d’un simple schéma locatif (louage de choses) mais d’une activité para-hôtelière.

Il importe toutefois, pour qu’une telle requalification soit retenue, que les prestations précitées soient proposées, directement ou indirectement, par la personne qui donne en location des locaux meublés.

Tel n’est pas le cas lorsque les prestations offertes à la clientèle sont proposées par l’exploitant de la résidence, sous réserve que le bailleur ne soit associé ni à la fourniture des services, ni à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation.

Un tel schéma peut être présenté comme suit :

5. Les personnes associées d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés

L’activité de location meublée peut également être réalisée indirectement, lorsque l’acquisition des locaux est faite par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Pour que le contribuable soit regardé comme exerçant l’activité de location meublée, il importe que la société dont il détient les parts relève du régime fiscal des sociétés de personnes, telle qu’une EURL ou une Sarl de famille.

Bien que les sociétés à responsabilité limitée soient, en principe, assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés, la loi autorise les associés d’une telle société à opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes lorsque :

l’activité exercée présente un caractère industriel, commercial, artisanal, ou agricole ;

la société est formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints ou personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs).

Lorsque l’activité de location meublée est exercée par l’intermédiaire d’une Sarl de famille, le caractère professionnel ou non de la location meublée ne s’apprécie pas au niveau de la société mais à celui de ses associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux.

Exemple :

La Sarl Locabise détient à son actif quatre appartements loués meublés qui génèrent, chaque année, 46 000 € de recettes locatives.

Son capital social est détenu à concurrence de 40 % par Julien Lansard, de 30 % par Camille Lansard, sa fille, et de 30 % par Louise, sa seconde fille.

Chacun des associés sera regardé comme réalisant les recettes suivantes :

M. Julien Lansard : 46 000 € x 40 % = 18 400 €

Mme Camille Lansard : 46 000 € x 30 % = 13 800 €

Mme Louise Lansard : 46 000 € x 30 % = 13 800 €.

Les recettes de location meublée rattachées au foyer fiscal de M. et Mme Julien Lansard s’élèvent à : 18 400 €, Camille et Louise faisant l’objet d’impositions séparées.

Ces recettes ne leur permettent pas de revendiquer le statut de loueur en meublé professionnel, puisque le montant ainsi constaté n’excède pas le total des revenus d’activité du foyer fiscal (cf. Chapitre 4).

Le coin du juriste

La constitution d’une Sarl de famille obéit, le plus souvent, à des préoccupations relatives à l’organisation et à la transmission du patrimoine immobilier ; elle permet, en particulier, d’éviter les inconvénients juridiques susceptibles de résulter de l’existence d’une situation d’indivision.

Il importe, toutefois, de veiller à ce que les associés soient unis par les liens de parenté prévus par la loi et que la société exerce, de façon exclusive, une activité relevant des bénéfices indusriels, commerciaux, artisanaux ou agricoles.

La location meublée, imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, répond pleinement à cette condition.

Attention : La location d’un logement nu peut remettre en cause le régime fiscal de la société.

Section 3 – Des locaux entièrement et suffisamment meublés

Bien que le concept de location meublée puisse apparaître simple, tout essai de définition se heurte aussitôt à de nombreuses questions qui montrent, en réalité, la relative complexité du sujet :

Les locaux loués doivent-ils comporter la totalité des meubles nécessaires à leur utilisation par les locataires ?

La cuisine doit-elle être munie d’ustensiles de cuisine et comporter en outre gazinière, plaque chauffante et réfrigérateur ?

Si le locataire procède au remplacement de tout ou partie des meubles garnissant le logement par des meubles qui lui appartiennent, la qualification de location meublée peut-elle être remise en cause ?

﻿La qualification de location meublée peut-elle être retenue si le logement ne répond pas aux critères de décence prévus par la loi ?

La difficulté provient – hormis dans le cadre de la loi ALUR, qui vise les locations consenties à usage de résidence principale –, de ce qu’il n’existe pas de définition légale de la location meublée, ce qui conduit les Tribunaux à apprécier, au cas par cas, si le logement loué peut être regardé comme meublé.

Or, cette qualification est importante, puisqu’elle détermine, en particulier, la nature juridique des relations entre le bailleur et son locataire.

Si la location n’est pas consentie meublée, les règles régissant les rapports entre le locataire et le propriétaire ne sont en effet pas identiques, même si elles présentent beaucoup de points de similitude depuis les modifications apportées par la loi ALUR.

La Cour d’Appel de Grenoble a jugé que la qualification de location meublée ne pouvait être retenue en l’absence de literie et d’ustensiles de cuisine (CA Grenoble, 9 avril 1992, AJPI mai 1993).

La circonstance que le locataire apporte dans le logement pris à bail son mobilier personnel ne remet pas en cause la qualification de location meublée, dès lors qu’à la date de mise en location du logement, celui-ci comportait le mobilier requis pour que la location soit regardée comme meublée (CA Paris, 6 décembre 1991).

A été regardée comme ne constituant pas une location meublée, la mise à disposition d’un logement comportant des meubles en mauvais état ne permettant pas au locataire d’y vivre dans des conditions normales, d’autant qu’aucun inventaire n’était annexé au bail (CA Paris, 24 avril 2003, no 00-22533).

Il importe, donc, pour qu’une location soit regardée comme meublée, au plan juridique, que le locataire puisse bénéficier non seulement d’un logement, mais de la mise à disposition de meubles en qualité et quantité suffisantes pour y vivre de façon permanente et y accomplir les actes de la vie courante (Cass. Civ. 18 juillet 2000, no 1148 F-D, Dreyfus C. Rousseau).

À retenir :

La loi ALUR a profondément modifié le cadre juridique applicable à la location meublée, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Les rapports locatifs sont désormais fixés par des règles nouvelles intégrées à la loi du 6 Juillet 1989 par la création d’un titre Ier bis comprenant 9 articles.

Ceux-ci reprennent, pour l’essentiel, les règles fixées par la loi de juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires, pour la location de logements nus.

Ainsi, le propriétaire et le locataire doivent désormais constater ensemble l’état des lieux d’entrée et de sortie, selon un modèle fixé par décret en Conseil d’État ; ce document est établi en deux exemplaires, l’un pour le locataire, l’autre pour le propriétaire.

À défaut d’accord entre les intéressés, l’état des lieux doit être établi par huissier de justice.

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent décrire le logement et détailler les équipements qui le garnissent.

Un décret du 29 mai 2015 a fixé le modèle du contrat de location qui devra désormais être utilisé pour toutes les locations meublées consenties à usage d’habitation principale (annexe 1).

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le contrat doit, notamment, préciser  :

• le montant du loyer et ses modalités de révision,

• le montant du dépôt de garantie,

• la durée de la location,

• les modalités de récupération des charges.

Le contrat de location doit, de surcroît, comporter le dossier des diagnostics immobiliers, fourni par le bailleur, à savoir :

• le diagnostic de performance énergétique,

• le constat des risques d’exposition au plomb,

• dans certains cas, l’état des risques naturels, miniers et technologiques,

• un état relatif à la présence ou à l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante,

• un état de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz.

Ces diagnostics sont regroupés dans un dossier annexé au bail.

L’inventaire du mobilier revêt une importance toute particulière, puisqu’il doit comporter l’ensemble des équipements mobiliers fixés par le décret du 31 juillet 2015 (D, no 2015-981 du 31.07.2015).

À retenir :

Ces dispositions s’appliquent lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire.

La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, étant précisé que peut néanmoins être regardé comme une résidence principale un logement loué meublé moins de huit mois par an, sous réserve qu’il puisse être justifié que cette condition de durée n’est pas respectée par le locataire en raison de ses obligations professionnelles, pour des raisons de santé, ou en cas de force majeure.

Le logement doit enfin respecter les critères de décence fixés par la loi.

Section 4 - Une qualification réservée à la location de locaux d’habitation

La qualification de location meublée n’est susceptible de s’appliquer qu’à la location de locaux d’habitation.

Selon la doctrine administrative : (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405) « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (...) »

Le respect de cette condition est souvent méconnu, l’usage étant de regarder comme relevant de la notion d’habitation toutes les prestations d’hébergement meublé, quelle que soit leur nature.

1. Locaux d’habitation ou locaux à usage d’habitation ?

La doctrine administrative subordonne la qualification de location meublée à la circonstance que « la location porte sur des locaux à usage d’habitation ».

Cette définition apparaît à la fois imprécise et discutable :

imprécise, car elle n’est accompagnée d’aucune définition de la notion « d’usage d’habitation » ; ainsi, un appartement dans une résidence de tourisme classée peut-il être regardé comme à usage d’habitation alors même que la clientèle touristique qui fréquente la résidence n’y fixe pas son habitation, mais y effectue un séjour de courte durée, de nature hôtelière, et n’acquitte pas la taxe d’habitation mais la taxe de séjour ?

discutable, car la qualification de location meublée devrait s’appliquer à tous les locaux d’habitation, quel que soit leur usage, dès lors que ceux-ci sont loués meublés.

L’administration semble, en réalité, commettre une confusion entre les notions de locaux d’habitation et de locaux à usage d’habitation.

La preuve de cette contradiction est apportée par la doctrine administrative relative à l’application de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Celle-ci précise en effet :

« Seuls les immeubles à usage de logements au sens des articles R. *111-1 à R. *111-17 du Code de la Construction et de l’Habitation, ouvrent droit à l’avantage fiscal.

Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions ».

Or, le Code de la Construction et de l’Habitation ne se réfère, d’aucune façon, à l’usage du logement, c’est-à-dire aux conditions dans lesquelles celui-ci est utilisé, mais aux caractéristiques techniques de la construction qui permettent de définir si le bâtiment répond à la notion de logement ou non.

C’est la raison pour laquelle les unités d’habitation inclues dans une résidence de tourisme sont éligibles à la qualification de location meublée, alors même qu’elles sont données en location à un exploitant dont l’activité est de nature résolument hôtelière, même si leur usage est étranger à la notion d’habitation ; il faut et il suffit, en effet, qu’il s’agisse de locaux d’habitation garnis de meubles pour que la location soit qualifiée de location meublée.

2. La durée de la location : un critère sans incidence

La durée de la location peut être très différente, selon les conditions d’occupation du logement par le locataire.

La question du respect de la condition d’habitation peut, en effet, se poser pour tous les locaux qui font l’objet d’une occupation provisoire ou temporaire, tels que les meublés de tourisme, par exemple.

Dans une telle situation, les services fiscaux semblent, eux-mêmes, écarter le critère de l’usage d’habitation, puisqu’ils ne réclament pas à l’occupant du logement le paiement de la taxe habitation, alors que celle-ci est due, selon la formulation de l’article 1407 du Code Général des Impôts « pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ».

Doit-on, pour autant, écarter la qualification de location meublée en présence de séjours de courte durée ?

La réponse est à l’évidence négative, puisque, comme indiqué ci-avant, il est admis de retenir la qualification de location meublée en présence de meublés de tourisme, ou encore de séjours effectués au sein de résidences de tourisme classées.

Le critère décisif repose donc sur la distinction entre locaux d’habitation et locaux à usage d’habitation.

Comment, autrement, trouver la moindre cohérence à la position de l’administration qui réserve le bénéfice de la réduction d’impôt Censi-Bouvard aux seuls loueurs en meublé qui achètent des logements répondant aux dispositions des articles R. 111-1 à R. 111-17 du Code de la Construction et de l’Habitation ?

Il ne saurait, en effet, y avoir deux définitions distinctes de la location meublée.

Il est souhaitable que l’administration clarifie sa position sur ce point, afin de lever toute ambiguïté sur le périmètre réel de la location meublée et sur la nature des logements susceptibles de relever de cette qualification.

Section 5 – L’exigence d’un contrat de location

Pour que la qualification de location meublée soit retenue, il importe que les locaux soient donnés en location dans le cadre d’un contrat présentant, au plan juridique, les caractéristiques d’un bail.

La doctrine administrative réserve la qualification de location meublée à la seule hypothèse d’une mise à disposition correspondant à « un contrat de louage de choses ».

Cette définition apparaît très pertinente, puisqu’elle se réfère implicitement aux articles 1713 et suivants du Code Civil, par opposition au contrat de louage d’ouvrage défini aux articles 1779 et suivants du Code Civil.

La location meublée relève impérativement du louage de choses, dès lors qu’elle s’inscrit dans le cadre d’un rapport purement locatif entre un propriétaire (le bailleur) qui met un bien (le logement) à la disposition d’un locataire (le preneur), moyennant le versement d’une rémunération (le loyer).

La distinction entre louage de choses et louage de services est mise en relief par l’existence, dans certaines formes d’hébergement, d’une offre de services hôteliers susceptible de caractériser l’existence d’une prestation qui dépasse la simple mise à disposition du bien ; on évoque souvent, dans de telles circonstances, la notion d’hébergement para-hôtelier.

La doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-40 no 20, 12.09.2012) précise à cet égard :

« Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. »

Elle précise toutefois :

« … Lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. »

L’offre, en sus de l’hébergement, de prestations para-hôtelières revêt donc une importance toute particulière, puisqu’elle est de nature à écarter la qualification juridique et fiscale de location meublée, lorsqu’elle est assurée dans des conditions similaires à celles du secteur hôtelier ou para-hôtelier.

Le coin du fiscaliste :

La location de chambres d’hôtel est parfois regardée comme correspondant à l’exercice d’une activité de location meublée.

Une telle analogie apparaît discutable car les clients des hôtels ne bénéficient pas, en règle générale, de coins cuisine et ne peuvent, en conséquence, fixer leur habitation permanente dans les locaux mis à leur disposition.

De surcroît, les règles d’urbanisme applicables aux hôtels sont différentes de celles qui ont trait aux locaux d’habitation ; l’article R 151-27 du Code de l’urbanisme distingue nettement, comme destinations, l’habitation et l’hébergement hôtelier et touristique.

Enfin, les règles relatives à la sécurité incendie, à l’accessibilité des personnes handicapées, ou encore à l’implantation d’emplacements de stationnement ne sont pas les mêmes.

Ainsi, les hôtels ne constituent ni des locaux d’habitation ni des locaux à usage d’habitation.

Pour autant, la commercialisation de chambres d’hôtels est parfois proposée au bénéfice du régime fiscal de la location meublée, ce qui apparaît de nature à faire courir certains risques fiscaux aux investisseurs, même si le principe d’autonomie du droit fiscal permet de prendre certaines libertés.